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1、南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录：一 南京市房地产总体状况分析；二 南京市房地产市场板块划分及其属性；三 政府房地产发展政策；四 政府城市规划对房地产的影响；五 城市发展中交通发展的影响；六 南京市房地产企业竞争企业状况；七 江宁板块详细资料；八 民信将军路项目诸项信息；九 民信将军路项目 SWOT 分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺， 价格持续上涨， 卖方市场特征显著， 但同时也具有 结构性短缺市场的部分特征 （如:80 90平方的房型短缺 ） 。市场竞争层面也呈现板块化、品 牌化、专业化， 这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞
2、争，也要面临企业、板块层 面的竞争。 如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、 板块市场、 项 目本身及目标客户群的详细分析， 认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡 阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡） ，在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟 市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。一、总体供求状况呈现卖方市场特征1、土地供应状况新的土地批租政策 拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。城市改造规划提供大量土地进入市场新城区建设、 城内企业的外迁、 十大城市工 程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。南京房地产市场各区域发育不平衡，市
3、区过热， 而城郊相对较迟缓， 因此，政府有意 识地利用调整级差地租的手段， 控制不同区域的土地供应， 从而达到有效地疏散城市人口和 平衡各区之间开发水平的目的。待开发土地大多集中在城市新区。 南京中心城区内空间十分狭小， 可提供的土地资源 有限。 这种现象的原因很多， 其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地； 公共设施建 设需要土地； 原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此 城区外扩已经是大势所趋 。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。2、住宅供求状况供销量持续稳定增长一一这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。1998年以来商品住宅的供应量和需求量都有明显
4、大幅增长，尤其是 2000年，市场供求增幅加大，呈供求两旺的局面。（造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购买力的释放）表一：南京市历年商品住宅供求情况1995230.7875.6921.441996275.6791.0843.541997207.87141.4787.641998270.46153.0488.661999314.33149.2784.52000297.55189.88144.172001309.09248.00234.822002352.00333.50表二：南京市截止6月份房地产开发投资指标名称计量单位本月止累计 |比去年同期%房地产开发投资额亿元8
5、2.3167#商品房屋投资额亿元63.9775土地开发投资额亿元11.5436.71、按工程用途分住宅亿元52.6960.6办公楼亿元7.2625.1商业用房亿元5.6484.9其他亿元16.72119.62、房屋建筑面积施工面积万平方米1099.2128.8#住宅万平方米857.730.3竣工面积万平方米95.1119#住宅万平方米88.831.73、商品房屋销售面积万平方米145.7719.8#住宅万平方米133.8629.74、商品房屋销售额亿元47.5927.6#住宅亿元41.3138.15、土地开发面积万平方米12581.7400350300250200150100500/V /k
6、1 1 1 1 1 1 119951996199719981999200020012002竣工面积（万貳）销售面积（万貳）其中个人购买面积（万貳）反映在房地产销售上，给人的印象是：大凡推出的项目，无论规模大小，价格高低一般都卖得不错，卖方市场特征显著。南京的空置情况很少，目前置率还不足5%,只有全国平均的四分之一。自2000年以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅，这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面积为89.6万平方米，2001年即减少到82 .6万平方米，到2002年底，全市仅空置商品房79.6万平方米，而目前，全市商品房空置面积仅为23.3
7、万平方米。3、供求结构状况从近两年的销售情况看，5000元/平方米以上的住宅供应率为20%而需求率为18.4%;4000-5000元/平方米的住宅供应率为40% 需求率为 27.4%;3000-4000元/平方米供应率为40%,需求率为54.2%。邮政编码 210008 。区号 025。附注 1：南京市 2002GDP ：1295亿元，人均 GDP 为 22908元；2003人均 GDP 约为 3000美元；面积 6421 平方千米， 人口 544 万。市人民政府驻玄武区，玄武区面积70 平方千米，人口39 万。邮政编码210018。白下区面积25 平方千米，人口32 万。邮政编码210002
