《房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将房屋设置抵押担保的效力应如何认定》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将房屋设置抵押担保的效力应如何认定（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、?案情6月，泸州市纳溪区丰乐镇农业技术服务站（如下简称丰乐农技站）将本单位所有的一套面积90平方米的住房以3万元的价格发售给本单位职工李某，双方未签订房屋买卖合同，也未到房管部门办理产权过户手续，李某在付清购房款后于当月即搬入房屋居住。8月，丰乐农技站因经营化肥、农药等业务需流动资金，遂将已发售给李某的那套住房和本单位此外两套房屋一同设立抵押担保向丰乐信用社借款10万元，借款期限为6个月。借款抵押担保合同签订后，借贷双方到房管部门办理了房屋抵押登记，丰乐信用社也依合同向丰乐农技站提供了10万元借款。借款到期后，丰乐农技站因经营亏损无力归还借款本息，丰乐信用社多次催收未果。8月，丰乐信用社诉至法
2、院，规定丰乐农技站及时归还借款本金10万元及利息，并申请法院对丰乐农技站设立借款抵押的房屋采用财产保全措施。法院依当事人的财产保全申请在查封李某居住的房屋时，李某拿出自己交纳购房款的收据向法院提出执行异议，觉得自己对其居住的房屋享有所有权，法院查封其房屋于法无据。分歧意见本案在审理过程中，对丰乐农技站与李某之间的房屋买卖合同的效力及丰乐信用社对丰乐农技站以李某已经购买的房屋设立抵押担保与否享有优先受偿权的问题存在不批准见：第一种意见觉得，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同无效，丰乐农技站应向李某承当缔约过错责任，返还李某的购房款并补偿相应损失。同步，应认定丰乐农技站与丰乐信用社的借款抵押担保合同成
3、立，丰乐农技站不能清偿到期债务，丰乐信用社有权依担保法的规定，拍卖、变卖其抵押的房屋优先受偿。其理由是，依房地产管理法的规定房屋买卖应当签订书面转让合同，且应到房管部门办理产权过户手续才干生效，因李某与丰乐农技站之间的房屋买卖违背了房地产管理法的强制性规定，应认定双方的房屋买卖合同无效。由于李某与丰乐农技站的房屋买卖合同被确认无效，因此房屋的所有权未实际从丰乐农技站转移给李某，因此丰乐农技站有权以其所有的房产设立抵押担保借款。第二种意见觉得，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同依法成立并生效。作为房屋出卖人的丰乐农技站未按合同法的规定向买受人李某过户房屋产权属违约行为，本应责令出卖人为买受人补办房屋
4、产权过户手续，以使李某在支付购房款后获得房屋的所有权。但由于丰乐农技站已将发售给李某的住房设立抵押担保，并办理了抵押登记，因此，丰乐信用社对丰乐农技站发售给李某那套房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋，李某基于买卖合同享有债权，而丰乐信用社基于房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，应确认丰乐信用社对房屋享有的担保物权优先于李某对房屋享有的债权的行使。李某在丰乐信用社基于担保物权拍卖，变卖抵押房屋优先受偿后，只能规定丰乐农技站返还购房款并承当相应损害补偿责任。评析笔者赞同第二种意见。从法理角分析，本案既波及到合同法上房屋买卖合同成立，生效的问题，又波及到物权法的物权变动的公示，公
5、信原则的问题，具有一定的典型性，现作如下分析：一、签订书面房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续不是房屋买卖合同依法成立、生效的要件。国内合同法第七条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人商定采用书面形式的，应当采用书面形式。”国内房地产管理法第四十条也规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”这些法律规定似乎意味着成立房屋买卖合同必须采用书面形式，否则房屋买卖合同将被确觉得不成立。但这种结识显然是片面的，合同形式是合同当事人所达到合同的体现形式，仅是合同内容的载体，国内合同法对合同形式采用了相对宽松的规定，合同形式可以是口头形式，书面形式和其她形式，充足体现了
6、合同形式自由的理念，其宗旨是鼓励、保护、促成市场交易的实现。合同法第三十六条规定：“法律，行政法规规定或当事人商定采用书面形式签订合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行重要义务，对方接受的，该合同成立”。如果一方当事人已经按照商定履行完毕了合同的重要义务，另一方已经接受，阐明双方交易已经既成事实。此时，若国家公权力再以合同未采用书面形式为由强行宣布合同不成立，不仅无任何实质意义，反而会破坏合同法鼓励、保护和促成市场交易的宗旨。就本案而言，丰乐农技站接受了李某3万元的购房款，且付李某交付了房屋此应认定双方均履行了房屋买卖合同的重要义务，对方也接受了这种履行义务，因此这个合同是成立的。合同成立与
7、否仅仅解决了一种事实判断的问题，即仅仅解决了合同当事人与否就合同重要条款达到合意的问题。合同成立意味着在当事人之间完毕了要约和承诺的签订程序，双方意思表达一致。但合同成立后，能否发生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，则需要由法院和仲裁机构对已成立的合同作出法律价值判断，以确认合同与否生效。合同法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定就辨别了合同成立和合同生效两个不同的概念。那么就房屋买卖合同而言与否是以房屋产权过户登记为生效要件呢？笔者的回答与否认的。合同法第四十四条第二款规定：“法律，行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的根据其规定。”最高人民法院有关合用
