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1、 复习指导：当前北京市物业管理中值得探讨的几个问题1、北京市和各区县居住小区治理办公室相继成立，并组建物业治理委员会和业主委员会，对新组建的物业治理单位进展资质审查，培训专业人员，制定物业治理的效劳工程、服装标准与收费标准等有关规章，制定内销商品房房屋使用、治理、修理公约，评比优秀居住治理小区，推动住房修理养护等方面做了大量工作，取得了显着成绩。2、居住小区数量逐年增多，住宅面积增长快速，到1998年底全市已建成的居住小区有828个，建筑面积共7763万平方米。其中，住宅面积7742万平方米，占全市住宅总面积（15794万平方米）的49，住宅区居民807671户（约240多万人），占全市居民总
2、户数（259万户）的32.1。3、为居住小区效劳的物业治理公司如雨后春笋般快速成长起来，到1998年底全市共有物业治理公司607个，遍布于828个居住小区，为807671户居民供应了保安、保洁、绿化、房屋及设施设备的修理保养效劳，改善了小区居民的居住环境，全市重点整治脏乱小区48个，127个小区实行了封闭式治理，有84个小区被评为市级或全国城市优秀物业治理住宅小区。实践说明，北京市对居住小区的楼房实施统一的物业治理，方向是正确的，措施是有力的，已经取得了很多胜利的阅历。对此，必需予以充分确定。与此同时，我们也应看以，物业治理目前仍处于起步阶段，发育尚未成熟，因此，不行避开地会遇到一些困难和问题
3、，需要仔细讨论和加以解决。依据北京市物业治理面临的形势和困难，我们认为以下几个问题值得仔细讨论和探讨：一、物业治理模式问题目前，北京市的物业治理着重推行一种模式，即全部居住小区普遍由物业公司进展治理。这种治理模式的优势是，可以对整个小区实行集中统一治理，专业化程度比拟高，治理效果相对要好一些。其主要弊端是：治理费用较高，许多中低收入居民承受不起。目前很多居住小区物业治理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业治理费。这是当前物业治理中存在的一个突出冲突。为了解决这个冲突，从北京市大多数中低收入者无力负担物业治理费的实际状况动身，我们建议：打破北京市普遍推行物业公司治理一种模
4、式的体制，将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业治理引进北京市的物业治理体制，实行物业公司治理与业主自营式治理两种模式并用的物业治理新体制。业主自营式物业治理的优势是，业主根本不用花钱或者花很少的钱，也能对一般住宅楼房实行统一的物业治理，并实现政府要求到达的治理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的修理和治理，创立安全、干净、文明、舒适的居住环境。所谓业主自营式物业治理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业治理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上特地的物业治理公司负责，而是由楼房业主自已打班。这种方式在台湾的城市中比拟普遍。整个社区的建筑物分为两局部：一局部是私产
5、（即居民的套房），由业主自己打班；另一局部是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公韶社区全体成员全部，由他们自己治理，即所谓业主自营式物业治理。他们自己选出一个比拟精干的治理委员会，全权负责本治理纯属义务，没有任何酬劳。委员一般任期一年，每月开会一次，争论打算社区物业治理的重大问题。台湾的物业治理队伍特别精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产局部进展监控的先进电子设备；并且24小时录像，保存2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事依据需要聘请，他们的工资、资金等从出租房屋收取的治理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较
