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1、 2022房地产估价师经营与管理章节知识点汇总（4）1.2.1位置固定性或不行移动性位置固定性或不行移动性，是房地产资产最重要的一个特性。对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，假如持有人所在地没有交易市场，那么他可以很简单地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进展交易。然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到其四周环境的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离四周的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。房地产资产的不行移动性，要求房地产所处的区位必需对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开发投资猎取适当的开发利
2、润，使置业投资者能猎取合理、稳定的常常性收益，使租客能便利地开展其经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的力量。当投资者预备进展一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的讨论。很明显，租客确定不情愿长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区内的物业。此外，房地产投资价值的凹凸，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力亲密相关。由于房地产资产的不行移动性，投资者在进展投资决策时，对将来的地区环境的可能变化和某宗详细物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。1.2.2寿命周期长土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常
3、在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依据法律规定延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资是一种长期投资。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营本钱，即净收益大于零的持续时间；自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开头，直至建筑物由于主要构造构件和设备的自然老化或损坏，不能连续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高到没有租客问津时，干脆就让它空置在那里。但实际状况是，假如房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中猎取几个经济寿命，由于假如对建筑物进展一些更新改造、转变建筑物的使用性质或目标租客的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，连续猎取可观的收益。国外的讨论说明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、一般住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。应当指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是依据国家的税收政策来确定的，并不肯定和房地产的经济寿命或自然寿命一样。
