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1、2015年上半年贵州房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、 如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺 市场价值增长率为2则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为 金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报A：71B：120C：131D：191E：借款合同 2、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。A：销售状况价值论B
2、：市场供求价值论C：生产费用价值论D：经济花费价值论E：工业用地的监测点评估价格3、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。A：3B：5C：7D：15E：房地产估价机构必须加盖公章 4、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。A假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理B对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法C假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等D假设开发法更深层的理论依据，类似于地租
3、原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余5、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为_。A13.0%B43.3%C33.3%D23.3% 6、高尔夫球场属于_。A居住物业B商用物业C工业物业D特殊物业 7、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当
4、前的权益价值为_万元。A6.19B6.42C7.20D9.58 8、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路B：土地重新购建价格的求取思路C：具体价格重新购建价格的求取思路D：建筑物重新购建价格的求取思路E：工业用地的监测点评估价格 9、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据_之间因果关系的来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失 10、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是_。A成本利润率是年成本利润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投
5、资的比率D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率11、A市B商业商业银行2007年1月31日，存款余额为8000万元，其贷款余额不得超过万元。A：5000B：6000C：8000D：10000E：执行层的组织协调 12、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题)A：房屋拆迁公告发布B：房屋拆迁许可证颁发C：签订房屋拆迁协议D：房屋拆迁实施E：房地产估价机构必须加盖公章 13、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。A：乙土地上建筑物
6、价值低于拆迁费用B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率C：甲土地的价值高于乙土地的价值D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长E：工业用地的监测点评估价格14、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用D最大利润 15、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A：吊车梁B：外墙围护系统C：柱子D：基础E：执行层的组织协调 16、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起日内作出决定。A：20B：30C：45D：60E：
7、执行层的组织协调 17、房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是_。A相对较高的收益水平B得到税收方面的益处C提高投资者的资信等级D良好的流动性 18、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。A：操作风险B：信用风险C：市场风险D：法律风险。E：借款合同 19、估价报告有效期应从起计。A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格 20、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。A
8、2000B1900C2100D1905 21、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少_名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具。A1B2C3D4 22、商品房买卖合同中写明的价格一般是。A：成交价B：均价C：理论价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格23、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。A：县级以上人民政府B：县级以上人民政府土地管理部门C：县级以上人民政府农业管理部门D：乡级以上人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章 24、城市详细规划的对象是。A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整
9、的区域C：城市中功能不明确和地域空间不完整的区域D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域E：执行层的组织协调25、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的【2003年考题】A：可比实例房地产B：估价对象房地产C：标准房地产D：类似房地产E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房产面积10 000 ，要求测绘精度为二级，则其限差为。A：4B：6C：12D：24E：执行层的组织协调 2、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。A：经批
10、准占用的耕地B：经批准占用的土地C：实际占用的耕地D：实际占用的建设用地E：执行层的组织协调3、以下情况能引起房地产市场需求增加的是。A：未来预期收益的增加B：收入水平的提高C：边际税率的降低D：土地供给的减少E：消费品位的变化 4、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是_。A单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式B总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理C集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司D连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的5、某宗房地产32年土地使
11、用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2 6、物业管理条例确定的基本制度包括_。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资金制度 7、股票赢利的大小取决于_。A股份有限公司的经营状况和赢利水平B公司的赢利状况C公司的年终利润的多少D公司风险程度和股票的稳定性 8、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有_。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图
12、D城市计划部门批准征用土地的计划任务E1/2000或1/500的地形图 9、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。A保本点分析B敏感性分析C现金流量分析D统计试验分析 10、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看_。A墙体承重材料B竹质的家具C装修装饰材料D家用电器11、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。A客观原则B合法原则C最高最佳使用原则D估价时点原则E替代原则 12、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于_等引起。A交通建设B市场供求变化C人口素质变化D所在地区衰落E城市规划
13、的制定与修改 13、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。A：房地产管理投资B：房地产置业投资C：房地产开发投资D：房地产经营投资E：借款合同14、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为。A：居住物业B：在建工程C：工业物业D：建成后的物业E：商用物业 15、会计假设包括。A：会计主体假设B：会计客体假设C：持续经营假设D：会计分期假设E：货币计量假设 16、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于_方面的制约。A建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制 17、长期资金市场的特点有。A：融资期限短B：融资期限长C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要D：资金交易量小E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险 18、房地产的最高最佳使用状态应该包括_。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益 19、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A所得税前利润B所得税后利润C应分配利润D未分配利润 20、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有_等。A未依法取得房地产产权证书的B共有房地
