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1、XX市房地产项目可行性报告目 录第一部分 XX市简介. 3一 XX市介绍. 41. 总体概况. 42. XX市中心城区. 73. 地理位置、气候. 74. 城市定位. 75. 城市发展规划. 86. 小结. 10第二部 经济环境及生活结构研究. 11一 XX市宏观经济研究：. 121. XX市宏观经济背景. 122. XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析. 133XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况. 144. XX市产业经济. 155. 固定资产投资与房地产投资. 166. XX市经济在XX省的地位. 177. 小结. 17二 XX市居民生活结构研究. 181. XX市人口结构
2、与消费结构比例. 182. 城镇居民生活结构研究. 193城市居民就业与在职职工收入情况. 204. XX市消费结构变化及特点. 255. 小结. 27第三部分 片区及项目介绍. 28一 龙洞堡”片区简介. 291. 片区概况. 292. 片区定位. 303. 片区发展规划. 304. 片区发展前景. 30二 项目简介. 311. 项目位置. 312. 地形地势. 323. 项目SWOT分析. 334. 项目综合评价及发展战略. 37第四部分 方案优化及经济评价. 38一 项目分析说明及用地、技术、经济指标. 391. 项目说明：. 392. 项目用地指标. 393. 项目技术指标. 394.
3、 经济指标. 405成本测算结果：. 426. 价格预期. 43二 优化计算. 441. 项目定量计算模型. 442. 计算结果. 453. 结果分析. 46三 方案建议. 46四 项目经济评价. 471. 投资估算及收入预测. 472. 动态分析. 513. 财务分析. 524. 项目风险及防范建议. 54附表. 551. 资金运用计划表：. 552. 销售收入预测表. 553. 资金来源与运用表. 564. 项目现金流量表. 56第一部分 XX市简介一 XX市介绍1. 总体概况1.1 XX市简介XX省位于中国西南云贵高原东部，XX是XX省省会，位于XX省中部，是XX省政治、经济、科技、教育
4、、文化中心。中国古代以山北为阴，山南为阳。“XX”因城区位于XX境内的贵山之南而得名。古代XX盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故XX简称“筑”。东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8046平方千米，占全省面积的4.56%。市区面积2403平方千米，建成区面积128平方千米。2002年末，全市总人口340.44万人，其中非农业人口160.33万人，占总人口的47% 。少数民族共有37个，占总人口15.4%，其中布依族、苗族占少数民族人口总数的71.3%。1.
5、2 XX市辖区组与城市格局XX市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息峰县10个区县（市）。城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。体现出“山中有城，城中有山”的城市特点。1.3 交通 航空1992年9月，XX航空口岸正式开通，XX市成为一类口岸城市。距市中心12公里、车程15分钟的XX龙洞堡机场，现开通30多条航线，每周航班467架次，航线辐射北京、上海、广州、海口、成
6、都、昆明等全国大中城市及香港特别行政区。铁路XX是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。电气化程度居全国之首。XX火车南站是货运列车的汇集点，它既是省内最大的物资集散地，也是中国西南最大的铁路枢纽编组站。XX火车站是XX省铁路客运中心。公路与公共交通外部公路交通：贵（阳）黄（果树）、贵（XX）遵（遵义）、贵新、贵毕（XX至新寨和XX至毕节）公路等8条高等级出境公路，321和210国道经过XX。目前已形成以市区为中心，呈放射状分布的公路网络，四通八达，建立了西南腹地与沿海城市的联系，促进西南地区经济的发展。城区公路交
7、通XX城区新建的道路、桥梁60多条，总长50多公里；建造功能不一、造型各异的立交桥、平交桥、高架桥及人行天桥20多座。如今已形成东西三横、南北三纵的现代立体交通网络。XX中心环线建设，它将使XX城区公共交通系统变得更加通畅快捷。2. XX市中心城区XX市中心城区由云岩区与南明区两区组成，又叫“中心两城区”。建设用地约40平方公里，集聚了市区65%以上的人口与就业，由于受城区地形和用地限制，人口密度与土地开发强度较高，居省会中心城市前列。3. 地理位置、气候XX市位于XX省中部的云贵高原东斜坡地带，地处东经10607至10717，北纬2611至2722之间。属东部平原向西部高原的过渡地带，平均海
8、拔1250米，地形地貌多样，海拔高，纬度低。XX市年平均气温14.7oC，夏季平均气温21.9 oC，冬季平均气温6.6oC，常年相对湿度80%，年平均降雨量1200毫米，日照时数1354小时，无霜期270天。冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长具有亚热带湿润温和型气候的特点。4. 城市定位4.1 城市定位XX市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。4.2 定位意义XX市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。是XX市综合人口、经济、社会、资源和环境协调发展做出的新的定位，是继“林城”品牌打造、“环境立市”战略后的延续与提升，体现XX市作为XX省政治、经济、文化中心与X
