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1、日本房地产泡沫对当前中国的启示姓 名 学 号 指导教师 日 期 2012.6.2 内容摘要本文主要基于中日两国的比较，来思考中国经济发展的现实问题。主要分为三部分，首先是对上个世纪80年代末的日本经济危机进行回顾，并对其产生原因进行简要分析。第二部分是对中国房地产业的高房价进行分析。最后提出一些从日本经济危机中所得到的启示以期中国能够避免重蹈覆辙，实现国民经济又好又快发展。关键字 日本；中国；房地产；泡沫世界经济概论课程论文引言自2003年以来，中国房价开始出现大幅上涨，面对中国过热的房地产业，国外不少经济学家认为中国的房地产业像上个世界80年代的日本一样，正在发展成泡沫经济，并对中国经济表示
2、了担忧和警告。早在2005年4月份，美国华尔街日报就直言不讳地指出中国房地产，尤其是沿海地区房地产存在严重泡沫。而近日著名诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼也认为中国目前的经济状况酷似上个世纪80年代的日本。这些权威的警示不能不引发我们的思考。1上个世纪日本房地产泡沫的回顾1.1日元升值的背景1979年世界第二次石油危机爆发，导致美国能源价格大幅上升，消费物价指数随之不断攀升，出现了严重的通货膨胀。1980年美国的通胀率已高达13.5%。为治理严重的通货膨胀，美国联邦储备委员实施紧缩的货币政策，连续提高联邦基金利率，使美国的市场利率高达20%，短期实际利率（扣除通货膨胀后的实际收益率）从1978年间平
3、均接近零的水平，上升到1980年至1984年间的3%至5%，美国的利率水平明显高于当时大多数工业化国家。高利率增加了美元对国外投资者的吸引力，大量资金流入美国市场，导致美元连续升值。在这种背景下，美国寄希望以美元贬值来增强本国产品的对外竞争力，以降低贸易赤字。1985年9月，美、日、德、法、英五国财政部长及五国央行行长在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元对世界主要货币有秩序地下调，以解决美国巨额的贸易赤字。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议”。协议中规定日元应大幅升值以降低被过分高估的美元价格。“广场协议”拉开了日元急速升值的序幕。从1985年9月的“广场
4、协议”至1987年底，日元兑美元的汇率从协议前的1美元兑240日元上升到1美元兑120日元，正好比广场协议之前的汇率上升了一倍。1.2日元升值对地产的影响日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进日本对外投资大幅度增加，也促进了日本产业结构调整，为日本企业在海外进行大规模扩张提供了良机。但与此同时，它也成了日本泡沫经济的起点。1985年“广场协议”之后，日元开始升值。由于担心日元升值将提高日本产品的成本和价格，导致在海外市场的竞争力下降，日本政府提出了内需主导经济增长的政策，开始放松国内的金融管制。日本中央银行连续5次下调利率，利率水平由1985年的5降至1987年3月以后的2.5。
5、然而，原有产业结构下的日本经济增长已趋饱和，迅速增大的货币供应无法被产业吸收。由于日本国土面积非常狭小，土地被认为是最为宝贵的财富。结果大量资金流向了股市和房地产。由于贷款利率是如此之低，与投资收益相比简直可以忽略不计，人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫产生了。从1985年到1990年5年间地价在已经很高的水平上又上涨了4倍。上个世纪90年代初，随着日本经济泡沫的破灭，日本地产价格大幅下挫，全国名义平均地价1997年比1991年下降21.8%，商业地价下降34.1%，全国土地市值缩水了30%以上。其中六大都市的平均地价降幅高达56.4
6、%，商业地价更是下降了72.4%，而且这种下滑趋势一直持续了十几年。泡沫破裂的直接后果是引起了严重的财政危机，重创了日本经济。此后，日本进入长期萧条期，10多年来经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中。1.3日本房地产泡沫的原因引起日本房地产泡沫生成的原因当然是多方面的。其中我们可以看出主要有一下几个原因。1.3.1“广场协议”1985年9月，五国财长签订的“广场协议”，决定同意美元贬值，日本央行被迫放弃了对外汇市场的干预。自此，日元大幅升值，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。日元兑美元汇率在1985年9月是240：1，年底突破200：1，1986年底152：1，198
7、7年最高达到120：1。从日元对美元名义汇率看，1985年2月至1988年11月，日元升值了111%。从时间顺序来看，“广场协议”与日本的泡沫经济确有某种联系。但从国际比较来看，“广场协议”后，主要发达国家的货币均对美元升值。而这些国家并没有发生像日本那样严重的泡沫经济。这说明，“广场协议”与日本的泡沫经济并无必然联系。可以说，日本泡沫经济形成的根源在其内部。这些原因包括：在追赶型经济增长结束后，未能主动向自主开拓型经济增长转变，制度和体制老化；宏观经济政策失误，原有结构下的经济发展已趋饱和，但却人为刺激景气，造成经济虚涨；金融体制不健全，在金融自由化风潮中，银行监管缺位；对剩余资本的流向缺乏
8、引导，致使大量资金流向投机市场等等。1.3.2宏观经济政策的转变“广场协议”签订后，由于担心日元升值将提高日本产品的成本和价格，导致在海外市场的竞争力下降，日本政府提出了内需主导经济增长的政策，开始放松国内的金融管制，在金融方面采取非常宽松的宏观经济政策。日本央行连续5次下调利率，利率水平由1985年的5%降至1987年3月以后的2.5%。此外还通过增加政策性贷款，扩大公共投资规模等手段扩大内需。然而，由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过量投机使资金云集不动产行业，造成股市楼市价格双
