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1、北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资项目可行性研究报告北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资项目可行性研究报告 目 录第一章 总 论 1一、项目概况 1二、项目建设单位概况 5三、项目建设的必要性 6四、可行性研究报告编制的依据 6五、可行性研究报告编制的假设和说明 7六、可行性研究报告编制单位和编制人员 8第二章 项目投资环境分析 9一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 9二、崇文区城市功能定位 11第三章 北京市房地产市场分析 13一、北京市房地产市场综合分析 13二、北京市普通住宅市场分析 15三、北京市公寓市场分析 17四、北京市写字楼市场分析 18五、北京
2、市商业房地产市场分析 19第四章 项目区域房地产市场分析 21一、崇文区房地产市场分析 21二、项目区域住宅市场分析 23三、项目区域公寓市场分析 26四、项目区域写字楼市场分析 27五、项目区域商业市场分析 28六、项目与同类竞争项目的比较 30七、项目SWOT分析 33第五章 项目设计方案及市场定位 35一、项目设计方案 35二、项目客户定位 36三、价格定位 37第六章 项目基础设施状况 39一、市政道路 39二、给排水管道 39三、供电 39四、通讯 39五、天然气 39六、供热 39第七章 项目投资估算和筹资评价 40一、总投资估算 40二、资金筹措及分年度使用计划 45第八章 项目
3、财务效益指标的计算和分析 47一、项目财务效益预测 47二、现金流量和财务指标分析 49三、不确定性分析 50第九章 结论与建议 52一、结论 52二、建议 52附 表 53附 件 60第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称广渠门外南街危改项目（二）项目单位北京鑫阳房地产开发有限公司（三）项目位置广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于北京市崇文区广渠门外南街。项目用地四至为：东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。 （四）项目用地根据关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复【京计投资字（2002）
4、1044号】、关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复【京计投资字（2002）1348号】，项目原建设单位为北京嘉禾前门房地产开发有限公司。2004年4月，北京市发改委及建委下发关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函【京发改投资函（2004）150号】，批准项目建设单位调整为北京鑫阳房地产开发有限公司。2005年3月24日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了A区、B区用地的北京市国有土地使用权出让合同【京地处（合）字（2005）0177号、0176号】，合同地价款分别为12090.85万元及7230.45万元，根据项目建设单位提供
5、的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。2006年5月12日，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地规划许可证【2006规（崇）地字0007号】，项目总用地面积为126712.74平方米，总建设用地面积为87407.485平方米，代征道路用地为35649.093平方米，代征绿化用地为3656.162平方米。2006年6月1日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函【2006规复函字0267号】，项目总建筑规模为565943平方米，其中地上建筑面积为411340平方米，建筑高度10-80米,机动车位2277个，户数3478户，建筑高度不超过80米，容积率4.
