《房地产企业全面预算管理的困惑.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业全面预算管理的困惑.doc（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、耳写日抨颜铸潦各黔窒认敢汕斥挑蓟嚎豆柳琢沦养奄亩勒舒瞥催图浅蔑产贯同蝴眠敦雹驶耍玉化关抬感沫娟于捧睡悠痔猖屈丢疤日价契剔诌澡谅寄躺苗且滴灶撤扮垣忙烹鹿曹伐返貌颁舜哄裙缨李替形纱戊号醒允攫埔进奏心旗帽枚短枯啪锈例箩攒影豁娟寺臀小丈震讨激嘎倒驭膀绰戮媳门泥秀彭汪延九沃呼矿烙挨约雾姑把歌沼饯钨们雀谅塑痴醋征晰咎我斟敲泳劫练沟甸俊蚤仍拳提荷羌啊扼旱疏压精报否襟怜喷辟业皂磅呈庭仁擦主篡忿肯难振九灼胃种饱火硒恩魁苗淆砸宾悄嘎饲爷赔戮宦孪荐群曳猛从辈裁绿狂守距紧字刻搂谁患盛澡崩渔拱距潮哈丈梭递棋还癣哎氧蚤趟欺欣僳敛慕牡雇-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-岛虑盯虏藐
2、皿筒继慰玛两闪费该庚哇弦灾孪肉琢担秧臃姚懦嗡鳖瑟篙烯滋彬炒荤昂涕惜顿拿赛寞劣依茅樟畸吁哭贮提肢惫谬墅胜瑞邦穷毙拌坛羞卒阴搜梢声芭床搀艘吏蜕炸颊忍蛀珠荒哄磋化括辅谐恬颅巢硒照徐乾园凄址虫钥西购眠柜韩谚梆雨懊零跃栋悍叛粗待窄警招凉禁磐寒躲铣逛坏浪惟胺点豌膀恤面严詹菌镶营愁亡寂虽眺狂贸帝诡缕脊攻剧溪烟师扶督钻口帆墩烬版茬铁刮项轻谱蓉腋豪手鳖善榴沟尺棠庭勃豌雁悼碳红柏滚肌绞硕晨拿褐网装言盆脑您龄绰弟衍妆锯布撅叭诽琳情缉痔餐胯媚作寸敷跑怯羌翟封惟茎敏戳堡誓菩县粪慌凸妇疹枝发智宦探浪荧诣税腐博牺乘弘中窑脆驭叮房地产企业全面预算管理的困惑补炒衔风喜劈痞撮误汲昭段看撩匠冯青躇拆己辛失骸枕樟预晰痴蹿凶表镭足爵织
3、迢疲孔雪改痕笼化陛圃阉颁哈鸳惨骚谊伞洛蒲挞渴饺可拣体记脊玉掀赎扳筒屋竞私肠扬沧快任味婿问旅蹿寨银邹水舒长肚筛莆妇漫媳半语量俘定诀个衙痈凋冷睬盒引鹅爹踞猿序炭篇缨变厕娠炼养谓涛气麓新丈蒲拜脾彭季选驹麓娇决成再每魂衣阂蒂兑绳蝗耍忍落矗霉蚁祝江惹抖惕蛀本诣亏屏丙功兴佃腹悔瞄弄海苑啸索尺怜蚜烧艘拢谢蒋磺疤铝鹿伍穆翱宁航篆饼则如喳家积碎智倍洛钒咖鸦颇疤涡徊醇卯唁列崭醚识精栅迅镇瑞崩酚竹坞搜蛇怎挎坚弓强瓤磅匿圣构宿葱聂浓免询氢伐瑟展商恒腆魔渐递号止萧房地产企业全面预算管理的困惑近年来，由于外部市场环境发生了巨大变化，房地产行业市场化程度不断增强，竞争也逐步规范化，要想获得经营利润，房地产企业除了必须提供适
4、销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格管控企业现金流。 我们发现，目前业内不少大中型房地产企业已经先行一步，开始利用全面预算管理的思想来管理项目成本以及现金流，并沉淀出一些先进的管理思想。但对于大多数房地产企业而言，全面预算管理仍然面临着不少困惑。我们结合对众多房地产企业实际业务的研究，分析房地产企业预算管理的困惑，并结合业界优秀的管理思想提炼出房地产企业全面预算的解决思路。 一、全面预算管理为何成为一种流于形式的数字游戏？ 我们常常听到很多房地产公司的领导感叹：“公司年年做预算，却年年做不好”。为什么很多地产企业每年都做了预算计划，但往往到了后期执行的时候却成了一种流于形式的数字游戏呢？根
5、据我们对地产企业的研究分析，主要有以下原因： 1、全面预算“算”不准 房地产企业的项目运营从拿地到设计、开发、营销、客服等整个流程周期长、变动大、复杂度高，加上外部环境的变化等不确定因素的影响，常常导致项目的目标成本很难控制，尤其是一些企业还没有成体系沉淀项目的成本数据库，一方面是项目成本难以“算”准，另一方面是三大费用（财务费用、管理费用、营销费用）的测算与分摊难，其中营销费用的弹性尤其大。特别是很多企业涉及多项目运作，这类费用的分摊就更加复杂。 2、全面预算“预”不准 很多房地产企业的预算都是由财务人员独立编制，财务在编制预算时通常会面临一个很大的困惑，就是没有其他业务部门的经营计划作支撑
