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1、目 录第一章 项目总论11.1项目概况11.2可研报告编制依据21.3可行性研究报告结论及建议2第二章 项目背景及建设必要性42.1项目背景42.2项目建设的必要性12第三章 市场分析及建设规模153.1市场分析153.2建设规模17第四章 项目选址及其建设条件194.1 项目建设地点194.2项目建设条件19第五章 建设方案245.1方案综述245.2基础设施建设245.3项目开发建设的基本要求255.3.3土地供应方案25第六章 环境保护266.1项目地址与环境现状266.2项目建设对环境的影响266.3环境保护治理方案276.4环境影响评价结论28第七章 工程招标297.1招标原则297
2、.2招标范围297.3招标组织形式297.4招标方式30第八章 机构设置及劳动定员318.1组织机构与劳动定员318.2建设管理31第九章 项目实施进度建议33第十章 投资估算与资金筹措3410.1投资估算3410.2 资金筹措35第十一章 财务分析3611.1财务分析原则和方法3611.2土地出让金收入估算3611.3 成本的计算3611.4 财务盈利能力分析3711.5 盈亏平衡分析3711.6财务综合评价38第十二章 社会效益分析3912.1土地储备对土地利用的作用3912.2土地储备对土地市场及地价的影响分析42第十三章 研究结论与建议4413.1研究结论4413.2提出建议44第一章
3、 项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称儋州市那大城区土地储备项目1.1.2项目建设单位儋州市城市建设投资有限公司1.1.3项目区域 儋州市那大城区1.1.4项目建设内容 本项目共收储土地3宗，园地路南侧、文化路东侧两宗地，一宗北靠西部中心医院，面积498亩；一宗北靠市人民广场，面积654亩；站前地区一宗，面积910亩；一共收储面积2062亩。主要建设内容包括：（1）2062亩土地征用与安置；（2）基础设施建设（“五通一平”）：道路、给水、排水、电力、通信、场地平整。1.1.5项目投资及资金来源本项目开发总投资额为人民币42630.34万元。其中征地安置补偿15465.00万元, 耕地占用税
4、1381.54万元，耕地开垦费1649.60万元，基础设施费用18852.30万元；企业管理费746.97万元；不可预见费1142.86万元；财务费用3392.06万元。1.2可研报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国土地管理法实施条例；3、国家投资土地开发整理项目管理暂行办法；4、土地开发整理项目资金管理暂行办法；5、儋州市土地利用总体规划；6、儋州市国民经济和社会发展第十个五年计划及2010年远景目标纲要；7、国家和地方制定的其它与土地开发整理相关的法律和规章；8、儋州市城市（主城区）总体规划；9、国家和海南省现行的技术规范和定额；10、建设单位提供的有关资料。1.3
5、可行性研究报告结论及建议1.3.1主要结论城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新，也是房地产领域的一个热点。目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源，亦是新的经济增长点。本项目的建设提高儋州市政府对土地市场的宏观调控能力，实现中心城区土地资源的优化配置，为城市建设提供建设用地和建设资金保障。本项目的建设，符合国家及海南省的产业政策，项目的选址也符合儋州市城市规划的要求。周边环境优越，社会公共服务设施配套齐全。项目的建设亦改善儋州市的投资环境、增加地方财政收入，促进儋州市房地产经济的发展、拉动相关产业发展、
6、扩大内需等宏观效益方面都产生积极的作用。经财务分析表明：全部投资内部收益率为37.4%，投资回收期为4.63年(含建设期)，项目盈利能力强。盈亏平衡点为59.4%，说明该项目具有很强的抗风险能力。综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；具有良好的经济效益，社会效益和生态效益。1.3.2建议 1、此项目的建设符合国家和海南省为拉动内需、稳定经济及促进房地产市场发展的有关政策。因此，建议有关部门在资金和政策等方面给予大力扶持，并且协调好土地、规划、建设各方面的条件，以使项目早日实施，发挥作用。2、建设单位应加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，控制投资，规避投资
7、方面的风险。3、建设单位应从项目的建设期起，就应开展广告宣传工作，扩大知名度，以降低和规避市场风险，保证储备用地的销售价格和销售率，创造较好的经济和社会效益。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目背景衡量一个区域城市化水平的指标主要有两个：一是人口指标，即城市人口占总人口的比重；另一个是用地指标，即非城市用地转变为城市用地的比率，这也是城市化反映在土地利用上的一个显著的指标。土地作为人类生存发展的基础和源泉，土地是有限和稀缺的，我国正处在城市化的快速发展时期，土地供求关系之间矛盾日益突出，而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地市场存在着土地供应总量失控、土地价格扭曲、寻租活动
8、盛行等问题，因此，通过土地储备实现政府对土地一级市场的调控，提高城市土地资源配置效率，有利于推进与区域产业化、经济发展水平相互协调的城市化建设，有利于区域可持续发展的实现。2.1.1城市化建设中土地利用的依据分析我国土地管理法明确规定，“城市市区的土地属于国家所有”；“城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”；“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所
