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1、石龙西湖社区地块可行性研究报告目录第一章 项目概述31.项目区位及用地32.项目宗地现状43.项目周边的社区配套54.项目周边环境5第二章 石龙及周边镇区域市场研究61.石龙区域市场状况62.石龙土地市场供给情况分析73.石龙区域市场供应产品特征74、区域房地产价格与需求特征125.整体市场对本案影响因素136.地块目标客户、产品及价格定位141）目标客户：142）产品定位：153）价格静态比准：15第三章 规划设计要点161.初步规划设计思路162.物业发展方向163.项目开发机遇174.收益测算17第四章 石龙周边镇区市场情况分析18第一章 项目概述1.项目区位及用地该宗地位于东莞市石龙镇
2、西湖区,北侧紧临江南中路,与东江仅一路之隔，距离东江约100米，南侧紧临交通主干道莞龙路，距石龙客运中心站约50m，距广深铁路东莞火车站（石龙新火车站）仅1.0km，距石龙旧火车站新址约2.0km。该宗地属石龙镇西湖区，从城市规划功能角度划分，西湖区以物流综合服务、高科技工业园区、服装电子批发为主要定位。东莞火车站宗地位置广深铁路莞龙路2.项目宗地现状（宗地共分为3块,A地块（楼面地价约1877元/平）已于2011年11月30日拍卖中因无人竞价而流拍，B、C地块尚未对外公开出让挂牌。）A地块B、C地块A地块宗地总占地面积约10万，建筑面积约25万，其中A地块经济技术指标：n 用地面积：2429
3、6n 容积率：2.5n 土地用途：普通商品住房95%、商服用地5%n 建筑密度：40%1.宗地四至范围:n 东至大园路，南至莞龙路，西至西湖一路北路，北至江南中路。n 项目用地位于双主干道江南中路与莞龙路中间，北向为东江景观资源、地势由南向北呈平稳上升趋势，四面临路，进入性与昭示性较好。2.宗地地势状况n 项目用地地势相对平坦，地质条件良好，地基承载力较好。3.宗地地上物现状n 地上有部分建筑尚未拆除，可能影响地块的资源整合进度。3.项目周边的社区配套位于石龙镇西湖区核心区位，周边配套齐全：n 商业配套：西湖商业聚集区，包括金沙湾购物广场、石龙国际电子城、金凯悦大酒店、成衣批发市场、农贸市场等
4、。n 教育配套：1所中学（石龙中学新校址）、1所小学（西湖新亚现代小学）、2所幼儿园（龙田幼儿园、旭海中英文托幼园）。n 医疗配套：2所医院（石龙博爱医院、规划中东莞市儿童医院）。n 交通配套：莞龙路、镇内公交系统、石龙客运中心、广深铁路石龙站新址、规划中城际快线等；n 其它配套：银行（东莞市商业银行、农业银行、建设银行、工商银行、招商银行等）、广东绿道、江畔公园、新城市公园等。4.项目周边环境项目宗地南、北两侧分别与交通主干道莞龙路、江南中路相邻，有一定的噪音、空气污染；东侧为联兴实业、李屋工业区等工厂，对项目宗地有一定空气污染；西侧为石龙国际电子城、农民房，对项目整体外部环境有一定的负面影
5、响。第二章 石龙及周边镇区域市场研究1.石龙区域市场状况老城区：没落成熟区在未来5年内，老城区居住环境由于涉及较多确权及历史原因，无熟地开发，无房可买，未来房地产潜在供应少。新城区：热点片区镇政府所在地，石龙的CBD,未来将以高新工业为依托，房地产将得以长足发展，石龙房地产发展的短期之内发展热点区域。西湖区：潜在补充区以物流综合服务、高科技工业园区、服装电子批发为主要定位，目前房地产在售项目较少、房地产市场供应量较小，存在较大的市场进入机会。2.石龙土地市场供给情况分析近四年时间内，石龙政府共出让8块商住地块，政府明显控制土地出让速度，尤其西湖区，仅在2009年、2011年各出让滨江晋业项目地
6、块、海伦堡地块。3.石龙区域市场供应产品特征1）龙城国际：龙城国际位于石龙新城区，住宅总户数达到2040户，是目前在售的规模较大的住宅社区，内有近2万平方米的园林，2600多平方米的社区会所、10000多平方米的商业配套。其80%客户为老城+新城自住客户。n 项目基本情况：地址石龙镇龙升路8号开发商龙城房产占地面积7万建筑面积27万容积率2.6总户数2040户n 户型配比：户型面积套数比例已售套数均价余货1房2厅1卫48-5539019%3785500-6200元/122房2厅1卫76-8751625%498183房2厅2卫130-180109854%911187复式200-360301%21