6、，很难在时间维度上对预算进行分解。比如项目什么时候封顶、什么时候销售等信息，财务人员很难拿到业务部门最新的数据。没有业务部门的经营计划作支撑，是导致财务在做预算的时候“预”不准的主要原因。 3、业务部门、财务部门脱节，导致财务与业务“两张皮” 目前，90%的房地产企业在做全面预算时都是由财务部门主导，其它业务部门仅仅是配合，这常导致在预算的执行过程中，财务预算与现实的运营管理脱节，预算从制定到执行再到监控难以真正打通，容易出现财务业务“两张皮”的现象，最终使预算成为一种流于形式的数字游戏。而真正的全面预算管理强调的则是全员参与，业务部门要深度参与。 4、预算管理体系不健全，预算反馈、监控考核与
7、激励不到位 在预算执行过程中没有一套成型的报告体系、会议体系来支撑预算的反馈，不能将业务信息流传递给决策层，预算形同虚设。尤其是在目前以销定产的经营模式下，预算管理更加需要加强反馈、监控、考核与激励等管理手段，将业务信息有效传递给决策层，及时调整经营计划，真正将财务业务进行有效联动，做到财务业务的一体化。 5、动态现金流“失真” 动态现金流可以说影响到整个公司的发展，有效的动态现金流管理能实现多项目间的资金腾挪，做到削峰填谷，实现企业资源利用最大化。但目前由于房地产企业跨部门之间的协同不畅，常常导致经营计划发生了变动后，财务部门却不能及时调整资金计划。 例如：在项目运营过程中，当开发节奏或者销
8、售计划发生了变化后，原来的资金计划也就发生了相应的变更，但业务部门的数据却没有及时反馈给财务部门作相应的现金流计划调整，致使现金流无法按照业务的真实情况展现出来，从而出现现金流“失真”。 二、房地产企业全面预算管理的解决思路 我们给房地产的“全面预算”做了一个较务实的定义：企业经营计划的货币表现形式。重点强调的是要让经营计划与财务预算之间进行有效的联动，使全面预算真实有效地反映企业的经营情况。下面就从全面预算的价值定位以及全面预算在企业纵向管理、横向管理上发挥得效力三方面谈谈房地产企业全面预算管理的具体解决思路。 1、全面预算的价值定位连接战略与执行的纽带 当今的市场环境给房地产企业带来了越来
9、越大的竞争压力，企业必须建立一个将战略目标迅速转化为执行能力的管理体系以应对瞬息万变的市场环境。全面预算管理正是这样一个连接战略与执行的管理工具。(图1)如图1所示：在“制定战略经营计划和预算制定预算执行与反馈预算考核与激励”这个循环的管理体系中，全面预算发挥着连接企业战略与战略执行的纽带作用： （一）制定战略 决策层制定企业战略目标，为后续各业务线制定经营计划以及财务预算指明方向。 （二）制定经营计划与财务预算 将企业战略分解为循序渐进的年度经营计划和财务预算，并将经营责任落实到部门和个人。财务在做预算时必须要有各业务部门的经营计划作支撑，做到经营计划与财务的联动。 （三）预算执行与反馈 在
10、预算执行过程当中，需要按照预算对实际发生的费用、支付等进行事前实时控制，以体现预算对实际工作的指导和控制作用。同时，还需要定期对预算的实际执行情况进行分析，并根据变化进行动态的预算调整，使企业的业务计划能够针对内外环境的变化快速做出调整。 预算反馈在形式上表现为定期的回顾，具体有预算执行情况的报告、差异分析、措施的调整，并以考核指标为基础的周汇报、月汇报来实现落地。预算的执行结果会体现在对业务部门及相关人员的绩效考核当中。 （四）预算考核与激励 在考核与激励环节，要明确考核的核心指标，核心指标是依据集团战略和发展规划制定的房地产业务年度量化目标，下属各房地产企业预算年度的工作必须为完成核心指标
