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1、 营销推广策划书东方威尼斯温泉森林公园总体市场与环境1 . 总体市场分析宏观环境 有利因素 国经济平稳增长，国民生产总值继续保持着良好的增长态势，省今年前三季度国生产总值增幅达10.1，比去年同期增加1.6个百分点。上半年，市实现地区生产总值411.48亿元，比上年同期增长16.1%。 8月7日，市政府出台关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响，与周边地区楼市重新开始活跃，成交量大幅上升。 随经济的健康发展，高尚品质住宅主力消费群体围日渐扩大。 市政交通逐步完善，住宅郊区化已被市
2、场所承受。 不利因素 “国八条”政策的出台与其相关新闻媒体的不断报道，使得并不专业的消费者对未来的房价走势看不准，摸不透，绝大多数有购房需求但又不迫切的消费者，选择的是观望和持币待购，这在一定程度上弱化了楼盘的去化速度。 随着市这几年房地产市场的快速发展与楼盘的不断增多，竞争日趋激烈，消费者的选择也越来越多，越来越理性。1-1 近年市房地产相关数据汇总表（2002-2004年度） 项目年度房地产投资额（亿元）住宅竣工面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米）销售收入（亿元）2002年35210.41126.926.182003年56250203.949.712004年85.2257.1244.8
3、263.92 三年各种指标呈现持续加速态势平均增长率：年销量40%，销售收入59%。 三年共出售商品住宅575.62万平方米，平均年销量为191.87万平方米，其中2004年销量最多。 年均竣工面积239.17万平方米。1-2 2005年市场现状分析1-2-1供应情况（1-8月份）截至8月底房地产开发统计主要指标合计上年同期增幅完成投资额（亿元）42.641.382.95%住宅32.629.6310.02%商品房施工面积（万平方米）622.78795.38-21.7%竣工面积（万平方米）63.85130.04-50.9% 依据数据显示，在经历一系列国家宏观调控政策的“洗礼”后房地产前8个月，开
4、发力度有所减缓，完成投资42.6亿元，投资增幅较上年同期增长2.95%，较上半年增幅提高9.73%。 受调控政策的影响，截至8月底房地产市场供应量与去年同期相比有所下降。1-2-2 未来潜在供应情况 2005年全市计划供地4000-4500亩，市区增加交通便利、配套设施完善的中低价位普通商品住房用地供应。对于类似别墅等高档住宅项目用地，将鼓励安排在市周边区县。 8月7日，市政府出台关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响，楼市重新开始活跃，成交量大幅上升。间接拉动了市场的供应量的提
5、升。1-2-3 需求情况8月份当月份相关数据统计（含四县）主要指标合计上年同期增幅较上月增长商品房交易面积24.9124.70.84%45.76%住宅23.9720.7715.39%51.23%商品房交易金额7.086.4210.3%60.18%住宅6.54.5742.33%69.97%2005年1-8月份成交套数图示（市区） 今年3月份国家出台了一系列宏观调控政策。这些政策的出台，让全国的房地产市场都受到了一定影响。尤其是今年6月和7月，市房地产市场消费者观望气氛浓厚，成交量大幅萎缩。据统计，6、7两个月市区商品住房的成交量仅为1052套和685套。 相关资料显示：多数城市房地产市场截至8月
6、底仍处于观望期，未能走出低谷。而整个市场开始重新启动且商品房销售量环比增幅超过50%的仅有4个城市，包括1.2倍、79.26%、62.75%、57.84%。这说明房地产市场复快速，排在全国前列。商品房交易量大幅上升。1-2-4 需求总量预测 2005前三季度年市经济发展，国生产总值比上年同期增长16.5%，综合考虑国家宏观经济调控对全国房地产市场的影响，预测市（含周边地区）城镇居民基本的住房需求为260310万平方米。 按照市城镇居民住房的年需求量按预计10%的递增比例，可预测2005年城镇居民住房的年需求量约为260-310万平方米。1-2-5 需求结构 市平均年净增人口约10万人，按40%
7、新增人口需新建住宅，每人20-25平方米的标准计算，对住房的需求量约为80-100万平方米。 2005年1-5月全市市区交易的91.6万平方米商品住宅中，外地居民购买的为24.5万平方米，比重为27%。保守估计2005全年以与未来几年外地居民在购房比例可保持25%，预计其对市住房的消化量约为65-80万平方米。 正在进行的花园城市建设和改造旧城工程，将产生大量的拆迁户需要重新安置，致使今年拆迁安置用房的需求量大增。预计拆迁、危改户以与原无房户和未达标户对住房的年度需求量约为115-130万平方米。其中约60%此类人群意向选购经济适用房产品。价格（元/m2）预销售量（万m2）所占比例（%）单套面