8、中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第九条进一步明确规定：“法律，行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准，登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准，登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其她物权不能转移。”虽然国内房地产管理法第三十条规定：“房地产转让，抵押当事人应当根据本法第五章的规定办理权属登记。”但房地产管理法这一规定，显然没有把办理产权过户手续与房屋买卖合同与否生效挂起钩来照最高人民法院有关合同法的上述司法解释，房
9、屋买卖合同的当事人未办理产权过户手续，不应影响合同的效力，仅仅产生作为合同标的物的房屋所有权不能转移的法律后果，由此可见，国内既有法律或行政法规并未将房屋产权过户登记作为房屋买卖合同生效的要件加以规定，因此只要房屋买卖合同中不具有合同法第五十二条、第五十三条规定的法定无效的情形，虽然未办理产权过户手续，也不会影响房屋买卖合同的效力。二、房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示，公信原则的具体体现，是典型的物权行为而非债权行为。物权变动是指物权的设立、变更和消灭。物权变动的公示原则是指物权变动必须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示，方能产生法律效力。由于物权是排她性的绝对权利，其变动常
10、常会影响其她人的利益，如果没有外界可以知悉其变动征象则会使第三人承受不测之损害。故而物权的设立、移转必须公开、透明，以维护物的占有秩序和交易安全，因此物权不能由当事人随意创设。法律规定，动产物权以占有为公示方式，从占有的移转即交付为其变更的公示方式；不动产物权则从登记和登记的变更作为权利享有成变更的公示方式。物权的公信原则是物权公示原则的必然成果，即物权变动经法定公示后，虽然标的物的出让人事实上无处分权，信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相似的法律效果。辨别债权行为和物权行为对对的解决合同纠纷具有十分重要的意义。债权行为是指直接引起债权关系成立，变更或消灭的民事行为。而物权行为则是
11、直接引起物权获得，变更或消灭的民事行为。不管是从转移标的物的所有权为目的买卖合同，还是借款抵押担保合同，签订合同行为自身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此签订合同的行为是债权行为。而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。可以说，就上述两种合同而言都在逻辑上存在着两个互相衔接却又不同的阶段：第一阶段是债权行为即订约行为，其后果是导致债权债务关系的产生；第二阶段是物权行为即房屋产权过户登记和房屋抵押登记。这两个阶段的行为互相联系，缺一不可，债权行为是物权行为的前提和基本，物权行为是债权行为的规定和后果。辨别债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相
12、对权，不能对抗合同以外的第三人，一般状况下与第三人无关，因此不必公示。而所有权和担保物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，因此才有公示、公信的规定。就本案而言，丰乐农技站先以其所有的房屋作标的物与本单位职工李某签订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与丰乐信用社签订抵押担保合同，以此作为借款合同的担保。前一房屋买卖合同，作为买受人的李某以支付购房款，接受房屋的债权行为履行了房屋买卖合同的重要义务，对方也接受了这种履行，因此应认定该房屋买卖合同已经依法成立并生效。但由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，因此，不能产生房屋产权由出卖人丰乐农技站转移给受买受人
13、李某的法律效果。李某仅能规定丰乐农技站承当返还购房款并补偿相应损失的违约责任。后一抵押担保合同，抵押人丰乐农技站与抵押权人丰乐信用社不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为，并且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。因而双方设立的担保物权，符合物权变动的公示，公信原则，应为有效。事实上，正是由于李某与丰乐农技站在完毕房屋买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记，才使善意第三人丰乐信用社基于对房管部门颁发房权证的信赖，相信丰乐农技站是房屋的产权人，而与之设立了担保物权，丰乐信用社不也许懂得无义务懂得该房屋实际已经转让给了李某，而法律必须承认丰乐信用社与丰乐农技站设立的担保物权有效，且有优先于李某债权的效力。这就是物权变动的公信原则保护了交易中的善意第三人，维护了交易的安全和市场交易秩序。
