复习指导——确定资本化率准确评估房地产价格（下）1．关于安全利率的选用安全利率加风险调整值法计算公式：资本化率＝安全利率＋风险调整值依据《房地产估价标准》，安全利率为一年期存款年利率或一年期国债年利率，为便利取用，一般在实际操作中以一年期存款年利率为安全利率本人认为在这样一个公式中，安全利率实际是以投资回报率的根本参照物消失的，而风险调整值，则是投资人要取得超出根本参照率肯定数值而到达预期收益回报率的调整系数可是我国现行的银行年存款利率能作为投资人预期投资回报率的参照利率吗?从2022年5月1S日起，我国银行个人定期年存款利率为3．06％，之前则是2．52％，以这样的一个利率值作为安全利率，本人认为是不适当的我们都知道房地产行业具有风险大、收益大的特点，同时由于近年我国经济的高速进展，在时下飞速进展的房地产业，投资回报率远不止10％这样一个水平了，年期存款利率离投资市场的期望差距太大，无法反响市场真实需求，更没有一个投资人会将年存款利率作为一个投资汇报率的根本参考，以完全失去了它作为参照利率的作用了。
同时由于安全利率过低，我们在实际操作中为求取一个比拟贴近现实的资本化率，我们必需相应的提高风险调整值，假如为到达肯定的资本化率目标，风险调整值也就需要到达肯定的高度，这样就会含有太多估量人员的主观因素，影响结果的客观性比照一下贷款利率，2022年5月18日起，年贷款利率为6．75％，之前是6．12％，以这样一个利率水平来确定市场平均收益率就相对客观的多从投资的角度讲，假如一个工程的预期投资回报率低于年贷款利率，那么这个工程就没有了投资的意义了，信任也没有人去选择这样一个工程也就是说年贷款利率是投资者投资一个工程确定其投资回报率的最根本底线因此我认为在实际操作中，应当把年期贷款率作为一个安全利率，而不应当用年期存款利率采纳年期贷款率作为安全利率测算资本化率时也会有主观因素的影响，但对于年存款利率来讲，个人认为应当要更为客观，也更能贴近市场但是由于房地产具有很强的区域性，各地的房地产行情有着很大的区分，采纳年期贷款率作为安全利率也可能消失资本化率过高的状况，因此也可以采纳存款利率和贷款利率的平均值作为资本化率，避开资本化率消失过低或过高的状况 2．关于风险调整值确实定采纳安全利率加风险调整值法计算资本化率首先要确定好安全利率，然后再依照当地房地产市场行情确定一般性的平均风险值(即风险调整值)。
但是风险值也是一个依据市场的变化态而不断变化的，各种不同类型的房地产风险值也应当是不同的仅商业性房地产就有许多种类，不同的区域、不同的等级下的风险值都不应当是同一标准，因此为更精确的计算资本化率，还应当对某一类型房地产做进一步细分，依据其个别因素，进展个别风险调整这样一来计算资本化率的公式可进一步进展为： 资本化率率＝安全利率＋行业平均风险值×个别风险附加系数个别风险附加系数可以结合以下因素综合确定：(1)物业对经营工程依靠性程度比方对加油站依靠性很强的城乡结合部的仓储用作大卖场或一般市区的门面房屋，它的用途许多，依靠性系数是1％2)所处区域的商业化程度进展趋势有的物业在所处地段，考虑房地产在将来若干年中的纯收益折现加起来，为将来若干年纯收益的现值和资本化率就是折现率它有肯定的猜测性在短期租赁状况下，我们可以对市场进展猜测，交通、房地产业影响力度、城市的公信化，人口流向、商业的腹地这些影响其价格的重要因素，都能够在个别因素的附加值中得到表达3)经营工程的垄断性程度现在我们国家的垄断行业比方供水、供电还许多，此类房地产的价值存在着明显的行业性在打算这一工程的资本化率时，要有认真考虑，确定其资本化率。
4)同类市场的竞争力度 (5)经营工程的目标消费群体和消费档次 固然还有其他许多因素，需要估价人员依据个人阅历总结把握。
