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1、XX市XX区XX科技园升级改造项目可行性研究报告XX市XX区XX科技园升级改造可行性研究报告 （仅供内部参考）XX市XX咨询有限公司20XX年XX月- II -目录目录I第1章 项目概况31.1 单位概况31.1.1 基本情况31.2 项目概况41.2.1 项目背景41.2.2 项目名称及建设地点41.2.3 专项规划41.2.4 投资估算和资金筹措141.2.5 项目销售情况分析与预测161.2.6 主要财务指标17第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析192.1 发展规划分析192.1.1 XX市城市总体规划（2007-2020）192.1.2 符合XX市城市更新办法规划要求202.1.
2、3 XX区旧工业区改造专项规划研究222.1.4 XX市城市更新专项规划(20102015)232.1.5 2010年XX市城市更新单元规划制定计划申报指引232.1.6 XX区XX科技园升级改造专项规划232.1.7 国家中长期科学和技术发展规划纲要（20062020年）242.1.8 电子信息产业调整和振兴规划252.1.9 国家战略性新兴产业规划262.1.10 中共XX市委 XX市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见 深发20088号282.1.11 XX互联网产业振兴发展规划（20092015年）302.2 产业政策分析322.2.1 国家中长期科学和技术发展规划纲要(200
3、62020年)配套政策322.2.2 XX互联网产业振兴发展政策342.2.3 XX市城市更新办法实施细则362.2.4 XX将建立城市更新专项资金助推产业转型362.3 行业准入分析36第3章 资源开发及综合利用分析383.1 资源利用方案383.2 资源节约措施38第4章 环境和生态影响分析414.1 环境和生态现状414.2 生态环境影响分析414.2.1 环境影响分析424.2.2 建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果454.2.3 项目建设施工期间的污染防范措施454.2.4 项目营运期间的环境保护措施464.3 环境影响评论结论484.4 地质灾害及特殊环境影响分析504.4.1
4、 项目地地质灾害情况504.4.2 项目诱发地质灾害的风险分析504.4.3 地质灾害防御对策和措施504.4.4 特殊环境影响分析及保护措施50第5章 经济影响分析515.1 投资估算与资金筹措525.1.1 投资估算依据525.1.2 项目总投资估算汇总表525.2 资金筹措535.2.1 资金筹措方式54 5.2.2收入估算 54 5.2.3主要财务指标54第6章 社会影响分析558.1 社会影响效果分析558.2 社会适应性分析578.3 社会效益分析578.4 社会风险分析58第1章 项目概况1.1 单位概况1.1.1 基本情况XX市XX区XX科技园升级改造项目建设单位为XX市XXX
5、X投资发展有限公司 （以下简称“项目公司”）。项目公司成立于2012年3月13日，注册地址为XX市XX区XX路433号，注册资金1000万元人民币，法人代表为XXX，公司股东信息见表1-1。经营范围为：投资兴办实业（具体项目另行申报）：在具有合法土地使用权的地块上从事房地产开发、经营（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。项目公司现在主要从事房地产开发。 表1-1 XX市XXXX投资发展有限公司的股东信息一览表股东名称出资额(万元)出资比例(%)股东属性股东类别XX市XXXX份有限公司1000.00100本地企业 法人股东XX科技园位于XX市XX区内环路以
6、南，现有宗地面积17997平方米、地上建筑共27298.03平方米：其中1号科技楼、2号厂房、3号综合楼及4号、5号住宅楼等五栋建筑物，现状建筑物概况见表1-2。表1-2 现状建筑物概况序号建筑物名称建筑面积（平方米）11号科技楼9019.8322号厂房7264.0233号综合楼5497.1344号住宅3017.0455号住宅2500.01合 计27298.031.2 项目概况1.2.1 项目背景根据XX府（2007）75号文及相关文件精神，经XX市政府第四届140次常务会议批准，XX市城市更新办将XX工业园列入全市第二批工业区升级改造试点项目。XX科技园升级改造的产业规划已经批准，XX科技园
7、升级改造专项规划由XX市规划国土委技术会议2010年第66次会议通过（附件19），并经公示后，由XX市城市规划委员会建筑环境与艺术委员会2011年1月19日第一次会议批准通过。目前XX区XX科技园升级改造专项规划已经批复，XX市XX区XX科技园升级改造项目前期准备工作已基本准备就绪，现正式启动建设。1.2.2 项目名称及建设地点工程名称：XX市XX区XX科技园升级改造建设地点：本项目位置位于XX区XX片区，处于XX中心区与XX商业旺区的中间地带，其西侧紧靠XX中心区，南与大小XX相望，地理位置十分优越。1.2.3 专项规划1. 规划依据中华人民共和国城乡规划法；2008-1-1XX市城市规划标