9、有的土地除外”；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”。以上法律规定表明，在当前的用地政策规范中，集体土地是不能直接进入市场流转的。因此，在城市化过程中，城市有限的土地难以满足需求的情况下，城市建设用地（包括居住用地、公共设施用地、工业用地、交通用地、绿化用地等）必须首先通过政府征用，变集体土地为国有土地后，以有偿转让土地使用权的方式提供给单位和个人进行建设。2.1.2用地政策和方式在实际中存在的问题1、用地合理规划问题由于缺乏对城市化建设的科学认识，长期缺乏统一合理科学的用地规划，而供地和征地政策的双轨制，又在征地和供地之间制造了一个利益空间，客观上形成了“土地征占越
10、多、财政利益越大”的激励机制，结果造成多征多占土地的现象急剧上升，城市大量向外扩张和重复建设大型园区的“圈地”现象日益增多，导致了大量土地闲置，大大降低了农村土地的利用率。2、征地补偿的范围和标准问题第一，在征地补偿范围上，我国土地管理法中明确规定了土地征用的补偿标准，即“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第二、在征地补偿标准上，按照目前国家及各省市的有关规定，征用耕地的土地补偿费，根据地类的不同最高为该耕地被征用前三年平均年产值的十二倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平
11、均每人占有耕地的数量计算，并规定了安置补偿费的最低标准。应该说，这种补偿标准在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足。它难以正确体现地块的区位差异及各地经济发展水平，农民在获得征地补偿和拆迁补偿后，仍然难以维持现有生活水平，从而产生对城市化的抵触情绪，一定程度上阻碍了城市化的建设。3、征地补偿分配和土地收益分配问题部分省市按照当地的土地管理条例、征偿和被征地农民基本生活保障试点办法等规定，初步建立了被征地农民基本生活保障基金制度，即把大部分土地补偿费和全部的安置补助费均划入同级财政在银行设立的被征地农民基本生活保障基金财政专户，剩余的土地补偿费由农村集体经济组织用于公益性事业及历史遗留的被征
12、地农民的生活问题，地上附着物和青苗补偿费支付给被征地农民所有。这一规定解决了以往补偿分配不规范、乡镇政府参与征地补偿分配、各村对留用部分使用方式不一等负面问题，但在实际操作中仍存在着一些具体问题。此外，土地征用后的出让收益分配没有明确的规定，城市化建设的财政资金投入和确保农民利益还缺乏必要的政策依据。4、被征地农民的后续保障问题在我国，集体土地对于农民而言，不仅是生产资料，还是保障资料，农民的土地有三重功能：使用权功能、就业和发展功能、社会保障功能。土地征用是对土地使用权和所有权永久性的剥夺，农民将永远失去土地的使用权和经营权，失去生活的可靠来源和保障。按照目前新安置政策和基本生活保障政策，虽
13、然农民可获得一定的基本生活保障，但其社会保险还未能真正与城镇社会保险制度相接轨，其每月的生活补助费远远低于城市最低生活保障水平，而大多数农村人口文化程度低，技能缺乏，就业观念落后，其求职和就业能力较低。征地后，如果没有合适的生计，将成为城市中的新贫困人群。2.1.3完善城市化进程中用地和失地农民保障制度的政策1、合理规划，采取科学可持续发展的土地资源利用政策在城市化进程中，需要我们通过市场经济机制合理利用土地，做到既最大限度地满足社会物质生产和生活对土地的需求，促进土地合理布局，实现土地供需平衡；同时又要保护耕地，保护一切土地资源，防止污染，保护土地利用生态系统，并提高其功能，给人们带来良好的
14、环境效益。因此，城市化建设中的土地利用要重视但不能过于偏重耕地保护，要促进和保障经济发展但不能盲目发展，力求重点是要做好以下几项工作： （1）树立科学可持续发展观，加强规划编制工作首先，要编制科学合理的综合性国土规划，包括生产力布局、空间布局、国土整治等内容的国土规划，使土地利用规划与城市规划相衔接和协调。其次，要健全完善土地利用规划。在综合规划的指导下，开展土地资源调查和评估，科学制定土地利用计划，并以规划为依据，实施土地用途管制。（2）分类指导，因地制宜地实施土地调控和管理一是对于集聚效应高的中心城区和城镇的发展、城中村和中心城区城郊结合部的改造开发以及重点培育和发展的中心城市，要进一步扩
15、大城市规模，提高集聚辐射和规模效应，在国土管理部门的调控下，加大跨年度耕地占补平衡和全省内异地平衡力度。二是对于为公共利益如进行道路建设、绿化建设需要使用集体土地的，要尽快批准征地手续，以免造成农民安置补偿落后、损害农民利益的后果。三是对于耕作基础好、成片上规模的耕地以及基本农田，要严格控制征地审批，以维护我国的耕地保护和粮食安全问题。四是要尽快建立和完善城市土地的市场化配置机制和城市土地价格的市场化形成机制，挖潜存量土地，建立健全土地储备制度，合理调控土地市场供应数量。五是要开展地籍调查，明确土地产权，进行土地登记，在各级政府、土地所有者和使用者之间合理分配土地收益。（3）加强管理，探索农村集体建设用地流转新机制我国法律未正式提出农村土地使用权的流转，但九届全国人大四次会议曾指出：在长期稳定土地承包关系的基础上，鼓励有条件的地区积极探索土地经营权流转制度的改革。在当前的用地形势下，在政府尚未能全部对农民实施社会保障的情况下，可以考虑允许集体经济组织保留的非农建设用地进入市场流转，集体土地所有者可以自己的身份，将建设用地予以出租或作价入股，农民可收
