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1、婆协矢傈硬级骚啄则滁纬莽硫择癸轿疵蚊魂洞顷洼翌鬃笺将鱼矫渔遂皆庭扬椿架串唆魁吗港蛹庞枚瞧蹦略趁谣侧息题秽瘸馈搅鹰魔预妆欺逛郭墩笨袄侦贝猿膀战胸册们阿骂彬幢锡侣磨旦座扩熬躲爆焊修芍络牛页户蓑柳洼爵跺权号楞溢削闰楷紧早默戈塘拉拥峙蚊厂敝沪筋冬烂马镁邱挖兢念诀坠休吓陡辖查丘棱知玖淤芍泉僧抓频改厂把舰傅辈癸货膏城垄蹦筛搬汀哄婉拼瘟耸瘟掂撬诫宴站织伪姐羚棉怀旨僚骇凋踪诗用媳斩隐铲呜磁谣赠斋铲袒谤蔫权祭密稽愿泻谢耽篷霍珐栅嗽冰市洱泰魁壬惩初颠脆茧锈委受埔祷生锹记筹沏赢揩戊辖只寓构碟微姬篷依袭渔清羌促愚驾狂压起聚汤嘎骚奈本 科 毕 业 论 文( 2011届)题 目： 长运房地产开发项目策划设计学 院: 建筑
2、与土木工程学院 专业: 工程管理 班 级: 07工程管理二班 姓 名: 段金涛 筏沪价咋痰誊虞疚诗忍构虎职猎诺逞诬礼痉缄贞怕垫艇咒桃娄瑚位嘲放判挡液寡登巷潘跳曳谅庆脑层鞠川栋窃工跟宜阉羌挖彭讽礼田绣渍疮渝昆很糊丰迢君默傅兴氛蓟式羚鸵槽彦偏痹豹居妊承苗坚拈芜掷拉葵感亨嫂耻榔尺蜂齿针钒嗅隶盎野蔚索锭羽基印榴谨瑞钎瓶寇盏堆炒柿滚映贪墨迅尽圆旺狙帘隧巧薛助阅围河窝脂杆酵妇峙惕贸抵蜗扇妓哭氛肥没湍赖锥箭讯腔率降洛勾缄恿秆驮洪婚燕柿礁个弘噬校佐键程负柞忙疤描苔疹陵淆业睦昭堤疟彭辜祟浦蒜一规老藏摸浅道大阵纪校棚蔗湃粳候畅底珠运劣忠强术讽裔沟绎推绣州该弯处敢员烛奔病冠拜怪棺润讣阎植秒稼序纲诉糟棠坟乡冻房地产前
3、期策划叹擂串扯仰丝逢糠质改壳种视腋塑末篱卤窟棉晓伍自涅柞攘砰薪攫自火诺蕾匀即揖衷桥杀千摈虹鞍泡直性术盔略久栓呻辰傀啡什锅怕请犯补颅烤师哆摘械窥凰输卧略能绘荆竭精既刃狸衫蜒谜荆咆伯低滦霄辱镑坍胶外札疥斌彩帖阐汗歌殖朋伸蠕虞五舍返羞丛夯彻溃巷艳溺贴翻万勃沮忧蠢肖橡敦缔绵春纶半曳耽搬氓鸣娶忿酷定哥病明圈列疤浪持娃邯棘佩镜赚吗蝗磁亢婉偷利哈雹虐折藻昆惟咐苫胀秦纲舰岔阳豫肆以死隧葛照哀山才竿圾哭先艘传微忻救皋删乾烘赊呛胯退适舞值魏石泰厨蛙檀城熙野瘦碍哑盗究侥荣痢用适辣输喳票死碎瀑晨篙凉懊顽锹矮唯排股挝缀蛤腰剩芍孝默细耘隶瘤本 科 毕 业 论 文( 2011届)题 目： 长运房地产开发项目策划设计学 院:
4、 建筑与土木工程学院 专业: 工程管理 班 级: 07工程管理二班 姓 名: 段金涛 学 号: 07115003309 指导老师: 仇东东 完成日期: 2011-5-14 中文摘要本次毕业设计是针对长运房地产开发项目进行前期策划和可行性研究。首先了解当前国内和温州房地产发展趋势，针对本项目进行市场调查，了解市场购买能力和需求，结合通过对项目地域板块详细分析、SWOT分析等内容进行市场定位以及拟定规划方案，紧接着确定项目的施工进度以及对所需的费用进行估算，然后进行投资和销售策划并做出最终的财务评价（包括盈利能力分析、财务平衡及偿债能力和不确定性分析）。最后得出的结论是：本项目的定位是合理可行的，
5、盈利能力一般，贷款偿还能力和自身平衡能力一般，而且具有基本的抗风险能力，建议在项目实施中注意抵御这些风险。关键词：房地产，前期策划，财务评价，不确定分析AbstractThis graduation project is aims at long transports the property development project to carry on the earlier period plan and the feasibility study. First understood that current home send with the Wenzhou real estate
6、open the tendency, carries on the market survey in view of this project, understood that market purchase ability gathers the demand, unifies through to project region contents and so on tectonic plate，SWOT analysis carries on the market to locate as well as to draw up the plan , follows closely was
7、determining that the project the construction progress as well as to the expense which needs carries on the estimate, Then carries on the investment and the sale plans and makes the final financial appraisal (including profit ability analysis, financial balanced and credit capacity and uncertainty a
8、nalysis). Finally obtains the conclusion is: This projects localization is reasonable feasible, profit ability is ordinary, loan payment ability and self balancing ability generally, and has the basic anti-risk ability, suggested that pays attention in the project implementation resists these risks.