8、积（m2）预销售量（万m2）所占比例（%）1500元以下10.711.760平方米以下2.993.31500-2000元6.977.660-80平方米1.671.82000-2500元7.828.580-100平方米1415.32500-3000元20.222.1100-120平方米14.615.93000-4000元34.3137.5120-150平方米33.4236.54000-5000元7.318.0150-180平方米13.7415.05000元以上4.284.6180平方米以上11.212.21-2-6 市场需求特点（2005年上半年） 上述数据显示市商品房市场高价位、大户型住房所占
9、比例较大，从商品住房供应情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的高价房供应量占总量的47.9%，单套面积在120平方米以上的占总量的65.1%；从预销售情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的占总销量的72.2%，单套建筑面积在120平方米以上的占总销量的63.7%。 结合图表分析120-150平方米为市场热销户型。 总价30-50万元是目前购房者能够承受的房屋总价围。 其中高收入阶层、二次置业（卖旧房买新房）群体、外来购房者消化的中高档楼盘占有相当一部分比例。1-2-7 价格走势 房价经过连续三年大幅攀升，今年上半年增速开始放慢，房价增幅有较大回落。总体看来，
10、市房地产市场将呈现平稳发展的态势，房地产投资增幅较上年有较大回落，逐渐趋于理性，房价涨幅逐渐趋缓，供求关系将逐渐趋于平衡。 根据调查今8月份全市市区商品房预销售均价为3239.74元平方米，较上年1至7月预销售均价高出26.18元平方米，增幅为0.85%，其中，商品住房预销售均价为3127.20元平方米，较今年1至7月份预销售均价高出76.78元平方米，增幅为2.52%。 房地产市场已由8月份呈现出了回暖态势。依据8月房地产市场价格指标种种数据显示，楼市已经走出6、7月的“阴霾”，开始“拨云见日”，利好政策刺激消费也同时得到了表达。可以预测，房价今年仍将有小幅上升，但会逐渐趋于稳定。1-2-8
11、 市场走势分析图市商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积情况（资料数据采集2002年2005年上半年）营销推广策划书东方威尼斯温泉森林公园市场竞争分析1.竞争区块分析 直接竞争区块：市区、安义县与新建县西部产品 间接竞争区块：其他区县产品按照地理位置作为评判标准2.详细描述项目名称翡翠山庄物业位置新建望城发展商英豪房产策划代理物管公司通达物业物业管理费0.8元/平方米物业类型别墅工程进度现房规划设计省园林规划绿化率60容积率0.36项目规划总体规划占地面积260亩建筑规模一期39栋其中8栋双拼，二期60多栋建筑面积65614.23平方米项目配套周边公交219外形特征小区配套花园等周边
12、配套周边配套较不完善户型配比户型面积（围）户型套数已售套数销售率双拼3101616100单体4102323100二期单体35560未开盘254套数合计：170户型配比项目销售销售概括开盘时间： 2005.4-5月入伙时间未定销售：开发总期数与现推期数：按揭银行： 付款方式：一次性、按揭、分期付款价格情况别墅/花园洋房最高价：3400-3500最低价：2900均价：3000朝向差价：折扣系数：营销分析主要卖点别墅主打广告生态景观与建筑群的完美结合，天然韵味的原生态精致生活客户来源市较高收入阶层项目优势项目劣势1、有私家花园1、较偏远2、有单独的停车位2、周边配套不完善项目名称绿地山庄物业位置迎宾
13、大道西侧发展商绿地集团策划代理绿地集团市场部物管公司科瑞物业管理公司物管费1.3元物业类型别墅工程进度三期封顶规划设计南方冶院园林设计德国飞扬绿化率57容积率0.5项 目 规 划总体规划规划面积： 1250亩（前三期500亩）建筑规模：1700套建筑面积：100000（前三期）平方米外形特点：海派小区配套周边公交：218、 203、 230、 221周边配套：小区配套：会所、幼儿园、网球场户型组合户型面积总套数已售套数销售率联排200250170叠加1705043双拼250175108独栋3002525合计：500套户型配比：项 目 销 售销售概况开盘时间：04年5月入伙时间：05年3月销售：5987111开发期数与现推期数：共六期（现三期）按揭银行：交行、工行付款方式：按揭、一次性价格分析别墅最高价：6000最低价：2900均价：3400朝向差价：折扣系数：车位：每户1个，售价： 3300元储藏间： 个，售价： 赠送