7、9合计2034100%18082262） 中央豪门：中央豪门位处东莞石龙镇新城中心石龙镇政府旁，以欧洲风格进行项目打造。社区配套完善，内设2.5万平集中式商业街、室内恒温泳池、健身会所等，项目拥有一线湖景资源。客户以石龙新城区、老城区的改善型置业客户为主，占到项目成交客户的80%。n 项目基本情况：地址石龙镇新城区龙升路（镇政府旁）开发商佳兆业地产占地面积8.2万建筑面积36万容积率约4.4总户数约2000户n 一、二期户型配比：户型面积套数比例已售套数均价余货1房2厅1卫40-5018017%1764800-5500元/42房2厅1卫71-9019018%18733房2厅2卫120-1406
8、0058%59824房2厅2卫160707%664合计1040100%102713n 三期户型配比：户型面积套数比例已售套数均价余货2房2厅1卫70-9021331.70%1675500-7000元/463房2厅2卫100-12018227.08%711113房2厅2卫120-14024336.16%183604房2厅2卫165-166294.32%623复式240-26050.74%05合计672100%4272453）卓越东江：卓越东江位于石龙镇新城区龙升路西侧，石龙镇规划的行政、商贸信息中心。项目为两栋塔楼建筑，体量有限，以中小户型为主，目标客户主要为周边白领及小生意人。n 项目基本情况
9、：地址石龙新城区龙城路（与龙升路交汇处）开发商东莞市世海房地产开发有限公司占地面积1万建筑面积3.1万容积率3.0总户数约275户n 户型配比：户型面积套数比例已售套数均价余货公寓444616.67%345000-5500元/122房2厅1卫829233.33%9203房2厅1卫939233.33%9203房2厅2卫1293513.04%3504房2厅2卫155103.62%64合计275100%259164）佳兆业帝景湾：帝景湾位处东莞石龙镇新城区金沙湾广场与东江边侧，拥有一线江景资源，为石龙区域内高端项目，产品以舒适型3房、4房为主，主要吸引本地及周边镇区高端人群，其中为石龙本地客户约占5
10、0%，外区域客户（石碣、茶山两个周边镇客户）约占50%。n 项目基本情况：地址石龙金沙广场旁（镇政府对面）开发商佳兆业地产占地面积4.6万建筑面积15.5万容积率3.3总户数约630户n 户型配比：户型面积套数比例已售套数均价余货3房2厅2卫100-14022035%2147800-8500元/64房2厅2卫160-19035056%350园景8000元/ 江景1.1万-1.2万元/ 0复式240-280366%331.3-1.5万元/ 3双拼别墅280-300244%23均价2-3万元/ 1合计630100%620105）滨江晋业豪园：n 项目基本情况：地址石龙石龙镇西湖区金源西路开发商东莞
11、市滨江晋业房地产开发有限公司占地面积0.9万建筑面积2.7万容积率3.0总户数216户n 户型配比：户型面积套数比例已售套数均价余货3房2厅1卫97-1018137.5%456500-8500元/ 363房2厅2卫132-13813160.65%6467复式180-25041.85%40合计216100%113103石龙市场在售项目存货汇总：户型面积合计余货套数比例套数比例公寓44460.95%122.00%1房2厅1卫40-5557011.71%162.67%2房2厅1卫71-100118424.33%10317.17%3房2厅1卫100-1202926.00%11519.17%3房2厅2卫
12、120-180217944.77%20233.67%4房2厅2卫155-19049710.21%13422.33%复式或其他180-300992.03%183.00%合计4867100%600100%在售项目存量以中大面积三房产品为主，占市场总体份额的56%，其次为中等面积两房产品，占市场总体份额的36%，整体存量表现为产品面积区间偏大，市场紧凑型产品货量较少，以90左右小三房为代表，市场存量不到20%，未来市场紧凑型产品供应存在一定市场机会。未来主要项目供应统计项目名称物业类型类型汇总（平米）聚龙御龙湾普通住宅全新30477联泰苑普通住宅全新8838腾龙领寓公寓全新19676海伦堡地块普通住
13、宅全新150000新鸿基地块普通住宅全新450000合计658891目前市场以在售项目消化余货为主，短期内市场新增供应量有限，预计到2012年，石龙房地产市场公寓主要供应量来源于腾龙领寓，普通住宅供应聚龙御龙湾、联泰苑项目，而海伦堡地块、新鸿基地块预计推出入市时间稍晚，未来石龙整体市场供应量将呈现平稳态势，但是西湖片区，随着政府控制性规划方案推进执行，未来将是石龙房地产市场乃至东莞房地产市场的又一热门区域。4、区域房地产价格与需求特征（备注：2011年数据未包含12月份成交数据）1）石龙房地产消化速度情况：07年累积签约2232套（全市排名第7）、08年累积签约882套（全市排名第16）、09年累积签约2001套（全市排名第8