6、高、设备先进、通讯兴旺，所以其物业治理本钱不算高，水平和效率却很高。业主自营式物业治理的特点是，可以从出租的房屋中收取治理费，所收的治理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避开了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。此外，台湾地区的社区均实行住户公约制度，公约中明确规定，全部住户都要爱惜使用房屋及设施，维护环境卫生和干净，要求大家自觉遵守，如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的责备，从而为搞好自营式物业治理制造了有利条件。北京市也可借鉴台湾地区业主自营式物
7、业治理的做法，在居住小区普遍建立楼房住户公约，要求每个住户自觉遵守，违者将受到全体住户的剧烈指责。台湾地区各城市的经济进展与居民收入水平均比北京市高出很多，在大多数居民收入较高的条件下，台湾地区尚且普遍推行业主自营式的物业治理，而我们在大多数居民收入较低的条件下，却普遍推行公司经营式的物业治理，其结果是很多中低收入者交不起物业治理费，拒绝物业公司的治理，而物业治理公司由于收入较少，消失经营困难，使小区物业治理难以开展，因此，必需对现行的物业治理体制进展改革，由单一的物业公司治理模式，改为物业治理公司与业主自营式治理并用的两种模式。把物业治理政策建立在符合北京市市情的根底上，使北京市的物业治理更
8、顺当、更安康地向前进展。二、物业治理收费标准问题北京市居住小区物业治理方法指出：实施物业治理的目的是，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常作用，制造清洁美丽、舒适便利文明安全的居住环境。为了实现物业治理的目标，物业产权人与使用人必需向物业治理企业交纳有关费用，这些费用可以分解为四局部：第一局部是用于房屋及其设备的维护和修缮费用；其次局部是各种地下管线、化粪池等公共设施的修理和清掏费用；第三局部是用于环境保洁和绿化的费用；第四局部是用于社会保安的费用。依据北京市物价避与原北京市房屋土地治理局印发的北京市居住小区（一般）托付治理收费标准的规定，属于固定的物业治理收费工程共有14项，其中，有10
9、项费用由购房人所在单位负担，有4面费用由购房人本人负担。多层住宅楼，购房人所在单位要负担绿化费，治理费、小修费、中修费、共用设施修理费、化粪池清掏费、垃圾清运费、共用电视天线费等8项费用，合计为每户（平均按建筑面积75平方米计算）负担943元；高层住宅楼，单位除负担上述8项费用外，还要负担电梯费。高压水泵费两项费用，合计为每户负担1021元，上述10项费用相加共为每户负担1944元；假如是优秀治理小区，还可以再提高收费20，即增加收费389元，二者相加共2333元。购房人本人负担的保洁费、保安费、五费统收费、自行车存放费等4项费用，合计每户年均132元。上述如此多的收费，假如全部由购房人负担，
10、对大多数中低收入者来说是难以承受的。北京市现行的物业治理收费不仅明显偏高，而且有些收费工程的设立是不合理的。例如，一般住宅中的中修费和小修费（约占物业治理收费总额的55.6），根本不应列为物业治理收费工程。其理由是：假如预收楼房及其设施的共用部位的修理费用，那么业主在购置住房时已经预交了楼房共用部位的修理基金，可以从该项基金中支付修理费用，不应再向业主另收费用；假如是预收各户单元门以内的房屋及其设施的修理费用，那么该项费用应当由该户业主负担，根本不应当向其他购房人收取费用。假如能从现行的物业治理收费标准中取消楼房及其设施的中、小修费用，将大大减轻购房人的经济负担，排解物业治理收纲的困难和阻力，
11、更好地推动物业治理。三、物业治理收费对象问题我国城镇住房制度改革的目标，是实现住房的商品化与社会化。所谓住房商品化，即国家机关和企事业单位不再以实物方式给职工安排住房，而是以货币方式给职工发住房补贴，由职工到房地产市场去购置住房，使住房完全变成商品，能够在市场自由买卖。所谓住房社会化，即国家机关和企事业单位职工的住房问题完全靠社会解决，职工所在单位只负责发住房补贴，其它事情一概不管。职工领取住房补贴以后，其所在单位对其住房问题不再担当任何责任。职工需要住房，应当到房地产市场去购置，职工的住房需要治理修理，应当找房屋治理和修理企业为他们效劳，或者与本楼的其他购房人一起组织自营式物业治理，这是住房
12、制度改革的方向和目标，也是在住房领域建立社会主义市场经济体制的方向和目标。然而，依据北京市居住小区（一般）托付治理收费标准的规定，原产权单位将公有住房出售给现住房人以后，仍旧要为购房人支付共用电视天线费、绿化费、治理费、小修费、中修费、小区共用设施修理费、化粪池清掏费、垃圾清运费、电梯费、高压水泵费等十项费用，年均交费2022元左右。为项规定不仅与住房制度改革的目标相背离，而且是不合理的。原产权单位既然已将公有住房出售给购房人，其房屋产权已全部归购房人全部，该房屋也就很自然地与原产权单位切断了联系，其治理和修理费用理应由购房人担当，不应再让原产权单位交纳任何费用。很多厂矿企业对此反映非常剧烈，
13、他们认为，已将公有住房出售给职工，仍由企业负担物业治理费，这很不合理，给企业造成沉重负担，使企业经济效益差，亏损企业更加困难。假如由于购房人无力交纳较高的物业治理费，只有靠单位为他们担当一局部，才有可能由物业治理企业对居住小区实行统一的物业治理，那么是否可以采纳其他方式，如业主自营方式来推行物业治理呢？假如说，由原产权单位负担电梯、高压水泵费，是为了减轻购置高层住宅职工的经济负担，与购置多层住宅的职工找到利益平衡点，那么从政策上讲是完全必要的，但是在详细做法上则是可以斟酌的，从有利于实现住房社会化考虑，不妨借鉴上海的做法，即从高层住宅楼的售房款中预留一局部资金（如每部电梯预留7080万元，每部
14、高压水泵预留2030万元），作为每部电梯和高压水泵的运行、修理和更新费使用，这样，原售房单位可从今不再担当此项费用。四、物业治理启动性经费问题北京市居住小区物业治理方法第十四条规定：“居住小区物业治理的启动性经费，由该小区的开发建立单位根据建安费2的比例，一次性交付给物业治理委员会或物业治理企业。”这项规定，在当时看来可能是必要的，但是实际执行状况却很不抱负，据说没有哪一个开发建立单位向物业治理委员会或物业治理企业支付过这项费用。现在看来，这项规定则是完全不必要的。这是由于，物业治理公司属于经营性企业，在社会主义市场经济条件下，任何企业的启动性经费都不行能从别的企业无偿取得，而只能由本企业自己
15、筹集，正如每个企业申请设立登记时，都必需拥有规定数额的注册资金，方能获得经营资格，领取营业执照，设立物业治理企业，同样必需拥有必要数额的注册资金，方能取得营业执照。物业治理企业既然有了必要的注册资金，也不拥有了启动性经费，无需别的企业再为它供应经费。政府规章明文规定，开发建立企业要为物业治理企业无偿供应启动性经费，等于在企业与企业之间搞无偿平调，既不合理，也不符合社会主义市场经济的等价交换原则。因此，我们认为这项规定应当停顿执行。上述四个值得探讨的问题是相互联系、相互制约的。进展住房制度改革，实行住房商品化，各各小区的大局部楼房成为千千万万个购房人的自有房产。为了适应新的形势，就要对居住区的物业实行统一治理；为了推动物业治理，就要成立物业治理企业，为了维持物业治理企业的正常运转，就要规定相应的收费标准；收费标准高了，购房人又负担不起，于是就让原售房单位担当一大局部，并让开发建立单位无条件地付给物业治理企业2的启动性经费。这样，三种不合理的收费便应运而生。为了解决上述问题，首先应改革现行的物业治理体制，对于有力量担当物业治理费的高、中收入购房人，可以连续托付物业治理企业为他们供应物业治理效劳，各项效劳费用由他们自己负担；对于无力担当物业治理费用的中低收入购房人，可以实行业主自营式物业治理，由购房人相互自我效劳，所需的少量物业治理费用亦由购置人自己负担。无论采纳物业公司