9、X“生态立省”的战略思想的一致性，是结合XX市区域经济特色的城市定位。5. 城市发展规划根据近期城市重点发展方向和发展区域规划，XX市将实施“西北进，南延、东拓”的空间发展策略，由此确定了金阳新区、白云南湖新区、小河西部开发工业园区、二戈寨物流区、龙洞堡中心片区等近期重点发展区域。金阳新区建设是全市建设的重点，土地供应首先保证金阳新区快速发展的需要；小河片区、新天片区、白云片区是XX市高新技术产业和工业项目布局的重点区域，应保证一定的土地供应量；中心区、龙洞堡片区、三桥马王庙片区、花溪片区应以挖掘存量土地潜力为主，适量新增建设用地。未来XX城区由中心区及周围八个片区组成，形成“众星捧月”的空间
10、布局形态。各片区之间充分利用自然地形形成环城林带，严格保护片区之间的绿色隔离带，强化“山中有城，城在有山”的城市特点。各组团发展形势如下：中心区是规划区的核心区域，总用地58平方千米，规划为疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住环境质量，逐步加强城市基础设施建设，优化用地布局。实行“退二进三”“退二进绿”的发展战略，调整产业结构，强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技、旅游服务等职能区域。金阳片区位于城区西北部，总用地 32.4平方千米，规划为以行政办公、居住、文教科研、高新技术和居住为一体的园林式、生态型和可持续发展的现代化新城区。小河片区片区位于城区南部，总用地 81.3平方千米。
11、规划为以机械、电子、航空、新材料、铁路货场、仓储为主的工业片区。白云片区位于城区西北部，总用地 66平方千米，规划为以铝厂建设为主体。是中心区“退二进三”吸纳工业企业和其他行业的主战场，规划为铝工业及其配套行业为主，有利生产、方便生活的新型工业基地。是规划末期重点建设的片区，逐步建成为北面三县服务的城市次中心。新添片区位于城区东北部，总用地 70.2平方千米，是以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。花溪片区位于城区西南部，总用地约 60平方千米，规划是以风景旅游、文教科研用地为主的片区，是国家级风景名胜区和省高等教育基地，严格控制有污染的项目发展。三桥马王庙片区
12、位于城区西部，总用地约 60平方千米，规划为以汽车配件、机械制造、橡胶制品和磨料磨具为主的工业片区。二戈寨片区依托小河区逐步发展，建成以铁路编组站、仓储为主的现代物流片区。龙洞堡片区建成以航空港及对外交通设施为主，居住、体育设施为辅的综合区。6. 小结XX是中国西南地区重要城市，由于地形的限制，中心城区成为城市政治、经济和社会活动中心，但面对西部开发带来的大发展机遇和城市机动化、城市化的发展压力，中心城区的用地越来越难以满足发展的需求，尽管城市外围的片区发展已经具有一定规模，但其与中心城区在社会和经济上的联系仍然相对薄弱。中心优势依旧明显。XX为以中心城区为核心、外围片区分布四周的组团式城市结
13、构，城市的交通设施和交通需求都有了大幅度增长，目前XX市交通设施略显超重。 目前XX正处在城市结构调整的关键时期，城市总体规划，交通设施的规划和建设是引导城市发展与实现城市的顺利“转型”重要因素。 XX市未来城区将形成中心区和金阳新区两个市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展组团式格局。第二部 经济环境及生活结构研究一 XX市宏观经济研究：1. XX市宏观经济背景60年代中期开始XX进行“三线建设”，以三线军工企业和大、中型企业为依托，XX的工业基础逐步加强，交通通讯条件大为改善。从总体上看，XX市经
14、济的增长在很大程度上是依靠物质资源的高消耗来实现的。XX的工业生产长期呈现“高开采低利用高排放”的粗放型特征。1978年至2002年，XXGDP增长9倍多，但同时，主要资源投入量也增长了3倍多，按照过去的经济发展模式，如果2020年的经济要实现翻三番，所需资源投入量与污染排放量也将翻三番，能源供给与环境将不堪重负。XX市产业结构单一，市场经济欠发达，市场机制不成熟。这种产业结构是在计划体制下靠政府的力量强制形成的，在市场力量还比较薄弱的情况下，靠市场自发调节是十分缓慢而艰难的，必须发挥政府作用。因此，2001年初提出“环境立市”的发展战略，随后又提出建设循环经济生态城市的决定。2002年5月，
15、XX被确定为全国首家“循环经济生态城市”试点城市。在2003年11月开始施行的XX市建设循环经济生态城市条例，则把未来20年XX市发展循环经济的思路从法律上作了框定。2. XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析2.1 经济总量、增量分析资料来源XX市统计公报统计显示：XX市国民生产总值，稳定增长，连续七年都高于全国平均水平。2.2 2004年省会或副省级城市对比资料来源国家统计公报统计显示：2004年XX市国民经济增长幅度高于全国平均水平，XX市在全国省会或副省级城市中经济发展水平相对落后。3XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况3.1 产业结构 资料来源XX市统计公报统计显示：XX市产业结构第一产业发展缓慢，在国民经济的比例越来越低，第二产业稳步增长，第三产业对推动国民经济的发展方面，越来越显得重要。3.2 投资、消费、对外贸易与XX市经济的贡献资料来源XX市统计公报，外汇美元:人民币=1:8.26统计显示：消费对XX市经济拉动力的逐步下降，投资对拉动作用