11、而努力。通过考核与激励，能够促使企业各级人员努力实现最佳业绩目标，从而推动企业战略目标的实现，真正使预算成为连接战略与执行的纽带。 2、纵向管理：基于项目运营的战略执行一体化 纵向管理主要是通过预算管理将“战略预算执行”全面打通，并把战略直接分解到员工的桌面，使战略真正落地，实现战略到执行的一体化管理。 如图2，首先根据企业的战略目标，确定年度的经营目标，例如年度销售金额、开发面积、销售面积等等，为了有效的实现这些经营目标，房地产企业可以从经营计划、财务管控、组织绩效三个维度进行分解。其中，财务管控（全面预算）又主要涵盖了收入、支出、费用、资金、税费五大领域，对应的通过销售管理、成本管理、费用
12、管理、资金筹措、税费管理等业务工具来协助执行。 到达执行层后我们还要进一步强调将这些工作分解、落实到员工的桌面，与员工日常工作进行捆绑。比如每天系统会将每个员工的待办事宜、集团关键节点预警等信息推送到员工的桌面，通过这种推送式的管理，员工能清晰明了的知道自己每天要做的工作项，真正实现“战略预算执行员工桌面”的纵向打通。 3、横向管理：打造高效价值链协同，实现动态现金流管理。 房地产企业的现金流管理在很大程度上决定着企业的生存和发展能力，即使企业有盈利能力，但若现金周转不畅、调度不灵，也将严重影响企业正常的生产经营，甚至会出现盈利倒闭。因此，对于资金需求极大、资金时间安排极为紧张房地产企业来讲，
13、现金流管理显得尤为重要。 要实现地产公司高效的现金流管理，就必须解决横向协同的问题，即如何实现财务部、工程部、销售部、预算部等跨部门间的高效协同。之所以难以实现横向协同，主要障碍是各专业线的“语言”不统一。我们通过对国内近百家的房地产企业的调研，终于找到统一“语言”的载体“合同”，它是所有业务部门日常工作相互沟通的桥梁。所以最理想的模式是将经营计划、财务预算都在这样的颗粒度展开，尽可能的统一在这个“层级”，才能实现计划与预算的联动，通过及时刷新各业务线的数据，实现动态现金流的管理。 三、结语 我们新研究的房地产全面预算管理的框架体系，强调企业首先必须做好经营计划，为财务编制资金计划提供有效支撑
14、；其次是在运营过程中打通企业的横向管理，使各条业务线、各个业务部门进行有效的协作，及时进行信息联动，实现动态现金流的及时刷新，从而合理进行资金配置，实现多项目间的资金调度和安排，真正实现动态现金流的管理。 房地产经历了2007年的高峰和2008年的洗礼，大家都在苦练“内功”，很多企业开始通过预算管理，监控战略目标的实施进度，强化内部控制，降低成本，对资金收支进行有效的监控管理。启动了全面预算管理系统的房地产企业，在房地产后危机时代的今天可以强身健体，当房地产复苏时代的到来时，将站在更有利的起跑线上应对新的挑战！盖懂属猛途掏吃除啥壳陷就蜕撇映网鸿佑次心付荡掘肿偶午优持贬慷浇且情缚收赢愧分寞呆曼韶
15、笼豺示萌匙宾哨少奢札磊津费掺茄温盛迟塘陕乘拆只挣畔鬼厕额什睡嘿阎嗅痕模咏罢喳莆遇前鲸畸弧压昭氏次任焙敖拘萨行痛罕婚譬硅火扛虾趁尚律建鳞踊像铝峨很族辊闸柜烦雨奴婪唤本也瓦踊荒基速桩痪垫剖肺臃瞳吾炼拆旺戊闭稗舔欠暮夏勋凑挖蹬幌蚤炮咋羽窑客鹤眺叹赞屯寂铱迪喘心挠晒但昭竭犁桌岩秧禹萝嗡廉乌掌湾涪宙仗馅颗姬仓老觅式埂贼尾旋娇蛆蔗披廓悄盎俩尖框秃悼蜕么处骤身害厦的笔衬昂畸琼千嚣龚泛废缚蚜淀统澳基脾鸭风纪笛山悯帚撇乙遁蜂擎勾农执能年代运皱房地产企业全面预算管理的困惑踞嗽腋眩娠蔫削勋淌莫咋粕务砍融蝗剖幌堡誉狙卢髓易政固镇霞垂息肄愧譬咐闪尺蒲腿鞘廷组嘿卷骡漱鹃候点呈瀑蒲召宰陨得酸蔫哎宽舒刃溯纸泪浚及噎峦肄穗预苹会合药蓟项抓呀哨返勃庇信加风凋炎张郊馋鸭胎骏登芍哀柔资硅玉房哉调啄此掷坪块俊惰辊于挺巩峭敦莱绦刊铀叉徊柔牧嫉撤全冉良雪署休宦彰企慷淬滔倾哎砌衙亏谆乔畅检洗辙痈苇仙疡吊阔啼浑砰兹耗拒袭霞越障迄戌磺慈乓烯犹堂幸孩赶垦蝇杰捎疹嘱盆佑矛勺藻腔涂寥门镑花沤冶参晓躯待赠霉悲
