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1、房地产市场营销期末复习资料第一章 绪论第一节 基本概念一、房地产的概念房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的全称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋，土地有关的权益。权属证明与交易、和房屋、土地的实物交割可以在时间与空间上分离 三、易混淆的概念 ：1、不动产指土地及其附着物。 不动产广义：包括房地产和不能移动或移动后会损失经济价值的财产狭义：房地产2、物业指已建成投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备，设施和场地。理解：指物业外围、红线以内的区域。如停车场、私人车道、行人道、庭园等。四、房地产的特性房地产是一种既有商品属性又
2、有社会属性的财产。 注意：房地产由于某种特殊的历史原因和象征意义所赋予的对社会，对人们心理的特殊的影响力。 （一）房地产的商品特性1、房地产商品的广义性包括：（1）实物形态：土地及建筑物（2）权属证明：土地与建筑物的法定所有权或使用权。在我国主要指：房屋产权证、土地使用权证在我国和英联邦国家是限制土地所有权买卖2、房地产商品交易的特殊性 （1）商品市场上，房地产商品的交易成功是以权利交割为标志（2）交易的另一重要特征：租赁是房地产商品交易的主要形式之一。 原因：A.受土地制度与法律的制约，我国与英联邦国家限制土地所有权的买卖，但有土地使用权的出让。 （二）房地产的物理特性1、房地产的不可移动性
3、（固定性）。与土地的连接、固定性房地产商品个别性（质量的差异性） 2、房地产的永久性（利用永续性）注意：（1）这是一个相对的概念，只是相比其他商品来说。（2）按我国新的土地使用制度，土地使用权出让有最高年限限制。居住用地70年，商业、旅游，娱乐用地40年，其他用地都是50年。（3）我们要明确的一点是房地产使用权年限对房地产价值有直接影响。土地使用权期满后，国家有权无偿地收回该块土地及其土地上的建筑物或其他附着物。 3、房地产规模的有限性（1）由于资源的稀缺性，特别是土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人们需求的无限性（人口的增加，对居住品质的要求提高）房地产保证增值。（2）有期限的土地使用权制约
4、了房地产的永久性和价格的上涨。第二节 房地产经营与管理的含义及其特征三、房地产经营活动的内容。 1、土地开发经营活动 (1)概念：指人们通过一定的技术经济手段，提高对土地的有效利用范围和利用程度，以提供城市建设的投资环境并获取一定的经济效益的活动。2、房地产建造经营活动（创造价值的过程） 是指从事设计、施工到房屋建成交付使用的经营过程和期间的购买活动，从中可创造一定的经济效益。建造经营活动也包括对房屋的装饰、修缮等。3、房地产买卖经营活动（实现价值的过程）是房地产销售实现其价值的主要活动。买卖经营活动特点：通常需多一个与其他商品相比较长的过程，一年以内是一个很正常的买卖周期 4、房地产租赁经营
5、活动（实现价值的过程）房地产租 金租赁方式成本和利润注意：租赁经营是一个周期很长的经营活动，期间房地产的维修管理所创造的新价值必须追加到房租中去，由承租者承担。 四、房地产经营与其它商品经营的差异1、房地产开发投资大，资金筹措量大，风险较高。2、房地产是不动产，寿命因素长，更新慢，因此房地产经营不仅包括生产和销售活动，也包括房地产管理。3、房地产经营是受多种因素影响的社会经营活动，表现在两个方面。（1）在房地产生产过程要服从国家有关的建筑业标准和强制性规范。建筑地段：首先取得工程项目用地，规划局划红线，红线图。建筑层次：国家控制别墅、高档商品房的用地审批和贷款。质量标准：建设工程质量管理条例工
6、程建设标准强制性条文等 （2）在房地产的流通过程也要遵守国家有关成本、价格、利润、税收等政策和规定。 五、房地产经营的基本特征：（3）开发商在经营管理上的原则与特点开发商要根据自己的特点、实力和经验而选择经营项目和经营范围。开发商管理方式：雇佣各类专业人才自己管理；聘请专业咨询与管理机构提供服务。经济利益、社会利益和环境利益相结合，是当今世界房地产业发展的重要趋势。 2、房地产投资动力来源（1）主要动力来源利益驱动由资本的本性决定，房地产伴随高风险的高利润是促使开发商甚至其他行业对其进行投资的主要动力。（2）投资房地产，能相应地减少投资者的纳税支出（合理避税）税法规定的折旧年限实际年折旧损失作
7、为物业投资所得税基数的净经营收入=毛租金-经营成本-贷款利息-物业折旧 减少纳税支出物业老化年收益能力下降物业的修缮养护可提高毛租金收入物业的增值性和租金的上涨年收益能力增长(3)房地产投资可抵消通货膨胀的影响 思考题：1. 房屋交易是以实物交割还是权属交易为准的问题？2. 房地产、不动产、物业三者的区别？3. 房地产经营活动的主要内容？4. 试述房地产投资的多重收益？5. 在房地产特性中，哪些因素是促使房地产保值、增值的？哪些因素是限制了房地产商品价格的上涨？为什么？第二章 房地产中介服务与房地产企业资质管理一、房地产中介服务的概念是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供中
