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1、-第一章 总 论第一节 项目建设背景一、基本概况项目名称：摩托车市场 项目规模：项目征地14.64亩，占地9762.8，总投资1611.39万元，总建筑面积17229。 法人代表：付汉平 建设单位：住宅开发公司项目负责人：工程地点：西门桥村（人民大道以南，慧园佳园以西）二、项目业主概况住宅开发公司成立于1988 年，注册资金1000 万元，为房地产管理局所属全民制房地产四级企业。该公司现有一批管理素质较强的技术队伍和训练有素的专业骨干，并积累了丰富的房地产开发经营管理经验。十多年来，公司始终坚持“用户第一，信誉至上”、“以人为本，居者有其屋”的主题，先后承担了城区直管公房改造、欢乐商城及文化路
2、二期拆迁改造工程、山后湾安居工程小区、供电生活小区、人保小区、玻纤生活小区、西湖苑一、二期经济适用住房小区等的开发建设任务，建设规模累计24 万余平方米，为城市建设和百姓安居乐业做出了突出贡献。该公司在已取得成绩的基础上，将以超前的设计、全新的房地产理念、完备的物业管理、优质服务，为社会各阶层，及时谛造理想温馨的安居环境而不懈努力。目前该公司将重点筹建摩托车市场建设项目。三、编制依据1、摩托车市场建设项目可行性研究报告编制委托书 住宅开发公司2、摩托车市场建设用地勘测定界图3、汉川城区规划图4、关于2007、2008 年国民经济和社会发展的统计公报统计局5、城市总体规划 （2002-2020)
3、6、投资项目可行性研究指南（试用版）中国国际工程咨询公司7、建设项目经济评价方法与参数 （第三版）国家发展改革委、建设部8、房地产经济评价标准 （2002） 国家建委9、国家现行的有关规范和标准四、项目提出的理由与过程近几年，汉川的经济发展水平和市民的消费水平不断提高。与此同时，的商业也伴随着城市建设的大规模发展，通过自身不断的改革，得到了快速发展，商业增加值和社会消费品零售总额增长速度较快，已形成以市级商业中心为核心，以区域商业中心、特色商业街区和社区商业服务网点为支撑的多层次现代商业布局结构。基本形成了百货店、专营专卖店、超市、大型综合超市、便利店、购物中心及各类餐饮服务网点等多样化现代商
4、业业态形式。从近几年汉川商业房地产的销售和经营形势看，出租经营方式广受市场欢迎，极少有滞销物业。本项目正是基于汉川房地产和商业形势发展火爆的背景前提下提出建设经营的。业主已竞得了位于仙女山街道办事处西门桥村的该宗土地，用地性质为商业用地，具有便利的对外交通，且具备良好的商业开发价值。我公司在接受委托后，立即组织技术人员赴项目所在地进行了社会经济、工程建设条件、建设概况等多方面的调查工作，并对建设现场进行了实地踏勘，同时就本项目其他的一些相关问题充分征求业主及地方有关部门的意见并达成一致。第二节 项目概况一、项目地理位置位于湖北省中部偏东、孝感市西南，东经11355，北纬3039 ，东临汉水与武
5、汉为界，东北与孝南区、北与应城、云梦毗连，西与天门市接壤，南与仙桃为邻。位于江汉平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅45公里，距武汉57公里、距孝感52公里。长江最大支流汉江横穿全境，107、318国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江大桥连通107 国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。2008年全市国土面积1662.93 平方公里，人口110.6 万（2008年汉川统计年鉴）。摩托车市场建设项目位于城区西门桥村，人民大道以南，慧园佳园以西，交通较便利。二、建设规模和建设目标项目征地约9762.8平方米（14.64亩）。项目总投资1611.39万元，总建筑
6、面积17229平方米。建设一个综合性的摩托车、电动车、零配件交易、维修服务、仓储等为一体的交易市场。项目建成后可促进汉川经济发展，提升城市形象，达到良好的经济效益、环境效益和社会效益。三、主要建设条件1、交通：航空：距武汉天河国际机场仅45公里；公路：107、318 国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江大桥连通107 国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。铁路：东西向有武汉至重庆的汉渝铁路；港口：长江最大支流汉江横穿全境，距武汉外贸专用港口68 公里。年货物吞吐能力达4000 万吨。2、基础设施水陆交通极为方便。邮电通讯设施齐全。2008年末移动电话用户194733 万户，
7、固定电话用户102970万户，互联网用户22590 户。23 个乡镇场办事处全部开通程控电话。四、项目投入总资金及效益情况项目总投资1611.39万元，项目正常年利润总额为208.96万元；所得税为 52.54万元；税后的净利润为156.72万元；提取法定盈余公积金 15.67万元；可供分配利润 141.05万元。投资利润率为21.1% ，项目所得税后财务内部收益率13.84% ，大于行业基准收益率8% ；财务净现值558.85万元大于零 ；投资回收期7.38年，项目在财务上是可行的。第三节 问题与建议一、问题项目的建设会对周边的环境产生一定的影响。二、建议1、建设资金应尽快落实到位。2、项目
8、建设应注意环境保护，不要影响周围单位或个人的工作和生活。防止扬尘、建筑施工噪音、建筑垃圾对周边环境的影响。3、建议积极争取有关政策支持，减免有关规费及行政事业性收费。4、开发公司应组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益。第二章 项目市场分析一、市场因素分析 2008年，我国摩托车工业尽管受到一系列不利因素的影响，但全行业摩托车产销、出口和企业经济效益等主要指标依然呈现适度增长，与2007年相比，各项指标增幅普遍回落，但整体情况仍呈小幅增长： 一是摩托车产销达到2750万辆，呈现小幅增长。