8、准与准则；2005-12-31XX市XX区分区规划（2002-2010）（以下简称分区规划）；2005-01-05XX市XX01-03&04&05号片区XX地区法定图则；2010-02-03城市规划编制办法实施细则；2005-12-31关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见（深府2006106号）；XX市工业项目开发建设用地控制标准（试行）；2006-07-01XX市城市更新办法；2009-10-222. 拆迁改造范围与建设用地范围本规划范围包括：拆迁范围、改造开发建设用地范围。拆迁范围用地面积为17997.0平方米；改造开发建设用地面积15555.3平方米。3. 改造原则l 技术合理性
9、原则:技术合理性指符合规划相关技术标准、规范的规定，满足上层次规划的基本要求，特别是市政设施、公共配套等方面的强制性要求。对于不同类型的改造方案进行科学、合理的分析，从规划的角度评价其技术合理性。l 可持续发展原则：建设高效协调的节约型社区，实现发展循环经济、节约型经济的目标，促进可持续发展。l 可操作性原则：深入了解现状特征和改造条件，多方论证方案的经济适用性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。4. 更新目标与主导功能（1）更新目标通过城市更新改造，园区将发展成为下一代互联网技术开发应用聚集基地总部经济区，构建国内下一代互联网应用与服务的平台，打造XX市高新技术产业基地
10、的先锋地位及XX中心区的重要补充，实现“和谐滨海城区”的战略目标。（2）主导功能园区将建设成为XX下一代互联网技术及产品开发应用的集聚地，打造互联网技术研发及应用的总部经济区，树立园区在IPV6研发领域的核心地位；完善片区形象，形成XX中心区的有力补充。5. 产业定位XX科技园产业定位为：集研发、生产、展示、交易等多种功能于一体，以研发IPV6技术和核心，XX下一代互联网技术及产品开发应用聚集地。构建国内下一代互联网应用应用与服务的平台，进一步加强XX市作为国家高新技术产业基地先锋地位。园区特点如下：u 功能定位涵盖互联网产业链上多个环节，集研发、生产、展示、交易等多种功能于一体，尤其是占据价
11、值链中最高端部分，如设计、展示、交易等功能。u 园区建筑体现高科技创新产业的氛围，采用高层布局，打造高端产业用房，同时也符合土地利用的集约性和高效性原则。u 促进片区产业升级，协调片区城市功能，体现都市产业生命力。6. 更新模式与改造策略（1）更新模式统一规划，拆除重建。（2）改造策略u 建设一座IPV6技术研发、培训、服务、体验交易以及相关的公共配套设施与生产性服务建筑综合体；u 解决好生产、办公、配套服务的人流、车流、物流的组织；打造现代与艺术相结合的建筑空间形象，形成标志性的城市空间节点，增加产业园的昭示性和影响力。7. 土地利用与地块控制（1）土地使用性质规划区内土地使用性质和分类代码
12、采用XX市城市规划标准与准则，用地划分至中类，本次规划用地性质为混合商业、服务业功能(见XX市国土规划局文件P102-0052宗地规划复函)。（2）土地开发强度控制本次规划开发建设用地范围面积约15555.3平方米，容积率为5.80。地上建筑面积90220.0平方米，其中产业研发用房建筑面积63160.0平方米（包括创新性产业研发用房1800.0平方米，建成后移交政府使用），配套单身宿舍建筑面积18060.0平方米，配套展示建筑面积7000.0平方米，配套设施建筑面积2000.0平方米。（3）功能布局规划区紧邻西部国际港口，是XX中心区的的重要组成部分，规划区建设发展应与XX中心区协调，应立足
13、紧随世界经济发展脉搏的战略高度，创造良好的产业和投资环境。结合XX中心区打造“一轴三区”结构：A. 功能衔接轴以南北向的空间步行走廊为载体，贯穿规划区内各功能区，与东西两侧的生产研发、展示交易以及宿舍区域紧密联系，并实现与XX中心区的产业协调。B. 生产区位于规划地块的东侧，邻近XX路的区域，包括产业研发用房及相应的配套服务设施，设置高端的互联网IPV6技术的生产研发、服务、交流平台。C. 配套单身职工宿舍位于规划地块的西侧，结合西侧居住地块以及城市支路形成独立的配套服务区，包括配套单身宿舍、配套展示等。D. 核心景观区结合生产区及配套服务区，在两区之间打造一个核心景观区，既作为人流的集散场地
14、，也作为高品质的开敞空间，通过最直观的方式区分厂区和生活区，更好的避免了各类流线的混杂。规划中确定的地块使用开发强度为强制性规定，建筑密度、容积率、绿地率应符合地块控制指标一览表规定。8. 城市设计（1）设计原则规划区内各城市设计要素结合周边整体建设现状确定，同时体现城市重要节点的风貌，与相邻用地协同考虑建筑公共空间布局、场地竖向关系和内部交通组织。（2）建筑后退红线要求建筑退红线应严格按XX市城市规划标准与准则有关规定执行。地块沿XX路和地块北侧建筑退道路红线12米，沿XX二道、规划一号路建筑退道路红线9米。（3）建筑高度建筑间距必须符合国家有关日照、通风、消防、卫生、防灾、工程管线埋设和建筑设计规范以及XX市城市规划标准与准则的要求。高层产业研发用房建筑高度宜控制在120米以下。（4）公共空间本次规划提供不少于780平方米的公共空间（不少于开发建设用地面积的5%），主要以节点广场的形
