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1、编号： xxx-XM-GC 文件受控号： xxx办公物业运营商工程维修部运营手册编 制 审 核 批 准 受控状态 分 发 号 发布日期 201年 月 日实施日期 201年 月 日序号文件编号文件名称页码0文件目录1部门工作内容2组织架构/人员编制3.1工程部主管岗位说明书 3.2工程部弱电主管岗位说明书3.3工程部暖通主管岗位说明书3.4工程部空调主管岗位说明书3.5工程部暖通给排水领班岗位说明书3.6工程部弱电领班岗位说明书）3.7工程部强电领班岗位说明书）3.8工程部综合领班岗位说明书）3.9工程部暖通给排水技工岗位说明书3.10工程部弱电技工岗位说明书3.11工程部维修电工岗位说明书3.
2、12工程部综合维修工岗位说明书4.1工程部部门职责4.2值班管理制度4.3设备机房巡视管理制度4.4设备维修保养管理制度4.5设备外包维保管理制度4.6工具物品领用管理规章制度4.7临时用电管理制度4.8机房管理制度4.9能源统计管理规章制度4.10设施设备档案管理规章制度5.1工程资料管理操作规程5.2设备保养计划编制及实施操作规程5.3楼宇照明系统设备的维护保养规程5.4强电竖井操作规程5.5低压配电柜操作规程5.6避雷系统检修检测操作规程5.7电梯机房运行管理规程5.8弱电系统巡视检查规程5.9消防自动控制设备的维护保养操作规程5.10消防泵房的维护保养操作规程5.11消防蓄水池（生活水
3、箱）清洗保养操作规程5.12给排水管网的维护保养操作规程5.13中水系统的维护保养规程5.14给水设备设施运行操作规程5.15土建装饰维护保养操作规程5.16地源热泵运行管理规程、锅炉房运行管理规程5.17入室维修工作标准规程5.18水景景观设备维护保养作业指引5.19电动工具操作指引5.20电梯巡查管理作业指引5.21维修工具、测量用具管理、操作及自校作业指引5.22房屋和共用设备设施普查管理作业指引5.23停车场管理系统维护保养作业指引5.24特种设备及安全用具使用、检定作业指引5.25电缆设施巡查维护作业指引5.26工程设备（设施）编号规则作业指引5.27有限空间作业指引5.28高位水箱
4、保养规程5.29工程前期接验收操作规程5.30燃气调压站（箱）的维护保养操作规程5.31房屋、设备普查操作规程5.32热交换站运行操作规程5.33隔油池清掏操作规程5.34化粪池清掏操作规程5.35变配电系统操作规程5.36门禁、可视对讲系统维护保养作业指引6记录表格清单1 目的确保各设备设施正常运行，为业主创造一个安全、快捷、舒适的环境。2 范围适用于工程部日常维修和运行人员。3 职责3.1 工程部主管负责制定本部门工作维修保养计划及方案。3.2 工程各专业人员坚决执行本部门的工作安排及计划。4 工程部日常工作：4.1 负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。4.2 对建筑物及所有
5、机电设备的日常运行管理及维护保养。4.3 对物业未尽人意之处提出整改方案。4.4 对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。4.5 对客户进行有偿服务。4.6 为物业管理提供有关工程询问。4.7 服从公司及服务中心各部门领导交办的其它工作。5 工程部各专业工作：5.1 强电专业5.1.1配电室、公区配电箱、配电柜，楼层强电间5.1.2电梯机房、设备机房、空调供暖设备5.1. 3车库照明、楼层照明、园区照明、泛光照明52 给排水专业52.1 生活水泵房、中水机房、消防泵房、消防补水间、热交换站52.2 园区市政给排水管线、污水井、化粪池、雨水井、水泵接合器、污水泵房52.3 楼层管道间、消火
6、栓、喷淋系统53 综合维修专业52 1 房屋普查维修53 2园区公用设施土建、门窗等服务中心53 4楼层公用设施53 5日常维修工作54 弱电专业541电话、网络机房542消防、监控系统543门禁、可视对讲系统544红外报警系统一、 人员架构（根据实际编制）1.1 负责项目维修部日常管理工作；1.2 负责检查本部门的各项工作实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；1.3 负责部门员工业务指导及培训工作；1.4 负责制定并实施本部门长、中、短期工作计划；1.5 负责组织召开部门例会，安排工作，传达公司会议精神；1.6 负责协助处理因维修服务产生的顾客投诉及紧急事件；1.7 负责制定并组织实施设
7、备设施维修保养计划，确保设备设施正常运行；1.8 负责编制年度工程开支和能源预算；1.9 负责编制实施节能降耗方案，有效控制项目能源耗费；1.10 负责参加项目新增工程改造项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准；1.11 负责组织对新项目的房屋主体、机电设备设施进行接管验收及其配套设施的完善工作；1.12 负责组织对技术文件、图纸和设备档案的接受、建立和管理工作；1.13 负责组织处理突发性设备设施的维修工程，建立应对突发事件的应急机制；1.14 负责项目二级库房的管理工作；1.15 负责对设备维保单位的监督检查，确保符合合同约定；1.16 完成上级领导交办的其它任务。1.建立强