8、。秦淮区面积23 平方千米，人口23 万。邮政编码210001。建邺区面积18 平方千米，人口24 万。邮政编码210004。鼓楼区面积24 平方千米，人口52 万。邮政编码210009。下关区面积30 平方千米，人口28 万。邮政编码210011。浦口区面积平方千米，人口万。区人民政府驻珠江镇，邮政编码211800。六合区面积平方千米，人口万。区人民政府驻雄州镇，邮政编码211500。栖霞区面积302 平方千米，人口34 万。邮政编码210046。雨花台区面积148 平方千米，人口21 万。邮政编码210012。江宁区面积1602 平方千米，人口74 万。区人民政府驻东山镇，邮政编码2111
9、00。溧水县面积1048 平方千米，人口40 万。县人民政府驻在城镇，邮政编码211200。211300。高淳县 面积 750平方千米，人口 43 万。县人民政府驻淳溪镇，邮政编码 附注 2：国民经济快速增长 （摘之 2003 年 1 月份“南京市政府工作报告”）去年，全市国内生产总值完成 1295 亿元，比上年增长 12 5，实现财政收入 265 亿 元，增长 267。郊县经济发展明显加速。“绿色南京”工程开始启动，重点乡镇企业园 区建设和非农产业的发展取得新进展， 郊县国内生产总值完成 423 亿元，同比增长 188。 工业经济稳步增长，运行质量和效益明显提高。全年实现工业增加值 498
10、亿元，增长 11。 工业总投入达到 241亿元，增长 543。扬子石化 65 万吨乙烯改造工程等一批重大技改 项目建成投产。 工业集中度有新的提高， 优质资源进一步向开发区集中。 第三产业继续保持 快速增长势头。 商贸流通加速扩张， 成功举办了中国旅游交易会等旅游会展活动， 旅游倍增 计划成效显著， 房地产市场进一步活跃。 全市第三产业实现增加值 620 亿元， 增长 132。附注 3： 虽然历年来，南京市房地产市场持续升温，但业内有种认为近年来将出现大幅降温 的说法，尚不可确认。二南京市房地产市场板块划分及其属性河 西 板 块：河西 河西地区作为南京新开发区域， 其房地产开发呈现出最为活跃的
11、因素。 以三汊河、 江东北路、 江东南路南北中轴线为中心， 涌现了几十家房地产开发商涌入， 使河西楼盘在很 短时间内便拔地而起，其楼盘品质也在逐步提高， 同时， 河西借助于地铁一号线、 奥体中心 等的建设，又一次为房地产发展注入活力。河西新城区西依长江， 总用地约为 54平方公里， 其开发建设肇始于 20世纪 80 年代末， 目前已有一定的居住和产业建设基础。河西新城区是 2001 年南京城市总体规划调整的未来 5 10 年南京市主城建设的重点。河西新区这两年的发展， 有目共睹： 奥体新城的建设、高档物业的开发、市政配套建设房地产市场火与完善、商业配套以及生活配套的不断跟进使得这一板块土地价值
12、飙升, 爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。 精品楼盘辈出， 如万科金色家园（二期均价已 达 6500 元以上）、月安花园（二期均价已达 3800 以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎 所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外） 。江 北 板 块：江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块 的房地产开发温度较低， 购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。 随着长江五座大桥 的建设， 交通的改进， 江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道； 目前江北版块的浦口区 少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。住宅多以多层为主，价格在 2000
13、元以下。宁 南 板 块：主要地处雨花台区， 宁南新区由于有 “仁恒” 等品牌发展商实力开发， 又有环境优美的 自然景观优势（雨花台风景区、花神湖等） ，成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄” “翠竹园” 等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素） ，促使该地 区房地产市场进一步膨胀。目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区 域商业配套、生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势、 自然景观优势。而随着城市化 的不断发展， 河西、亚东、 江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将 进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。住宅多以多层为
14、主，均价 4000 元左右。城 东 南 板 块：城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升， 城东南 地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。城东南中山门外附近地区， 经过三年的发展， 各项配套设施已非常健全， 呈现相当繁荣 的人文景象。住宅以多层和小高层为主，多层均价在 4300 左右，小高层的均价在 5000 左右。城 北 板 块：城北片区与其余片区相比略显沉寂， 但今年以来， 随着幕府山地区环境的改善和景观的 开发，以及幕府东路与栖霞大道、二桥的快速开通，使下关、大桥、幕府山地区，经济技术 开发区连成了一体， 从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整， 原有因 人口环境、 卫生环境等因素而显品质不高的楼盘， 因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘
