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1、物业服求实行方案.物业服务方案一、物业基本状况物业种类:物业名称:坐落地点:占地面积:万平方米建筑面积:万平方米栋数:栋二、管理服务事项1、物业共用部分的平时维修、保养和管理。物业共用部分详细包含:房子的承重构造(包含:基础、承重墙体、梁柱、楼盖等,非承重构造的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设备、设备的平时维修、保养、运转和管理。详细包含:共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设备设备、电梯。3、公用绿地、花木、建筑小品等的平时保养与管理。4、公共场所、房子共用部位的洁净卫生,垃圾的采集、清运。5、隶属配套建筑
2、和设备、设备的维修、保养和管理。6、保护小区内公共次序,辅助做好地区内的安全防备工作。/7、交通次序与车辆停放的管理。8、物业档案资料管理。管理与物业有关的工程图纸、住户档案与完工查收资料。9、物业项目使用专项维修资本的估算和计划。10、房子装饰管理。11、组织展开小区文化娱乐活动。12、物业服务费和其余有关花费的收取。详细包含:物业服务费、电梯使用费、电梯维修保护费等。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其余服务事项。14、接受业主拜托,对其物业的专有部分进行维涵保养。15、对业主和物业使用人违犯装饰管理规定、业主暂时条约等的行为,针对详细行为并依据情节轻重,采纳劝说、遏止等举措。16、有偿
3、服务。包含室内设备设备的维修安装、家政服务等。三、物业服务质量和标准(一房子公用部位的平时保养维修:对房子屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行平时保养维修,保持完满。(二共用设备设备的维修、保养:配电设备、主供水、供电、供气管线等设备设备按期进行平时保养维修,保证其正常运转。(三共用畜水池的保护管理:共用蓄水池每季度冲洗、消毒一次,保证饮用水符合卫生质量标准。(四排污设备管理:按期清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化粪池的平时检查保养,保证正常使用。(五道路维修管理:对小区内的小区级道路(不含市政道路进行平时保养维修,保持道路优异。(六洁净卫生1、楼道每天打扫,栏杆、扶手每天擦抹洁净,保证地面
4、无油污、栏杆无积灰,保洁率达92%以上。2、道路、院坝等公共场所每天打扫洁净,做到果皮、纸屑、烟头等垃圾随有随捡,保洁率达90%以上。3、按期组织实行化粪池清掏(每年一次,连接办理好花费根源。4、生活垃圾每天准时到指定地点采集清运2次(上午:6:308:30;下午:2:305:30,垃圾桶随时冲洗,保持洁净。5、共用地段墙面无广告张贴物。6、墙上积灰、天花板蜘蛛网等随时打扫。7、阴阳沟等卫存亡角每周打扫,并依据季节变化喷洒药物。(七绿化物平时养护管理:1、花卉树木按季节合时松土、修枝整形、剪草、施肥、治虫和浇水,保持绿化物生长优异。2、按单位要求及实质状况增加改换花卉树木。3、绿地完满率达到9
5、7%以上。(八公共次序保护及安全防备1、小区推行24小时保安值班制度,设置固定岗和巡逻岗。2、对外来人员(物件的进出进行咨询、登记,核查真实后方能放行,禁止闲杂人员进入小区内。3、负责小区业主信函、报刊等的发下班作。4、发生安全事故时,物业管理公司在采纳应急举措的同时,应该实时向有关行政管理部门报告,辅助做好救援工作。5、按期对保安人员进行安全防备技术培训及消防操练,加强保安人员自己素质。6、保安人员配置对讲机等器材,以便实时应付突发事件。7、按期检查小区的安全防备、消防设备状况,发现隐患实时整顿,并作好记录。8、辅助搞好小区治安管理。(九维修服务1、小区内供给24小时维修值班服务,停水、停电
6、、水管破碎、下水道、沙井拥塞等急修,报修后15分钟内赶到现场;平时零星维修,报修后30分钟内赶到现场或预定维修办理时间。2、负责制定保修期后房子公共部位、公用设备设备等的大中修维修方案,送交贵单位或业委会审查后实行改造。3、对小区房子公用部位、公用设备设备等按期进行保护保养及巡视检查,发现隐患实时维修。4、不得私自占用公用部位和改变公用设备设备的使用功能。5、公用路灯做到随坏随换,保障住户进出方便。6、做到维修合格率达98%以上,维修实时率达96%以上。7、做好房子、设备设备的检查、保养、报修、维修、回访等项的书面记录,整理存档。(十水、电、气管理1、直供一户一表,代收代缴水、电、气费,单价按
7、地方审定标准收取。2、如不是直供表,则严格水、电、气的管理,让水、电、气总表与分表的差额控制在合理范围内,除公用部格外,水的差额控制在10%之内,电的差额控制在8%之内,气的差额控制在5%之内。如高出规定控制率部分视为物业公司管理不善,应担当其相应的花费。3、共用地段卫生或绿化、庭院路灯等公用部分用水、电的花费由业主担当。4、每个月准时抄写水、电、气总表及分表,依据总表、分表计算出水、电、气单价,并将账目宣布上墙。5、若发现住户盗窃水、电、气,一经查实,当事人应该全额担当当月该单元水、电、气的差额。(十一电梯使用管理规定电梯是小区人每位业主的共有财富,也是所有共有财富中最为昂贵的设备之一,保护
8、和延伸其使用寿命是每位业主的责任,应该严格执行以下规定:1、除装饰时期外,禁止用电梯运载货物及施工资料。2、装饰时期,装饰资料(河沙、岩沙等和装饰垃圾一定所有袋装,并平均放在轿厢内,勿将石子、河沙等杂物踢入地坎内,超大、超长资料及物件禁止用电梯运送,免得发生危险。3、使用电梯时应文明操作、禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮,以及任意按动警铃按钮。4、不得超载运作,当超载信号铃声响时,站在门口的乘客应自觉退出,不得采纳任何形式的强迫关门手段。5、礼貌乘梯、礼让老人、妇女和少儿,2岁以下少儿须由大人率领乘梯。6、为了您和大家的健康,请不要在电梯内抽烟、吐痰、弃物和损坏轿箱内的装饰物。7、当电梯在运
9、转中忽然发生停运等故障时,乘客不用慌张,可按警铃报告,耐心等候维修急救人员的到来,不得采纳拍打按钮、厢体以及强行撬门等焦躁行为。8、业主看到电梯门前放有停运标记时不得采纳按运按钮和挪动标记牌的行为,免得发生人身、设备不测事故。9、乘电梯时,不能够将身体倚靠轿门,防备发买卖外,进出门时不准长时间站在门中间,免得挡住电眼。10、电梯出现以下状况,应实时报告管理处:(1门开和关失掉控制;(2运转时有显然的速度异样;(3运转时有异样的振动和响声;(4有漏电现象。11、凡因违犯上述规定所产生的责任和花费概由当事人担当。(十二房子装饰管理1、办理房子的交接手续。2、办理房子的装饰手续,签订装饰管理规定。3
10、、负责装饰人员的进出管理(办理进出证,随时检查装饰现场,根绝违规装饰,保证装饰质量。4、装饰结束后,对房子的装饰进行全面查收,对违规装饰劝其整改。(十三综合服务管理1、负责协调有关职能部门的关系,传达其有关精神。2、经过发放宣传资料,办黑板报等方式宣传国家政策及物业管理知识。3、辅助有关部门搞好计划生育、社会治安综合管理、流感人口管理和精神文明建设等。4、成立住户评论制度,宽泛征采住户建议,战胜物业管理工作中的不足,使住户的满意率保持在90%以上。5、协调办理住户与物业公司、住户与住户之间的矛盾或纠葛。6、熟习和掌握小区的基础设备和配套设备的基本状况,并负责实行管理、使用、保养和维修。7、负责
11、小区内业主的来访招待,做到实时答复并办理,踊跃做好住户回访工作,主动为孤寡、老、弱住户供给服务。(十四有偿服务。是指住户自有部分的水电气设备设备及管线的其资料和工时费由住户担当(改换水龙头、插座等渺小维修免工时费维修、安装等,家政服求实,行两方磋商订价收费的原则。四、物业服务花费和其余花费(一物业服务费:包含管理、房子设备运转、保护公共次序、小区次序保护、设备平时保养、洁净卫生、绿化管理以及供给物业服务的其余公共性服务收费。1、物业交托业主前,物业服务费由拜托单位担当;物业交托业主后,由业主担当。2、本住所楼物业服务费,制定收费标准以下。(1住所:按1.05元/平方.月收取。(2其余:按1.5
12、0元/平方.月收取。(二房子共用部位、共用设备、设备、公共设备的维修、保养、大中修、更新等花费的担当:1、保修期内属保修范围的由承建方担当。2、不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比率担当,或从房子共用部位、共用设备的专项维修资本中列支,不包含在物业服务收费项目内。(四有偿服务收费。推行明码标价,并坚持自发原则,不得强行服务收费,其收费标准由两方磋商讨定。(五代收代缴花费。1、代收代缴卫生垃圾清运费(以物价部门审定标准为准。2、水、电、气的代收代缴按前第三项第(十款执行。3、其余拜托性代收代缴费。五、人员设置及物业服务花费组成测算(一人员设置:现场主管名,管理人员名,维修人员名,保洁员名,保安员名。(二物业服务花费组成测算:1、物管费收入:元。2、支出部分:(1管理服务人员的薪资、社会保险和按规定提取的福利费元;(2物业共用部位、共用设备设备的平时运转、保护费元;(3物业地区内洁净卫生费元;(4物业地区内绿化保养费元;(5物业地区内次序保护费元;(6办公花费元;(7物业管理公司固定财富折旧费元;
