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1、商业开发新模式一豪布斯卡豪布斯卡”(HOPSCA)为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL+写字楼OFFICE+停车场PARKING+大型综合购物中心SHOPPING MALL+商贸博览CONVENTION+国际公寓APARTMENT的复合体。在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。目前全国商业地产已经稍然兴起豪布斯卡-(HOPSCA)这一新型的开发模式。下面以北京A-Z TOWN项目为例为你讲解；2005年10月，东长安街沿线位于东四环朝阳路南侧的A-Z TOWN打着“HOPSCA豪布斯卡综合复合型高端物业的旗号横空出世。什么是HOPSCA豪 布斯卡？ A-Z TOWN为什
2、么选择以HOPSCA豪布斯卡综合型的物业亮相？ A-Z TOWN所处的区域是否适合开发“HOPSCA豪布斯卡综合型项目？ A-Z TOWN 的未来走势又将怎样？这一系列的置疑无不掀起银十楼市道道波澜。据了解，A-Z TOWN定位于HOPSCA豪布斯卡有其渊源。A-Z TOWN由首创新资置业有限公司开发，而首创新资置业有限公司隶属于北京首创置业股份有限公司，属综合性房地产营运商。据介绍，近几年来，首 创置业一直朝着国际级的地产营运商而发力。在产品类型开发策略方面,首创置业是以四种物业不同组合共同谋求发展：持有型物业和出售型物业的组合；住宅、 商业、写字楼和酒店不同种类物业的组合；不同地段之间的组
3、合；不同进度梯次之间的物业组合等等。为了进一步加强国际竞争力，首创置业率先引入在国外 实践成熟的HOPSCA豪布斯卡综合物业复合模式。据介绍，2003年6月19日在香港联交所成功上市后，面对宏观调控，坚持股权国际化战略，首创置业引入GIC为合作伙伴，意欲更大的拓展。GIC是 新加坡专事管理政府外汇储备的投资公司，成立于1981年。目前GIC所管理的资金规模已超过1000亿美元。因其雄厚的资金、庞大的投资规模以及不事声 张的作风，被称为亚洲最大也是最神秘的买家。和其他私人股权投资基金相比，GIC的优势在于有更长远的投资年限GIC常青基金的介入为有深厚房产开发经验和雄厚资金实力的首创集团更添虎翼。
4、 国际化的法律监督环境，国际化的品牌和国际投资渠道，为首创置业从地域型成长为中国型,并创建亚洲型的宏图目标做好了准备。A-Z TOWN正是在这样 一个理念下打造的一个精品。并致力为首创置业开拓全国市场打好京城首府第一仗“。苛刻的高标准虽然HOPSCA豪布斯卡在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，HOPSCA豪布斯卡属于综合性物业，由于对其建 筑密度及容积率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市边缘地区，这样才能使得HOPSCA豪布斯卡建筑密度降低，以保证有足够的空间实现 低密度的建筑模式；同时，作为HOPSCA豪布斯卡必须有大面积的绿化作为其营造园
5、林景观的基础；此外，HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系， 这一切都需要HOPSCA豪布斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在HOPSCA豪布斯卡内的人员工作的便利性。据实地考证，A-Z TOWN位于北京朝阳区东四环外华堂商场东侧路，项目南端距离城市东部地下轨道重要换乘枢纽四惠站、四惠东站步行不足十分钟。北 侧与朝阳路紧密相连。四惠东扼守东长安街的门户，是CBD的出入关口，同时也是长安街地铁与八通线轻轨的首发站。新改造的朝阳路规划为城市主干路标准， 建成通车后，将形成北京东部方向连接三、四环的一条重要放射线，同时还是北京CBD的主要内外部道路之一。朝阳路与朝阳北路相连通
6、。继2002年新主干道朝阳北路通车后，现今正在建设朝阳北路二期工程。密织的政府路网结构规划，将A-Z TOWN环环围绕。能快速抵达CBD，同时方便卫城、机场以及燕莎 等几大商圈的商务人士。另外，据内部人士透露，为满足CBD人居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求,A-Z TOWN特量身定制出A-Z的生活系统；集公园、 公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所、幼儿园于一体。南部是三十万平方米的高档全精装公寓。北侧规划有近十万平方米的大型商业商务主题广场， 其中规划有五万平方米的大型购物中心和五万平方米写字楼。中部还规划有独立万米中央景观绿化带，横亘项目中央。与时尚精装公寓并肩相
7、靠，既阻隔了北端商业的喧嚣，又为项目提供了庞大的绿色氧吧，其绿化 率高达30%。泾渭分明的综合体证明A-Z TOWN实现了 HOPSCA豪布斯卡的模式设计。HOPSCA豪布斯卡主导未来商业地产模式？“豪布斯卡”（HOPSCA）最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分 割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。北京未来的发展正在跟世界接轨，A-Z TOWN综合优质物业的率先出世占尽天时；该案扼守东长安街交通要害，占尽地利；强强联手，实力开发团队，占尽人和。“天时
8、、地利、人和”有机的组合将 有效弥补东长安街市场供需的错位，满足庞大的市场需求，其把守东长安街门户的要害，决定了 A-Z TOWN成为东长安街第一盘，综合性的优质物业品质，良 好的生态景观规划决定了 A-Z TOWN占据东长安街沿线新盘制高点。A-Z TOWN所打造出的是成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市综合体的一种标志。诚然，开发模式的创新的确给观望 迷雾的楼市一丝活力，A-Z TOWN是一种新的开发理念，也是一种新的居住方式，更是一种新的享受型生活。A-Z TOWNHOPSCA豪布斯卡区的诞生必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。引爆东部经济，主导
9、未来楼市发展方向。HOPSCA豪布斯卡背景资料一、HOPSCA的源起、国际领先性自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无 序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的 企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的
10、商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大 的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由 60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商 务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进 行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。这
11、种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景 下成为卓有成效的开发模式。二、什么是HOPSCA？1. HOPSCA的概念HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。 HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型 化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能 混合使用中心，延展了
12、城市的空间价值。2. HOPSCA的两种表现形式A）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；B）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高 使用率的HOPSCA。3. HOPSCA的特征HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与 HOPSCA形成的特点密切相关。高可达性HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与
13、外界联系紧密 的城市主要交通网络和信息网络。高密度，集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流 集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。整体统一性建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。功能复合性HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等X商业、文化娱乐消 费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，
14、同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。土地使用均衡性HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。空间连续性1、平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：由于HOPSCA优
15、越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的 空间体系。内部、外部联系完整性HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的 交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。巨大的社会效应因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天 地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标
16、志性项目，成为上海 市的文化标签。巨大的升值潜力一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的 不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强 联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营 获利；公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身 价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。