8、电专业设施设备台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程，确保所管设备的正常运行。2.负责协助部门经理制定巡查、检修制度及周、月、年度工作计划，并组织具体实施。3.定期对各系统的用电情况进行统计、分析，制定合理的运行模式，控制能耗成本。负责项目二级库房的管理工作；4.负责本专业日常设备运行、设备保养、设备检修、设备巡检等工作的管理。负责检查本部门的各项工作实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；5.负责本专业设备故障、顾客投诉的分析、解决。并处理应急事件，及时发现隐患并采取相应措施。6.负责配电专业维修人员的技术培训、督导、考核和评估工作，制定部门员工日常培训的计划、组织与实施。7.负责制定所
9、管辖设备的安全操作规程和规章制度，并对本专业进行日常工作的督导和检查跟踪维修。做好回访工作。8.负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。9.对设备安全、人员安全管理全程监管。10.负责组织召开部门例会，安排工作，传达公司会议精神负责协助处理因维修服务产生的顾客投诉及紧急事件；负责参加项目新增工程改造项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准；11. 负责组织对新项目的房屋主体、机电设备设施进行接管验收及其配套设施的完善工作；负责对设备维保单位的监督检查，确保符合合同约定；1.编制建立本专业设备设施台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程。2.编制本专业设备的巡查、检修制度及
10、年、季、月度维保计划，并组织实施。3.巡回检查等各项制度落实情况；各种预案检查落实工作。4.编制本专业年度培训计划，负责员工的技术培训、督导、考核和评估工作。5.负责与其它专业或部门的协调合作。定期对各系统的水、燃气、空调系统等能源进行统计、分析，制定合理的运行模式。掌握相关设备的操作程序和应急处理措施；6.对新工作申请估工、估料，并组织施工，对完工的新工作，填报实耗材料和工时。7.负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。8.努力提高班组的凝聚力、执行能力。9. 定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理； 10.严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录； 11.协助
11、经理处理各类突发故障，并组织进行抢修； 12.监督协调材料、工具的使用情况，定期向主管反馈材料、工具的质量以及使用情况；1.建立空调专业设施设备台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程，确保所管设备的正常运行。2.负责协助部门经理制定巡查、检修制度及周、月、年度工作计划，并组织具体实施。3.定期对空调系统的用电、用水、用气等能耗进行统计、分析，制定合理的运行模式，控制能耗成本（画预警图、做出预算）。4.负责本专业日常设备运行、设备保养、设备检修、设备巡视等工作的管理。5.负责本专业设备故障、顾客投诉的分析、解决。并处理应急事件，及时发现隐患并采取相应措施。6.负责运行人员的技术培训、督导、考核
12、和评估工作，制定部门员工日常培训的计划、组织与实施。7.负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并对本专业进行日常工作的督导和检查。8.负责环境因素和危险源的识别、评价及运行控制，编制运行方案，并组织实施。9.安排换季空调系统清洗、检修、检测工作，保证空调设备系统正常运行。1.负责协助主管制定周、月、年度工作计划，并组织具体实施。2.负责所管理区域内暖气、给排水、消防水等用水，系统设施、设备的维修、运行的管理工作。3.负责处理本专业顾客投诉的分析、解决。4.负责与其他专业或部门的沟通、协调。5.负责本专业员工日常培训的计划、组织与实施。6.负责对本专业日常工作的督导和检查。负责有限空间工作严格管理。7.及时跟进入户维修、返修工作。8.负责对本专业工作的提高和改进提出意见和建议。9.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。10.定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理； 12. 严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录； 1.负责弱
