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1、太阳宫及酒仙桥区域市场分析 项目选择太阳宫区域位于北京市东北三环与东北四环之间，东侧紧邻燕莎商圈，两年前作为燕莎商圈周边待开发的最后一块“处女地”，太阳宫被北京市政府规划为未来三环沿线最适合居住大型地产板块，太阳宫区域在各项配套逐步完善的同时成为北京市一个新型的中高档居住集团。本次对于太阳宫板块中高档住宅项目的研究主要以销售价格高于7500元平方米，且为目前在售的项目为抽样标准，选取了包括太阳星城、UHN国际村以及太阳国际公馆在内的三个项目做为考察对象。项目基本情况项目名称位置开发商规模物业类型太阳星城太阳宫乡夏家村太阳宫房地产1500000写字楼，高档公寓UHN国际村西坝河东里广华轩3200
2、00高档公寓太阳国际公馆西坝河北里华睿集团56000高档公寓太阳宫板块居住物业的主要围绕着轻轨沿线以及坝河沿线展开，其中轻轨沿线项目的档次相对较低，旭风苑、顺天立景、东方城以及阳光空间等项目售价未能达到本次调查取样的标准。调查显示坝河两岸的项目由于其位置、环境以及景观等条件较为优越，具备开发高档住宅的先天优势，这一点在实际的项目供应上得以验证。从各项目的物业类型来看，太阳宫板块的物业类型主要以中高档公寓项目为主，少量的配套共建也大多是为了服务于住宅公寓以及平衡区域物业类型，这一点与太阳宫板块整体的居住定位十分吻合。项目名称开盘时间入住时间目前均价销售率太阳星城2003年8月2005年7月900
3、040%UHN国际村2002年7月2003年12月980070%太阳国际公馆2002年6月2003年8月856090%该区域各项目的入市时间集中于2002年及2003年，其新增项目数量有限，但是由于部分项目的整体规模较大，目前仍然存在一定的市场供应量。太阳宫区域中高档项目的销售价格集中于8560-9800之间，仅有少部分突破万元的水平，因此与燕莎、国贸等高档住宅区相比其物业的整体档次存在一定差距，只能称之为一个中高档居住板块。由于位置较为优越，价格相对燕莎又具有明显的优势，因此区域内各项目的销售情况较为理想，太阳形成近两年的销售率虽然仅为40，但由于其体量庞大，因此折合月均销售量仍然十分客观。
4、社区规划项目名称占地规模容积率总户数分期太阳星城700000150000031.2一期1459共分六期，二期在售UHN国际村1057003200002.91680共分三期，三期在售太阳国际公馆20000560002.8364太阳宫新区总规划用地298公顷，其中158公顷为绿化隔离带建设。建设用地90公顷，总建筑面积200万平方米。太阳星城项目其中太阳形成项目的规模为150万平方米，占到太阳宫整体规划建设面积的四分之三，其余则被UHN国际村、国展新座、太阳国际公馆等项目分担。太阳宫板块各中高档居住项目的容积率基本控制在3以内的水平，与紧邻的燕莎商圈相比，容积率有所降低，居住舒适度得到了保证，加之
5、各中高档项目距离坝河以及太阳宫公园较近，整体环境景观优势明显，因此该区域的最大的卖点可以归纳为地理位置的优势和生态绿色的居住空间。供应量项目名称规模已售在售潜在太阳星城150000040000060000500000UHN国际村32000018000070000太阳国际公馆56000450005000太阳宫板块规划总建筑面积200余万平方米，中高档项目的在售面积在18万平方米左右，以目前推出市场的项目来看，开发量基本已经饱和，仅有太阳星城的后期存在供应量50万，加之太阳宫新区G区16万平方米的高档住宅以及芍药居甲2号23250的住宅及配套，区域的潜在供应量应在70万平方米左右。从潜在项目的构成
6、分析，太阳星城在未来的几年中仍然会是太阳宫区域住宅市场供应的重量级项目，其后四期供应量仍然会占到区域市场将近四分之三的比例。 建筑设计项目名称建筑形式结构栋数层数梯户比层高太阳星城板塔现浇剪力墙1212-281T4-62.8UHN国际村板楼现浇剪力墙6281T4-62.9太阳国际公馆板塔现浇剪力墙211-201T2-62.85太阳宫板块各项目的建筑形式以板塔混合形式存在的情况较多，从品质上比纯板式住宅略差，大部分项目的建筑结构采用了现浇剪力墙。楼层情况主要为11-28层的小高层及高层，区域内各中高档住宅项目的梯户比控制在一梯六户以内，部分板式结构住宅的梯户比为一梯两户。各项目的层高集中于2.8
