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1、全国民事审判工作会议纪要2011年全国民事审判工作会议纪要及物权、房地产纠纷部分的律师解评 2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审判工作会议。各高级人民法院和新疆生产建设兵团分院分管民事审判工作的副院长和民一庭庭长，解放军军事法院民庭庭长，以及打算单列市中级人民法院分管民事审判工作的副院长参加了会议。最高人民法院副院长奚晓明出席会议并讲话。这次会议是在社会主义市场经济体制确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的，它对我国民事审判队伍始终坚持社会主义法治理念，更好落实“为大局服务，为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判工作职能，为全面实施“十二五”规
2、划、全面建设小康社会提供有力司法保证具有重要意义。通过讨论，与会同志对今后一段时期如何更好开展民事审判工作提出了许多意见和建议，并形成广泛共识。现将有关情形纪要如下： 一、民事审判工作的总体要求1、民事审判要始终坚持“三个至上”的指导思想，始终坚持社会主义法治理念，始终坚持公平司法、能动司法，始终坚持群众路线，以人为本、司法为民，深入推进“三项重点工作”，为服务经济社会又快又好进展、保证和改善民生提供强有力的司法保证。2、民事审判要适应社会主义法律体系形成对工作的新要求，要求全国民事法官更加自觉地加大学习，更加注重对中国特色社会主义法律精神的深入领会，更加注重对司法实践中新情形、新咨询题的调查
3、研究，更加注重对与民事审判工作有关联的新知识的学习明白得。3、民事审判要始终坚持“调解优先、调判结合”工作原则，努力提升调解质量，做好调判结合；要连续创新和完善多元化矛盾纠纷解决机制；要主动推广诉调对接，做好诉前调解；要完善人民调解协议司法确认机制，推动人民调解工作更大进展。4、民事审判要始终坚持重心下移，适应人民法院基层基础建设对民事审判工作新要求，把基层能力建设放在更加突出的位置，进一步解决基层法院面临的困难，进一步提升基层民事法官的法律适用能力，进一步规范人民法庭的案件审理，切实保证民事审判固本强基。5、民事审判要始终坚持改革创新，全面加大对下监督指导工作。要有效解决实践中存在的法律明白
4、得、裁判尺度不统一咨询题，切实提升一、二审案件裁判质量；要有效降低上诉、申请再审、申诉上访的比例，从源头上预防和减少信访案件，最大限度地就近做好当事人服判息诉工作；要做好小额速裁试点工作，发挥小额速裁机制在及时化解矛盾、提升司法效率中的重要作用，为我国民事诉讼法律制度的持续完善，积存更多更好的体会。6、民事审判要始终坚持加大队伍建设，进一步增强党性观念，自觉同意党的领导，大力弘扬公平、廉洁、为民的司法核心价值观，大力加大司法能力建设，大力加大司法作风建设，大力加大司法廉洁建设。 二、关于物权纠纷案件7、当事人要求确认违法建筑权益归属及内容的，不予受理；差不多受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受
5、到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范畴。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法有关规定处理。【陈枝辉律师解评】违章建筑的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能产生房屋所有权之法律成效。买卖合同标的房屋系违章建筑，且当事人在一审辩论终结前未补办有关手续的，应认定合同无效，出卖人基于该无效协议收取的房款应退还给买受人。司法实践中：（一）包含违章建筑的房屋转让后，买受人以受欺诈和显失公平起诉撤销的，法院按照价格差距、签约情形等因素，可能予以支持。案见北京昌平区法院2009昌民初字第3581号“焦某诉范某房屋买卖合同纠纷案”。（二）在无产
6、权证的违章建筑转让情形，法院一样认定合同无效。案见辽宁沈阳中院2007沈民（2）房终字第301号“刘某与曲某房屋买卖合同纠纷案”、辽宁沈阳中院2005沈民（2）房终字第996号“邹某与某农工商公司房屋买卖合同纠纷案”。（三）关于合同已明确约定“产权证下房屋”的交易，买受人就出卖人违章扩建部分主张其重大误解而诉请撤销的，不予支持。案见广东广州中院2009穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。（四）买卖违章建筑导致合同无效，双方返还，卖方存在欺诈，买方亦未尽到审查义务，卖方售房给予买方的居住利益，以及买方支付房款的利息缺失，可能因双方过错自行承担。案见重庆渝北区法院20
7、10渝北法民初字第12403号“蒋某诉聂某等房屋买卖合同纠纷案”。（五）明知部分房屋系违章建筑仍予购买，对不能顺利办理产权证应有所预见，买受人对法律规定的误解不构成合同法意义上的误解，在通过复原原状后能办理产权证明的情形下，买受人可能需要承担复原原状的缺失。案见广东广州中院2009穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。有关规定：最高人民法院全国民事审判工作座谈会纪要（ 1993年11月24日 法发199337号）第2条：“因违章建筑阻碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院能够受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门
8、处理。”北京高院关于房地产案件受理咨询题的意见（试行）（1994年4月25日）第9条：“凡属关于违章建筑的认定与处理方面的纠纷，不属法院管辖范畴，应告知其向有关行政主管部门申请解决。”第10条：“因违章建筑阻碍他人通行、通风、采光等民事权益引起的相邻纠纷，或以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等纠纷，当事人起诉的，由民庭受理。”广东高院关于审理房屋纠纷案件若干咨询题的意见（试行）（1993年11月4日 粤高法发199364号）第22条：“要求对违章建筑进行所有权确认或对违章建筑物进行处理的纠纷，人民法院应告知向有关行政部门申请解决。但因违章建筑侵害他人人身或其它财产引起的损害赔偿纠纷，人民法