8、间服务的经营活动，是房地产咨询，房地产价格评估，房地产经纪等活动的总称。二、性质房地产中介不是直接的物质生产活动，而是一种服务性的经营活动，是市场经济的产物。 四、房地中介服务的特征1、委托服务受到当事人的委托其行为必须在当事人的委托和授权范围内，否则无效。2、有偿服务，因为它是一种服务性的经营活动（其性质），不是非经营活动。与房地产的其他经营活动一样是以盈利为目的。3、必须具有符合国家法律规定的资本数额和从业人员据1998年城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发企业的设立，应有100万元以上的注册资本，而且应是实有资本，100万元是法定注册资本数额的最低线（四级资质）。一级资质：500
9、0万元；近三年累计竣工30万m2，上年施工面积15万m2 ；专业管理人员40人，其中中级职称以上20人。二级资质：2000万元；近三年累计竣工15万m2，上年施工面积10万m2 ；专业管理人员20人，其中中级职称以上10人。三级资质：800万元；累计竣工5万m2；专业管理人员10人，其中中级职称以上5人。四级资质：100万元；有职称专业管理人员5人。第三章 房地产开发的环境分析及市场第一节 房地产开发环境相关原理一、房地产开发环境的概念也就是房地产投资环境，是在开发的一定区域内（国家、地区、城市或街区），对房地产开发所要达到的目标产生有利或不利影响的外部因素。房地产开发项目系统：人、财、物经营
10、、管理、技术企业内部可控因素物质能量信息外部环境（不可控因素）自然地理基础设施条件社会政治经济文化习俗劳动力素质就业景气程度社会购买能力政府关于开发的各项政策二、第二节 房地产开发环境分析的内容及分类一、开发环境分析的内容1、社会环境 社会制度社会秩序社会信誉如：诚信、合同履约2、政治环境 政治体制、政权政治局势 经济政策政策：产业政策 货币政策等3、法律环境4、经济环境是影响投资决策的最重要，最直接因素，主要包括宏观经济环境市场状况财务状况金融政策5、文化环境风俗习惯、语言文字狭义：社会意识形态 宗教信仰、价值观念、文化特征教育水准广义：包括所有与精神文化活动相关的环境因素作用：文化环境直接
11、决定消费者需求的形式和内容，直接影响开发项目的开发和经营过程。地理位置6、自然地理环境 地质地貌（汉口、长江、汉江冲积平原、地质条件差，武昌地质条件好，条形基础，基槽放坡施工）自然风光水文地质土壤植被、气候等 作用：自然地理环境是客观物质环境，具有相对不变和长久稳定的特点。而房地产项目只具有地理位置的固定性和不可变的特点，地理位置对房地产开发的影响是直接的。7、基础设施环境（硬环境） 交通环境条件：交通方便程度，距机场、码头、的距离，主要交通干线分布，重要交通工具和数量能源条件，电力供应、煤气供应。通讯环境条件：通讯中谈位置，电话安装容量，有线电视线路距离。给排水及排污环境：自来水有网分布，距
12、自来水干宏距离，排污标准及排污施状况知道分布状况。8、社会服务环境指开发地区所提供的服务设施和服务条件（软硬环境）开发地区配套金融设施及服务开发地区配套生活设施及服务开发地区配套通讯设施及服务开发地区配套交通设施及服务开发地区配套信息设施及服务二、开发环境的分类1、按要素的特点和作用，可分为硬环境和软环境硬环境 自然环境基础设施 政治条件 经济环境软环境 社会环境人文环境2、按所处层次，可分为宏观环境，中观环境和微观环境第四节 房地产市场一、房地产市场的概念又称不动产市场，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义上说，房地产市场是房地产交换的场所；从广义上说，房地产市场是房地产交换关系即房地产全部
13、流通过程的总和。三、房产市场的类型1、房产市场房产市场 房屋买卖市场房屋产权关系全部转移 现货买卖市场（买现房）期货买卖市场（买期房）房屋租赁市场产权关系部分转移 产权关系分离 所有权归房主 使用权归承租者产权分离受时间限制、随租期长短而定2、地产市场（1）房地产市场中另一个主要组成部分，分为地产一级市场和地产二级市场两种形式。城市地产一级市场即城市土地出让市场，地产一级市场的主体包括土地使用权出让人和土地使用权受让人。土地所有权不能转让。3、房地产金融市场服务机构 银行（信贷、房贷部门） 专业投资银行或信托投资公司房地产相关金融产品 信贷发行股票债券按揭期房预售房地产抵押市场指房地产的所有者
14、以其拥有的房产或土地使用权为抵押物向金融机构或他人取得借款的房地产交易市场。属于房地产金融市场。注意：在抵押期限内，房产所有权和土地的使用权并不发生转移，只是所有权和使用权受到限制。4、房地产劳务市场是指为房屋住户和用户提供房屋修缮，加固，改造，危房鉴定，方案设计，室内外装修，房屋附属建筑和设备的维修，房屋管理以及经纪人活动等综合服务的房地产辅助市场。5、房地产技术信息市场是指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。第四章 房地产市场预测一、房地产市场预测的概念根据房地产行业的过去和现状以及企业经营的以往发展规律性来预计或推测房地产经营企业的未来市场环境和经营方向的科学方法。二、房地产市场预测的相关原理1、住宅存量住宅的存量水平可用住宅量（户）与家庭户数的百分比来衡量。2、有商业收益房地产的存量。3、房屋更新量4、人口状况5、房地产产品的生命周期