9、双飙升。巨额虚拟资产的存在导致泡沫经济产生。1990年日本六大城市中心的地价比1985年上涨了约90%。到1989年末，日经平均股价高达38915.87日元，相当于1984年的3.68倍。1990年9月日本地价达到最高点，但1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。可见，“广场协议”促成了日本宏观经济政策的转变，成为改变日本经济增长基调的一个重要转折点。这一转折点恰恰也是日本泡沫经济的起始点。1.3.3非理性预期和投机非理性预期和对房地产的投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的作用。和整个社会的房地产存量相比，无论是新建房还是二手房，其每年在市
10、场上交易的数量实际上十分有限。但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称，人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。同时，银行为了扩大营业份额，使贷款利率如此之低，与投资收益相比简直可以忽略不计，这样，人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，为进行土地投机而发放的银行贷款数额急剧增大，到1992年3月末已达到150万亿日元，占当时银行总贷款额的三分之一以上！在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的银行
11、信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，起到了推波助澜的作用。为了追逐高额利润，日本各大银行纷纷将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。甚至在1990年危机已经一触即发的时候，银行仍在继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的1/4，5年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国当年仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司
12、等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。这都造成了股价扶摇直上，地价暴涨。1.4日本政府对房地产泡沫的调控泡沫破灭的导火索是银行利率的提高。由于地价过度上涨，个人无法买房，住宅建筑业前途暗淡。建筑用地价格过高，则使许多工厂企业难以扩大规模。过高的地价还给中央和地方政府的城市再开发及道路建设设置了严重障碍。为了抑制这种状况，日本政府不得不决定提高利率，进行宏观调控。自1989年5月始，日本央行3次上调贴现率。1990年8月，为防止海湾战争带来的油价上涨的冲击，日本银行将贴现率从425一次性上调到60。政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用
13、了货币紧缩政策。1988-1990年，提高利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发金融危机。 泡沫破裂后，许多日本居民家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的1/3，国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。此外，日本新的不动产税制的实施加重了日本国内的住房消费负担，导致房产消费一蹶不振，经济恢复缓慢2中国高房价的原因分析十多年来，随着房地产市场的繁
14、荣，中国住房价格一路飙升。如图2-1所示，19972008年之间，房地产价格几乎翻了一番，这个幅度远远高于十年间的CPI指数的上涨幅度27.31%。2008年，受全球金融危机的影响，房地产市场一度处于观望阶段；随着刺激计划的相继出台实施，房价下跌的预期开始转变；2009年下半年开始，房地产市场出现了“报复性上涨”，全国住宅平均价格涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。2010年1季度，全国房地产销售面积同比增长35.8%，而房地产销售额同比增加高达57.7%。 121086420图2-1 中国房价走势2.1高房价的原因分析2.1.1我国商品房的供需结构失衡房价的持续升高让我们首先想到的是
15、房子的供不应求。中国是世界第一人口大国，而中国人的一些传统的观念和思想也对房屋的需求产生了一定的影响。从而我国对商品房的需求自然是很旺盛的。根据中国统计年鉴2009的数据显示，从19992008十年间，我国房地产市场住宅总供给为3322.16万套，而这十年间，城镇人口以平均每年约1906万的速度递增，按照平均每个家庭3个人一套住房，每个家庭用5年的收入来实现住房需求的愿望计算的话，那么，这十年间的住房需求量应为3176万套。表面上看，房地产市场的总供求应该是基本均衡的。但是，这十年间经济适用房的供给套数仅为451.27万套，仅占总市场需求的14%。此外,在19972008年之间，经济适用房占总商品房面积的比例和经济适用房投资占总投资的比例总体上呈不断下降的趋势，如图2-2所示，面积占比最高仅为20.83%(1998年)，此后不断下降，到2005年之后，仅维持在6%左右；投资占比最高仅为16.56%(1999年)，此后也不断下降，到2005年之后，仅维持在4%5%之间。图2-2 中国经济适用房的面积占比和投资占比由此可见，使中国房价一路飙升的原因不在于供求数量上的不平衡，而在于供求结构上的问题。供求结构上的不匹配的另一个表现就是大城市的房价普遍要远远高于中小城市。从这个角度说，决定房价高低的是