9、2008年以来，国内遭遇了雪灾、地震等罕见自然灾害，下半年由美国次贷危机引发的全球金融危机对我国实体经济的影响进一步显现，部分企业出现停产、减员的现象，国民经济增速有所放缓，国内外需求受到一定影响，摩托车作为相对廉价的代步产品，2008年在全行业的共同努力下，全年产销依然呈现一定增长，但增速放缓，特别是四季度出口的快速下滑，使全行业摩托车产销走势一改以往“翘尾”的局面，总体呈下滑走势。据中汽协会统计，2008年，全行业完成摩托车产销2750.11万辆和2750.20万辆，同比增长7.32%和7.24%，增幅比上年回落8.7和9.83个百分点，其中：二轮车产销2594.19万辆和2594.47万
10、辆，同比增长6.33%和6.24%，增幅回落8.87和10.02个百分点；三轮车产销155.91万辆和155.72万辆，同比增长26.96%和27.15%，增幅回落8.14和8.93个百分点，全行业摩托车库存达到71.11万辆，同比增长3.33%，净增2.29万辆。从季度产销情况看，一季度完成产销632.86万辆和640.17万辆，同比增长15.52%和17.05%；二季度产销746.12万辆和739.69万辆，同比增长14.28%和12.97%；三季度产销725.22万辆和715.30万辆，同比增长15.20%和12.79%；四季度产销624.72万辆和634.84万辆，同比下降10.56%
11、和8.99%。可见，二季度完成产销量最高，四季度产销量最低，产销增速呈不断放缓的走势。二是50ml、100ml、110ml、125ml和150ml五种排量二轮车占据市场近九成，150ml产销增势依然显著。2008年，在摩托车消费市场中，五种排量二轮车仍然占据市场的主流，这五种排量分别是50ml、100ml、110ml、125ml和150ml。2008年，50ml产销249.70万辆和248.99万辆，同比增长15.46%和16.01%；100ml产销328.33万辆和328.40万辆，同比下降0.82%和0.50%；110ml产销415.03万辆和416.35万辆，同比增长12.05%和12.
12、14%；125ml产销1173.53万辆和1172.95万辆，其中产量增长0.08%，销量下降0.61%；150ml产销306.54万辆和306.55万辆。， 同比增长30.50%和31.49%，2008年，上述五种排量累计产销2473.12万辆和2473.24万辆，均占总量的89.93%。 从增长速度上看，上述五种排量二轮车中，150ml产销增长最为显著，其次是50ml和110ml也实现较快增长，与上年相比，150ml产销增幅提高2.98和3.32个百分点，其它排量增幅均有回落。三是摩托车出口保持较快增长，四季度出口下滑明显。2008年，受全球金融危机的影响，国际市场需求萎缩，特别是下半年我
13、国摩托车出口订单明显减少，出口增速有所放缓。但从2008年全年的总体销售情况来看，出口仍比较不错，全年出口摩托车接近980万辆，保持比较快的增长，有利地带动了行业产销整体水平的提高。据中汽协会对全国94家摩托车生产企业出口情况统计，2008年，全行业累计出口摩托车977.53万辆，同比增长19.07%，累计出口金额42.29亿美元，同比增长27.96%，出口增速高于摩托车行业销售量平均水平11.83个百分点，与上年相比，出口增幅有所回落。从月度出口情况看，大体上呈“抛物线”形，即上半年出口量不断上升，下半年出口量不断下降，7月出口达到96.41万辆，是今年以来月度出口的最高值，8月以后出口逐月
14、下降，12月出口探底，达到51。81万辆。从季度出口看，一季度出口218.45万辆，同比增长42.23%；二季度出口281.74万辆，同比增长31.16%；三季度出口276.10万辆，同比增长32.05%；四季度出口171.65万辆，同比下降25.08%，可见，四季度出口出现了明显下滑。从各排量出口情况看，2008年，摩托车各主要排量出口均保持增长，其中，出口量排名前五位的品种分别为125ml、100ml、50ml、150ml和110ml，分别出口306.77万辆、174.78万辆、157.55万辆、136.52万辆和121.07万辆，同比分别增长16.41%、7.95%、25.92%、58.
15、09%和9.08%。2008年，上述五种排量累计出口896.70万辆，约占摩托车出口总量的91.73%。四是摩托车骨干企业产销普遍呈现小幅增长，部分中小企业产销增势依旧显著。2008年，在摩托车行业面临一系列困难的情况下，摩托车企业发展存在不均衡性。大型骨干企业继续引领行业的走势，产销普遍呈现小幅增长，而部分中小企业却能在困境中抓住机遇，产销实现较快增长。据中汽协会统计，在参加汇总的119家摩托车生产企业中，销售是排名10家企业普遍实现小幅增长，其中除2家企业销售量增幅达到13%以外，其他8家企业均在10%以下；排名前20家企业中，有5家企业销售量增幅超过20%，其中4家企业超过50%；排名前30家企业中，有10家企业销售量增幅超过20%，其中有8家企业超过30%。从市场占有率看，前10家企业市场占有率达到58.05%，比上年下降0.98个百分点；前20家企业市场占有率达到76.51%，比上年提高0.27个百分点；前30家企业市场占有率达到84.85%，比上年提高0.58个百分点。二、项目建设的政策背景1、汽车摩托车下乡实施方案发布为提高农民购买能力，加快农村消费升级，促进汽车摩托车产业结构优化升级，近日，经国务院批准，财政部会同国家发展改革委、工业和信息化部、公安部、商务部、工商总局、质检总局