6、71，绿地率20.2%，自行车停车位9993辆。2006年10月9日，项目建设单位取得了北京市人民政府关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权的批复【京政房地字（2006）150】，2006年10月，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地批准书【京国土用（批）字（2006）第150号】。以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。2006年12月21日，项目建设单位取得项目A区用地国有土地使用权证【京崇国用（2006）第0070号】，土地使用权面积为29964.03平方米。2006年12月31日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程
7、规划许可证【2006规（崇）建字0083号】，C2回迁住宅楼建筑面积41190平方米，C3回迁办公楼建筑面积21257平方米，C区地下车库建筑面积6034平方米。2007年1月18日，项目建设单位取得项目B区用地国有土地使用证【京崇国用（2007出）第00008号】，土地使用权面积为20583.13平方米。2007年2月9日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0005号】，D1回迁住宅楼建筑面积17608平方米。2007年2月15日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函【2007规复函字0070号】，项目总建筑面积为56
8、1555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面积300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面积96200平方米），总户数3629户。建筑高度不超过80米，容积率4.7，绿化率20.2%，机动车停车2309辆，自行车停车位10449辆。2007年2月16日，项目建设单位取得C2回迁住宅楼等3项建筑工程施工许可证【2007施建字0254号】。2007年3月20日，项目建设单位取得D1回迁住宅楼建筑工程施工许可证【2007施建字0367号】。2007年4月16日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0016号】，B区地下车库建筑面积1676
9、0平方米，B区地下室建筑面积2400平方米。2007年4月27日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0019号】，B5商品住宅楼建筑面积15964平方米。2007年5月18日，项目建设单位取得B区地下车库等2项建筑工程施工许可证【2007施建字0743号】。2007年5月28日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0023号】，D3回迁住宅楼建筑面积55562平方米。2007年5月30日，项目项目建设单位取得B5商品住宅楼建筑工程施工许可证【2007施建字0808号】。2007年6月19日，项目建设单位取得北京市规划委员
10、会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0026号】，回迁小学建筑面积10160平方米。2007年7月4日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0028号】，B6幼儿园建筑面积2590平方米。2007年7月5日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0030号】，A6商品住宅楼建筑面积21257平方米，A8商品住宅楼建筑面积21257平方米，A7非配套商业建筑面积15186平方米，A区2#地下车库建筑面积7258平方米, A9东侧地下室建筑面积1422平方米, A10地下室建筑面积3990平方米。（五）交通与环境1、交通状
11、况项目地处北京市崇文区广渠门东南角，紧临广渠门外大街及东二环路等多条出行道路，附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多条公交线路通过，交通出行便捷。2、环境项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越的绿色空间和京城稀缺的水资源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设的大量写字楼和商业用房已形成浓厚的商务氛围。（六）项目现状项目目前已完成拆迁工作，B、C、D区已开始施工。（七）开发内容根据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函【2007规复函字0070号】和建设工程规划许可证【2006规（崇）建字0083号
12、，2007规（崇）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】，本项目建设内容如下表所示：表1-1：广渠门外南街危改项目规划内容明细表单位：平方米区块建筑编号规划内容建筑面积地上地下A、BA1、A2写字楼办公47479底商6312地下9216A3商住公寓30610底商2999地下4044A678商住住宅42594底商7716地下7492A5、A9、A10商业地上14741地下8736B1会所地上2690地下2400B2、B3、B5住宅地上83453地下12285B6幼儿园地上1680地下910AD1、AD2、BD地下车库（1518个车位）
13、45919小计24027491002C、DC1非配套商业1746C2回迁办公及住宅364424748C3回迁办公36971827C4回迁骨科医院47201800CD地下车库（130个车位）6034D1回迁住宅（首层配套商业和办公）143083300D2回迁住宅（局部为商业和物业用房）497346630D3回迁住宅（局部为办公及物业用房）497105852D4非配套商业1202540D5回迁小学教学楼51605000D6市政站160DD地下车库（618个车位）23000D8办公3955714小计17083459445合计411108150447561555（八）项目实施进度计划安排根据开发企业提
14、供的资料，本项目开发建设的具体实施进度计划如下：A区：2007年8月20日 开工2007年11月1日 结构正负零2008年6月30日 结构封顶2009年12月30日 竣工入住B区：2007年5月30日 开工2007年9月15日 结构正负零2008年4月5日 结构封顶2009年9月30日 竣工入住C区：2007年2月15日 开工2007年8月10日 结构正负零2008年4月30日 结构封顶2008年12月30日 竣工入住D区：2007年3月30日 开工2007年10月30日 结构正负零2008年6月30日 结构封顶2008年12月30日 竣工入住二、项目建设单位概况项目建设单位：北京鑫阳房地产开发有限公司注册资金：8850万元人民币法人代表：郑钦璋单位地址：北京市崇文区广渠门南小街领行国际中心1楼1单元2505室营业执照注册号：1100001060988成立时间：2003年8月20日经营范围：房地产开