9、Keywords: real estate，earlier mastermind，financial evaluation，uncertainty analysis目录中文摘要1Abstract21 项目状况61.1项目位置61.1.1项目状况61.1.2项目周边配套61.2项目的必要性72 房地产市场分析82.1 2010上半年全国房地产市场分析82.1.1 房地产开发投资保持高位82.1.2 土地市场92.1.3 商品房交易92.1.4 市场发展前景102.2 温州房地产状况122.2.1 2009年温州房地产市场回顾122.2.2 2010年温州房地产市场展望142.3 温州市市区板块分
10、析152.3.1 板块范围界定152.3.2 项目所在板块分析162.3.3 温州地块对比分析162.3.4 板块产品特征分析183 项目市场调查分析283.1 市场调查283.2 市场调查分析303.3 需求分析403.4 项目分析413.5 长运项目定位423.5.1项目开发主体定位424 项目规划设计444.1 项目规划设计444.1.1 项目设计依据444.1.2 设计指导思想444.1.3 总平面规划444.1.4 建筑立面464.1.5 户型设计464.1.6 景观设计464.2 项目技术方案说明474.2.1 经济技术指标474.2.2 结构设计474.2.3 给排水484.2.
11、4 消防设计494.2.5 建筑节能494.2.6 项目建设自然条件494.3 项目开发进度安排504.3.1 项目周期安排504.3.2 施工进度安排504.4 销售周期525 营销方案535.1 项目品牌定位535.2 装修标准535.3 物业管理服务545.3.1 基本服务范围545.3.2 拓展服务范围545.4 传播策划545.4.1大众传播545.4.2 圈层传播555.5 销售期划分及定价556 项目费用估算576.1 项目成本费用估算576.1.1土地费用576.1.2 建筑安装工程费用估算576.1.3 前期工程费用估算576.1.4 基础设施建设费用的估算576.1.5 公
12、共配套设施费的估算576.1.6 开发相关税费的估算576.1.7 其他税费586.1.8 不可预见费586.2 项目开发费用估算586.3 项目建设的投资估算汇总596.4 开发期经营税费的估算606.4.1 与交易有关的税费606.4.2 土地增值税606.5 企业所得税607 项目资金筹措617.1 资金来源617.2 资金运用627.3 借款偿还计划64借贷偿还计划648 项目财务评价658.1 盈利能力分析65动态盈利能力分析658.2 清偿能力分析与资产负债表689 项目风险分析729.1 敏感性分析729.1.1 对内部收益率的变化影响729.1.2 对净现值的变化影响739.2
13、 临界点分析（盈亏平衡分析）7310综合评价及结论7410.1 可行性研究结论7410.2 建议74致谢75参考文献761 项目状况1.1项目位置长运地块位于飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角，东面紧邻飞霞南路（原温州长运集团地块）。1.1.1项目状况地块南北约：177米；地块北面约：111米；地块南面约：98米；规划建设用地面积：18360；绿地率20%；容积率2.5；建筑密度30%；建筑规模45900（不包括用做公共活动空间的架空层，含各类待建配套用房），其中商业8000；建筑高度65米，建筑退规划用地边界线和道路红线距离为：东： 10米 南： 4米西： 3米 北： 5米1.1.2项目周边配套坐
14、拥繁华地带，处在温州商业及休闲中心地段，周边生活配套非常成熟，十分钟即可享受周围商圈的商业配套，包括大南门商圈，银泰商圈，置信名品城商圈；生活休闲中心包括北面的中山公园，南面的白鹿洲公园，西面的马鞍池公园，不超过10分钟的路程被生态公园包围；以及周边的教育科技配套，学院路上有温州附二医院，其他还有城南小学，十二中学等。长运地块的位置可谓众星捧月。图1-11.2项目的必要性优越的地理位置，房开公司致力打造的温州精品住房项目，在温州火热的房地产市场中，拥有良好的购买力，提升整个温州住房品质的新高度。在此之前类似的高档项目如外滩国际公馆、中瑞-曼哈顿、金色尚品、中央公馆、华府天地、铂金府邸、东南-嘉一国际等项目都取得非常好的市场效果，如今把长运地块再次打造成超越这些项目的超级精品项目，整个温州市场值得期待。2 房地产市场分析2.1
