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1、精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-第六章房地产交易管理制度与政策【本章历年考试情况】本章分值是本门课目中分值最大的一章，非常重要年份单选多选判断综合分析合计2009年3题1.5分2题4分2题1分5题10分12题16。5分2008年6题3分2题4分3题1。5分11题8。5分【本章主要内容】第一节房地产交易管理概述 第二节 房地产转让管理第三节 商品房销售管理第四节 房屋租赁管理第五节 房地产抵押管理 第一节房地产交易管理概述1.房地产交易管理的概念和原则概念是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动
2、进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容形式（三种）房地产转让（商品房销售是转让的一种）房地产抵押房屋租赁原则自愿公平诚实信用2.房地产交易的基本制度 （三大交易基本制度）2.1 房地产价格申报制度为何要申报关系到国家的税费何种情况需要申报转让申报成交价格时房地产抵押权人依法处分抵押房地产时房地产经纪人在代办有关交易手续时如成交价格明显低于正常成交价格的处理成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据并不要求交易双方更改合同价格,但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理一般由交易双方与
3、管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新评估对重新评估仍有异议的,可向法院起诉2.2 房地产价格评估制度依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估2。3 房地产价格评估人员资格认证制度房地产估价师执业资格证书-个人具有执业资格，通过考试取得房地产估价师注册证书-受骋于某家评估公司,通过注册取得3。房地产交易管理机构及其职责房地产交易管理机构国务院建设行政主管部门省级建设厅市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所房地产交易管理机构的职责（1）制定法规-执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法（2）监督交易秩序整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查
4、处违法行为，维护当事人的合法权益（3）办理手续办理房地产交易鉴证等手续（4）协助征收税款-协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款(5）提供信息为房地产交易提供洽谈协议,交流信息,展示行情等各种服务（6）发布信息为政府宏观决策和正确引导市场发展服务 第二节房地产转让管理【本节主要内容】1。房地产转让概述2.房地产转让条件3。房地产转让的程序4。房地产转让合同5。以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让6。以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让7.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定1。房地产转让概述概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为合
5、法的转让方式（只要权属发生变更，即视为转让）买卖赠与房地产作价入股一方提供土地使用权，另一方提供资金（合作开发）企业被收购、兼并或合并以房地产抵债的其它实质房地产权属发生转移房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让房地产转让的分类根据转让的对象地面上有建筑物的房地产转让地面上无建筑物的房地产转让-土地使用权转让根据土地使用权的获得方式以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让根据转让的方式有偿转让-买卖、作价入股等无偿转让房地产赠与、继承等【2009年真题】下列行为中,不属于房地产有偿转让的是（）。A.房地产抵债B.房地产作价入股C。房地产买卖D.房地产继承提
6、示：参见教材P111答疑编号500431060101正确答案D【2008年真题】房地产转让属于双务行为,转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。(）提示：参见教材P111答疑编号500431060102正确答案错答案解析赠予即是一种单务的转让行为. 2.房地产转让条件转让的一般条件以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,应完成开发投资总额的25%以上属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书不得转让的情形司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意
7、的权属有争议的房地产未依法登记领取权属证书的房地产法律和行政法规规定禁止转让的其他情况3。房地产转让的程序 (六步曲）程序转让当事人签订书面转让合同当事人在转让合同签订后90日内到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格管理部门做出是否受理的答复房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估当事人按照规定缴纳有关税费房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书相关规定房地产转让，先办理房地产交易手续（有交税的环节)再办理房地产的变更登记（变更房屋所有权证书）再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申请变更土地使用权登记4.房地产转让合同双方当事人的姓名或者名称、住所房地
8、产权属证书的名称和编号房地产坐落位置、面积、四至界限土地宗地号、土地使用权取得方式及年限房地产的用途或使用性质成交价格及支付方式房地产交付使用的时间违约责任双方约定的其它事项5。以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土部门）和市、县政府规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金6。以划拨方式取得建设用地使用权
9、的房地产转让两种处理方式由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地,受让方缴纳出让金不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金可以不办理出让手续的情况转让后的土地仍然符合划拨用地条件国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地其它私有住宅转让后仍用于居住的出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件的根据城市规划土地使用权不宜出让的县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形收益金的上缴由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家转让后的房地产
10、再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应当扣除已缴纳的土地收益7。已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定已购公房和经济适用住房可以上市，但这两类房屋的用地大部分是划拨的国家在营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面给予优惠 第三节商品房销售管理【本节主要内容】1。商品房预售的概念2.商品房预售的条件3。商品房预售许可4。商品房预售合同登记备案5。商品房现售6。商品房销售代理7.商品房销售中禁止的行为8。商品房买卖合同1.商品房预售的概念概念指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为管理法规城市房地产管理法-商品房预售实行预售许可，取得商品
11、房预售许可证原建设部城市商品房预售管理办法商品房预售管理的细化规定2。商品房预售的条件（四条件）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期办理了预售登记，取得商品房预售许可证3.商品房预售许可预售许可由开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证申请预售许可证提交的资料商品房预售许可申请表开发企业的营业执照和资质证书土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明工程施工合同及施工进度说
12、明商品房预售方案4.商品房预售合同登记备案开发商应当与承购人签订书面预售合同预售人应在签约之日起30日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售房再转让【2009年真题】综合分析题下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为(）.A.商品房预售合同未经备案,合同无效B。在商品房预售合同中,可以约定面积误差处理方式C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让D。商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案提示：参见教材P116答疑编号500431060103正确答案BD答案解析A要求备案，但备案不是生效的条件.C是严格禁止的。 【2008年真题】商品房预售合同登记备案应由（）办理。A.房