9、院可直截了当受理。房主在其有合法所有权的房屋内添置的违章建筑，经主管部门罚款留用的，法院在处理房屋析产、所有权纠纷中，可一并处理该屋内的违章建筑在保留使用期间的占有权、使用权和收益权。”参见陈枝辉律师编著房屋买卖合同疑难案件裁判要点与依据（法律出版社，2012年3月3月）8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，要求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，按照当事人的过错程度等予以确定。【陈枝辉律师解评】按照物权法第15条的规定，当事人之间订立有关设置、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定
10、或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不阻碍合同效力。该规定确定了不动产物权变动的缘故与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必定导致物权转让合同无效。按照物权法第191条、担保法第49条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但物权法第191条以及最高人民法院关于适用若干咨询题的讲明第67条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法讲明的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平
11、稳，既充分保证抵押权不受侵害，又只是分阻碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。司法实践中：（一）出卖人转让已抵押房屋，应告知买受人，在未告知受让人情形下，合同是无效依旧有效，不能一概而论。担保法司法讲明第67条是否确实是对担保法第49条的变更或扩充，在理论及司法实践中并非毫无争议。担保法第49条第1款尽管对抵押物转让效力认定设定了条件，理论及实践中对此倾向于从宽讲明，即转让已登记的抵押物即使未经抵押权人知晓或未告知受让人也并不必定导致合同无效，依据确实是最高人民法院嗣后公布的担保法司法讲明第67条之规定。但在担保法该条款未有明确讲明或被修订前，依据该款直截了当判决无效仍堪称有据。案如云南昆明中院
12、2009昆民一终字第19号“陈某与杨某房屋买卖合同纠纷”。笔者认为：关于抵押合同与买卖合同相互关系，二者并不一定相互冲突，在已抵押登记的情形下只要买受人情愿同意差不多抵押的房产（或地产），抵押合同有效，买卖合同亦可有效，但在未登记的情形下抵押权人不得对抗已办过户登记的买受人。故，笔者认为，担保法第49条关于合同效力的规定，应明白得为“效力待定的合同”为宜：（1）在受让人代为涤除或出卖人主动涤除抵押权负担的，转让合同有效；（2）受让人或出卖人不能涤除抵押权负担，转让合同无效；（3）不管受让人或出卖人是否涤除抵押权负担，抵押权合同因为已办登记，皆为有效；（4）在抵押权未办登记情形下，后成立的转让合
13、同办理了过户登记的，抵押人的债权不能对抗善意买受人的物权。此外，笔者注意到，民法通则司法讲明第115条“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效”与担保法第49条如出一辙，但民法通则司法讲明第115条在2008年12月18日已被最高人民法院关于废止2007年底往常公布的有关司法讲明（第七批）的决定（实施日期：2008年12月24日）废止，缘故确实是“与物权法有关规定冲突”。而物权法第191条的有关规定又是与担保法司法讲明第67条要旨相通，故担保法第49条亦无有效存续理由，修订或废止势在必行、
14、当在必行。（二）出卖人转让房产告知了受让人，或法院认定受让人明知或应知受让房产的所有权负担，买受人能否单以“抵押人未通知抵押权人”为由主张合同无效？尚存争议。实践中，关于抵押人的通知义务是必要的，但未经通知，是否必定导致转让合同无效，担保法第49条“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”贯彻“缺一不可”的原则，然此原则与物权法第191条“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”规定相冲突。担保法第49条依旧有效，但逻辑不严谨。司法实践中为缓解此一矛盾，通过对“通知”的形式及时刻点要求予以讲明，达到平稳的目的：（1）能够口头形式通知。案见上
15、海一中院2004沪一中民二（民）终字第51号“某投资公司与某糖业公司房屋买卖合同纠纷案”。（2）能够随时通知，至迟在转让合同签订之前，故买受人在签订预约合同之后而未签订本约合同之前，以出卖人转让已抵押房产未通知抵押权人为由反悔，可能构成违约。案见广东佛山中院2004佛中法民五终字第14号“林某与某建筑公司房屋买卖合同纠纷案”。（三）如转让抵押房产且未通知抵押权人，买受人起诉主张的是合同无效，但裁判者认为是合同有效，买受人只能在法官释明的情形下，按照合同法第54条规定以欺诈主张撤销权。如买受人坚持合同无效的诉讼要求，则可能导致诉讼要求被全部驳回的风险。（四）二手房买卖合同虽约定了标的房屋设定抵押
16、则为欺诈，出卖人应双倍返还定金，但该约定在房屋买卖合同因转让抵押物未通知抵押权人被认定无效时，作为从合同的定金合同条款，亦自始无效，不产生双倍返还的法律成效。案如云南昆明中院2009昆民一终字第19号“陈某与杨某房屋买卖合同纠纷”。（五）有意隐瞒所售商品房已抵押事实，导致与买受人所签售房合同解除或被撤销的，买受人能够要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿缺失，并能够要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（六）以涤除标的房屋上设定的抵押为付款条件的买卖合同，收款对象为抵押权人，而在合同签订后，未办理产权变更登记前，该房被第三人作为诉讼保全对象，如此就不仅存在合同履行上的障碍，而且专门可能丧失对案涉房屋的所有权，在主张债权时，只能针对出卖人，而无法向已收款的原抵押权人索赔。给出去的是现钞票，买卖
