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1、 为您，我做到！谨呈：东方银座集团东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部2011年4月2日目 录一、宏观环境分析41.宏观经济41.1南昌经济走势42.南昌市房地产发展52.1南昌市房地产投资52.2南昌市房地产市场分析62.2.1供求分析：62.2.2 2010年至2011年2月市场供求走势72.2.3 近两年土地市场82.2.4 近期政策解读92.2.5 限购令后南昌市场10小 结：11二、 朝阳洲概况分析122.1 片区概况122.2 片区人口分析132.3 土地利用情况132.4配套设施152.5 远景规划162.6片区综合评估18三、朝阳洲房地产
2、市场193.1 片区房地产市场概况193.2 2010年-2011年2月片区房地产市场203.3片区未来供应量分析223.4片区个案分析253.5 片区房地产市场小结36四、地块情况374.1 地块位置374.2 周边环境374.3 配套设施374.4 现状条件384.5 地块经济建设指标39五、项目定位415.1项目规划初步定位415.2 客户定位435.2.1 区域客户回顾435.2.2 项目客户定位445.2.3 项目客户属性定位445.3预期销售价格455.3.1 案例选取原则455.3.2 住宅及SOHO办公产品价格预计455.3.3 商业及车位价格预计485.4项目经济回报测算及风
3、险分析495.4.1项目初步销售收入测算495.4.2项目风险分析49六、结论51一、宏观环境分析1.宏观经济1.1南昌经济走势2005年至2008年GDP年均增幅高达16%，2009-2010年GDP增长幅度超过13%，2010年南昌市GDP突破2200亿大关，南昌快速健康发展的经济为房地产发展提供了坚实的基础。2003年以来南昌市消费品零售总额均保持两位数的增长幅度。2008-2010年南昌消费品零售总额增幅均在20%以上，2010年南昌市消费品零售总额764.94亿元，比上年增长20.80%。2.南昌市房地产发展2.1南昌市房地产投资近年来，南昌市房地产投资快速增长，由2003年的60亿
4、元发展到2010年280.15亿元，实现3年翻番的跨越；2010年南昌市房地产投资同比增长50.4%，房地产投资的增加促使南昌房地产市场快速发展。2.2南昌市房地产市场分析2.2.1供求分析：2006年2007年2008年2009年2010年预售住宅成交均价(元/)36404432470547886089增长率(%)12.2%21%6.1%1.8%27.2% 05年至07年南昌市房地产市场供应量持续增长，房地产价格逐步上涨，08年受宏观经济和调控政策影响，供应量下降，09年供应进一步下滑，10年供应量大幅上涨，成交均价连年走高，但依然没有有效解决供应紧张的局面；08年全球金融危机使得开发商心有
5、余悸，停工缓建的项目增多，推售进度放缓，造成了09年同期住宅市场供不应求（供求比为1:2.5）的状况；2010年上半年，随着市场需求量稳步发展，开发商开发在09年资金大量回笼下，积极开发建设项目，从而扭转了09年同期供不应求的矛盾局面，供求比1:1.04；2010年由于市场需求的高位走势，供应虽然大幅增加，但供不应求局面依旧不能得到有效解决，10年受供货量以及09年大面积去化成交，南昌楼市场受新政影响较小，成交价格创历史新高。2.2.2 2010年至2011年2月市场供求走势2010年上半年初火热的市场受417政策影响成交开始萎缩，然而6月份大量企业内销房入市成交致使6月成交量急剧放大，各大楼
6、盘促销力度开始加码，刚需、首改、投资等需求陆续放大，“金九银十”如期而至，市场再度火爆，市场供求旺盛；进入2010年下半年，CPI不断上涨，存款负利率，资产无形流失成为市民关注的焦点。资产保值增值成为大家必须要考虑的问题，在没有其它理想的投资渠道情况下、资金大量进入房地产行业；加上2010年楼市整体供不应求的局面（全年供求比0.94:1），两者造就了南昌楼市房价持续上行。其中市中心、红谷滩中心区房源更是遭抢购。市中心区域的热销，特别是朝阳洲滨江一号的热销，给朝阳洲市场带来了房地产发展的新机遇。2011年1-2月，传统的成交淡季，经过一月的火爆，2月的楼市开始走向试探期。2月20日南昌新版限购细
7、则的颁布，使得南昌楼市限购区成交量急剧下降，创2010年以来历史新低。但楼市新增供应量地位震荡，供求关系失衡严重。随着限购的持续执行，预计南昌楼市将进入观望期。2.2.3 近两年土地市场市中心、青山湖土地资源稀缺，迫使项目所在的朝阳洲区域土地成为香饽饽，特别是朝阳新城豪宅区的定位，区域住宅价值将逐渐提升。另外，南昌市2009-2010年共成交居住用地5442亩（含部分商住地），356.3万平米，预计2011-2012年将集中上市，总供应量约为709.4万平米，竞争十分激烈，特别是朝阳新城大量的土地出让，区域内竞争较大。2.2.4 近期政策解读2011年1月18日国务院总理温家宝在上午召开国务院
8、第五次全体会议中强调，要坚定不移搞好房地产市场调控；2011年1月26日，国务院推出房地产调控新“国八条”，二套房首付增加至6成，调控力度再次加码；2011年1-3月银行纷纷取消首套房优惠利率，央行数次上调利率，购房成本明显增加；自2011年3月1日起，南昌市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳
9、税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本市购房，限购悄然而至；由于目前国内通货膨胀严重，大量资金转入楼市以需求保值增值，萌生了许多投资需求，而2011年CPI的增幅预计仍将居高不下，通胀形势依旧严峻；随着南昌五大组团的规划蓝图落实发展，省会南昌的辐射力正在快速提升，房地产市场将不断积累并释放；2010-2012年南昌市旧城改造的大量拆迁户（涉及约7.97万户，合659.91万平米）和部分经济适用房货币补偿户，在今年及以后将会逐渐释放出大量刚性需求 。本轮调控力度和政府决心空前，不存在含糊之意；政策多重组合，全面影响消费需求，对购买力和购买需求（主要是投资/投机）打击较大。预计本次
10、调控对南昌市场短期影响较大，长期来看，市场前景依旧较好。2.2.5 限购令后南昌市场“国八条”发布之后，南昌楼市供应和成交迅速下降，连续4周零供应，成交地位走动；南昌限购令实施后，成交量进一步下滑，成交结构出现调整，高端产品比重下降，商业产品比重大幅上升，住宅成交均价受成交结构影响略有下降；近期，由于政策层面基本稳定，调价目标变为“限涨令”，客户置业心态产生变化；随着4、5月的来临，刚需和改善性需求客户入市，南昌市楼市供应量大幅增加，媒体广告市场活跃，成交量止跌上涨，楼市有向好转变趋势。小 结：u 2010年第四季度，南昌市住宅月均价突破7000元/大关，调控不断，但依旧走高，随着南昌房地产不
11、断向前发展，未来将有更多中高档项目的不断入市，可以预见短期内南昌住宅市场房价将坚挺，但随着政策力度的不断变化，长线市场可能会出现动荡行情。u 2010年调控不断，但价格持续上涨，在CPI居高不下的当前，预计2011年市场基本格局将不变。综合而言，在2011年2月南昌最新限购令细则的出台，短期内将加重客户观望氛围抑制有效需求，导致成交量萎缩。其中受限区域将面临成交量的明显下降，热销产品结构调整的趋势；同时市区外南昌县、新建县等非受限区域将迎来房地产发展契机。虽然2011年房地产调控在加码，但是城市化率提高、改善型客户需求的不断增加及旧城改造大量拆迁户等刚性需求的爆发，特别是CPI的高位运行，将促
12、使2011年南昌房地产市场将处在信贷收紧与投资保值的博弈下震荡前行，因此，可以预见2011年南昌房地产市场基本格调不变，房地产市场将震荡前行，长期市场整体向好。二、 朝阳洲概况分析2.1 片区概况朝阳洲作为连接新城、老城三面环水的黄金片区，是南昌市决无仅有的亲水人居区域，东握老城区，西接红谷滩的重大区位优势。今年8月份，南昌市旧城改造工程加速启动，利字街、十字街、塘子河等拆迁逐步启动，未来片区城市环境将有效大大提升。由于朝阳洲板块可供出让的土地越来越少，区域的发展重心逐步向南面的朝阳新城扩张，2008年4月，南昌市全面启动了朝阳新城的建设工程，并计划在今后2至3年时间内，投入14.8亿元，实施
13、一系列路网、水网工程建设。2.2 片区人口分析 人口总量：朝阳洲主要人口由本地居民及洪城大市场流动人口组成。区域主要有桃源桃花镇、街道办及朝阳洲街道办，户籍人口10.1万余人；洪城大市场商圈吸引大量外来务工人及生意人口，约7-8万人，其中私营业主约3万人。朝阳洲片区内人口总数约18万人。 人口结构：从人口组成来看，朝阳洲近半数的人口来自外地，以洪城大市场为聚集地，外来人口中多数人现租住附近农民房或商品房中，家庭结构以3-4人的家庭为主。 置业需求：l 朝阳洲大量的人口聚集，以及洪城大市场商圈的持续火热经营，使得区域购买力很强，较强的购买力吸引其他区域楼盘争抢区域客户资源，3-4口之家的主力家庭
14、结构是的区域内住房需求以3房为主。 综上所述，仅从朝阳洲片区人口数量、结构以及置业需求来看，预计片区内人口对本案产品存在一定的需求量。2.3 土地利用情况 土地利用规划从区域控制性详细规划可以看出，地块所在的朝阳新城以商住用地为主。依据区域规划，近期土地供应依旧以商住用地为主，规划容积率将达2.0以上，打造滨江中高端居住新城。 土地利用现状朝阳洲片区朝阳新城以北土地属老城区，已基本开发，朝阳水厂、洪城大市场及周边区域需要进行旧城改造，去年利字街实施旧城改造，目前及未来几年朝阳洲区域将重点打造朝阳新城。洪城大市场商圈商圈朝阳新城待开发中拆迁安置房已建成区待建工业区朝阳新城地块出让情况图（详见附件
15、）2.4配套设施朝阳洲片区，经济快速发展，特别是洪城大市场的兴建及成功经营，更促进朝阳洲基础设施建设不断完善和区域经济的腾飞，近10年来片区配套设施逐步完善，商业、金融、教育、文娱等方面的城市功能配套一应俱全。现有配套设施如下： 政府机关：江西省水利厅、南昌海关、南昌地方税务局、西湖区政府、朝阳洲街道办等。 商业配套：朝阳洲商业配套主要是红城路旁洪城大市场商圈（内含多个专业批发市场，品类齐全，覆盖全省商品批发）大配套，其次为片区商业及社区商业。 交通配套：朝阳洲道路网完备，多路公交车穿越片区，出行十分方便，未来规划建设的地铁5号线将穿境而过，将进一步完善片区交通系统。区域交通整体优良，但目前由于受洪城大市场商圈的大量物流影响，区域交通通畅性较差，亟待改善。 景观资源片区具备赣江、象湖等水