7、-2.9之间，基本可以满足中高档住宅的标准要求。项目名称建筑风格外力面窗体太阳星城欧式风格花岗岩，高级涂料三防入户门，断桥隔热铝合金窗UHN国际村现代风格玻璃幕，面砖钢化玻璃落地窗太阳国际公馆欧式风格涂料由于太阳宫板块地处北京的东北区域，距离燕莎商圈及首都机场距离较近，商务氛围和涉外背景突出，为将项目的这种优势充分发挥，各项目采用了较为国际化的案名。从建筑外观上看UHN国际村的风格属于较为现代的风格，立面采用了大量的玻璃幕墙及钢化落地窗体，具有很强的商务感。太阳星城与太阳国际公馆都运用了传统欧式的立面手法，注重细节的处理，从色彩上大量运用暖色调材料，通过纵向三段式的分割方式，充分显示了项目典雅
8、华贵的气质。 户型设计项目名称一居面积比例二居面积比例三居面积比例四居面积比例主力面积畅销面积太阳星城43-6420%86-11430%132-16740%171-21610%140-20043-170UHN国际村49-7615%93-13930%136-16640%200-30215%130-18070-166太阳国际公馆60-8020%90-12020%180-25050%250-33010%100-20060100该区域中高档住宅的户型面积范围为43-330平方米，主力户型面积范围为100-200平方米，其中各项目的三居室户型比例全部超过了各项目户型结构的40。区域中高档住宅的畅销面积范
9、围为43-170，可以看出，该区域对于中小户型面积的需求还是十分旺盛的，对于250平米以上的大户型和超大户型的接受能力较为有限。价格分析项目名称目前均价室内精装毛坯均价主力总价太阳星城9000毛坯9000126-180UHN国际村980012008600127-176太阳国际公馆85601500706051-171各项目目前的销售均价较为集中，范围介于8560-9800元之间。其中UHN国际村和太阳国际公馆两个项目以精装修方式交房，精装标准分别为1200和1500元/平方米，如果剔除精装修对于区域项目的影响，太阳宫板块中高档住宅项目的价格范围为7060-9000元/平方米，该区域各项目的主力户
10、型总价范围在51-180万之间。从单价方面看，太阳星城的整体档次高于区域内其他项目的水平，但是从总价方面各项目的主力户型相互重叠，存在一定的竞争。配套设施园林景观项目名称园林景观绿化率太阳星城组团园林35.0%UHN国际村中心集中园林35.0%太阳国际公馆中央草坪、太极图案、传统日晷、纯木水车35.0%该区域各项目的园林以集中式园林与组团绿化为主，各项目的绿化率恰巧均为35。车位情况项目名称车位数量车位价格车位租金太阳星城1比112450UHN国际村159412550太阳国际公馆36415450各项目的车位售价在12-15万之间，地下车位租金在450-550的范围。商业情况项目名称商业面积商业
11、业态商业价格太阳星城3900商业街未定UHN国际村2000住宅底商未定太阳国际公馆太阳星城与UHN国际村都设置了社区内部的商业，其中太阳星城的商业为独立的商业街区，而UHN国际村的商业形式主要以住宅的底商形式存在，两个项目由于商业部分尚未开盘，因此具体价格尚未确定。会所情况项目名称会所面积会所功能太阳星城7500健身、娱乐UHN国际村3200网球场，游泳池，健身房太阳国际公馆1500健身娱乐该区域各项目都设置了自身的会所，其功能包括健身、娱乐等主题。物业管理项目名称物业公司物业费用太阳星城冠城物业2.80 UHN国际村世邦魏理仕3.13 太阳国际公馆华志物业3.50 太阳宫板块中高档住宅的物业
12、管理公司较为高档，特别是UHN国际村聘请了国际知名的世邦魏理仕做为项目的管理公司，提高了项目后期使用过程中的附加值，区域整体物业费用集中于2.8-3.5元/平方米/月。客户群体该区域的客户主要来自燕莎商圈以及整个东部区域，以2535岁的白领阶层为主，多为两口到三口之家，也有部分单身贵族，其主要购买目的为自住型。典型个案（太阳星城）太阳星城位于东北三、四环之间，西靠京承高速，东临京顺路、机场高速，距国贸5公里，距亚运村3公里，距燕莎中心2公里，辐射亚奥、CBD、中关村三大商圈，东北侧为北京最大的居住区望京区。地理位置优越，交通便捷，环境优雅，具有良好的置业投资和居住环境。 太阳星城总规划用地298公顷，其中绿化用地158公顷，建设用地约70公顷，建筑面积达150万平方米，占整个太阳宫新区的四分之三还多。项目由香港冠城集团投资，与规划宽度数百米的北京城市绿化隔离带与之比邻而居；周边高尔夫球场、太阳宫公园、体育主题公园的环绕，使其成为不可多得的天然绿色居住区。太阳星城共分A、B、C、D、E、F等六个区域，其中A、B、D、E、F区为居住区，C区为公建区。首先推出的E、F区工程位于太阳星城的中部和东部。其中E区南临太阳宫大街，北临太阳宫北街，西为太阳宫中路，东为曙光路，并有坝河穿过本区。F区被曙光
