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1、制度2021年住宅小区业主委员会成立条件单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年住宅小区业主委员会成立条件住宅小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)业主委员会职责：1、召集和主持业主大会;2、选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同;3、依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理;4、审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;5、 听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;6、执行业主大会的决议、决定;7、履行物业管理服务合同;8、 监督业主公约和物业
2、管理制度的执行;9、 对物业管理企业的管理服务活动予以支持;10、业主大会赋予的其他职权。小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)前面第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。 业主委员会不得从事经营活动。 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。业主委员会成立条件：1、入住率达到50%以上;2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;3、首批物业交付满3年的。小区业主委员
3、会成立条件(附成立程序与选举办法)业主委员会成立程序/成立流程：1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主
4、意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)8、业主委员会应当自选举之日起3
5、日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任12人。9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。10、物业行政主管部门同意备案后，出具南京市业主委员会备案登记表和刻彰证明。11、业主委员会凭南京市业主委员会备案登记表和刻彰证明到公安部门办理刻彰手续。物业经理人：.pmceO.com 篇2：台湾地区公寓大厦业主管理委员会制度对我国业主委员会制度的启示台湾
6、地区公寓大厦业主管理委员会制度对我国业主委员会制度的启示2021年5月24日，随上海市物业管理行业协会到访台湾，参加“2021亚洲建筑物管理联盟亚洲国际会议”，有幸与台湾地区多位物业管理行业专家交流。会议之余，也忙里偷闲实地考查了一番台湾的物业管理，并特别关注了台湾公寓大厦业主管理委员会制度，跑到台湾的法律书店买了一本物业管理的入门书-李永然大律师主编的公寓大厦管理条例与你，从内容上看，此书虽是了解台湾物业管理的入门书，但是对于快速全面了解台湾的物业管理确实有较大的帮助。最有幸的是经原上海物协会长翁国强会长介绍，本律师到新北市汤泉首席公寓进行现场学习交流，对台湾公寓大厦有了更直接、全面、深入的
7、了解。作为长期从事物业管业管理纠纷处理的律师，每年处理的业主与业委会的各类纠纷近百起，在处理各式各类案件的过程中，发现大陆业主委员会、业主大会制度越来越多的问题，包括物业区域的划分争议、业主委员会成员产生之争、维修资金使用之争，更换物管公司之争等等，这些在目前大陆物业管理制度框架内难以解决，也许学习研究台湾的公寓大厦管理委员会制度对我们业主委员会运作中积重难返的问题将会有所裨益。小区物业管理是社区管理的重要组成部分，业主委员会制度出现的选举难、换届难、工伤难等“窘境”让各级房地产行政主管部门和相关部门头痛不已，对业主委员会这一业主自治组织目前的真实情况，包括业主不满意、业委会不满意、物业管理不
8、满意，以至于上升到业内人士讨论到业主委员会制度的存废之争，深感遗憾和无奈!在此，本律师根据自己的所见、所闻、所学，就/将台湾业主管理委员会制度与大家分享，可能有着较大现实意义。业主管理委员会的法人地位与成立制度根据公寓大厦管理条例(以下简称条例)第38条规定：管理委员会有当事人能力。管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。条例规定了当事人能力，更多是指管理委员会的诉讼主体资格，一般来说，具体民事诉讼主体资格，基本上作为独立的民事主体资格法律上并无障碍，只不过是否为独立的法人或组织可能会有争议。我国虽然关于业主委员会法律上的主体资格问题没有明确的规定，但是从相关司法解释和司法
9、实践看，业主委员会具备诉讼主体资格基本上是明确的，但是由于业主委员会非独立法人，其民事行为能力受到一定限制，比如说不能单独开设银行帐户、单独用工等。从物业管理的需要来看，我国应当尽快明确业主委员会完整的民事主体资格，赋予其完整的民事主体地位，以保证业主委员会在业主大会的授权下，享受民事权利，履行民事义务。关于台湾业主管理委员会的成立。首先，从立法上看，台湾地区关于物业管理的立法主要有/是1995年立法的条例及其公寓大厦管理条例施行细则，其明规定了公寓大厦管理委员会制度。条例在第4条第9项中明确：管理委员会：指为执行区分所有权人会议决议事项及公寓大厦管理维护工作，由区分所有权人选任住户若干人为管
10、理委员所设立之组织。大厦也可以不成立管理委员会，而直接选定管理责任人。其次，条例第28条明确规定：在公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达半数以上及其区分所有权比例合计半数以上时，起造人(相当于我国的建设单位)应于三个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议，成立管理委员会或推选管理负责人，并向直辖市、县 (市) 主管机关报备。前项起造人为数人时，应互推一人为之。出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达第三十一条规定之定额而未能成立管理委员会时，起造人应就同一议案重新召集会议一次。起造人于召集区分所有权人召开区分所有权人会议成立管理委员会或推选管理负责人前，为公寓大厦之管理负责人。同
11、时，条例明确规定，起造人不依法报请成立管理委员会的，由直辖市、县 (市) 主管机关处新台币三千元以上一万五千元以下罚款，并得令其限期改善或履行义务、职务;届期不改善或不履行者，得连续处罚。再次，根据条例第26条规定：“非封闭式之公寓大厦集居小区其地面层为各自独立之数幢建筑物，且区内属住宅与办公、商场混合使用，其办公、商场之出入口各自独立之公寓大厦，各该幢内之办公、商场部分，得就该幢或结合他幢内之办公、商场部分，经其区分所有权人过半数书面同意，及全体区分所有权人会议决议或规约明定下列各款事项后，以该办公、商场部分召开区分所有权人会议，成立管理委员会，并向直辖市、县 (市) 主管机关报备。一、共享
12、部分、约定共享部分范围之划分。二、共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护范围及管理维护费用之分担方式”。此条的规定实际上是明确了住宅与非住宅混合的物业小区，在明确各共有部分之责任情况下，应当分开成立管理委员会，与我国物业管理条例规定的“同一区域不分住宅与非住宅，应当一并成立一个业主委员会”有着明显不同。最后，从上述规定看，相对于我国关于业主委员会的成立，我们可以借鉴以下几点：一是以单栋公寓为单位成立业委会。从物理形态上，台湾鲜有封闭式的住宅小区，台北也有封闭式小区，只是数量极少，价格普遍昂贵。台湾豪宅标杆“仁爱帝宝”就是闹市区少有的封闭式小区，单价一度接近每坪300万元(新台币，下同)，相当
13、于1平方米18万元人民币。这里的业主非富即贵。街区式住宅会有一些好处，比如打通城市的交流毛细血管(台北较少堵车)，城市有限资源居民共享，但让人最不满意的就是居住品质较差。从管理委员会成立角度讲，这样公寓的管理矛盾会明显少，道理很简章-一栋楼业主少，大家参与管理事务的积极性高，而公共事务又少。反观我国小区式住宅模式，由于与阿罗不可能定律1背驰，业主参与度非常低，而公共事务又多，容易造成极少数人操控小区运作/小区运作容易被极少数人操控，矛盾亦是非常突出，这实际上是值得我们反思的，街区式社区模式实际上是我国化解业委会矛盾的一条有效出路。二是建设单位不依法成立管理委员会可以进行处罚。按照国务院物业管理
14、条例第10条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，由于没有任何的法定处罚，导致国内大部份城市业主委员会的成立情况并不理想，一些三、四城市，鲜有业主委员会的成立，甚至二城城市，如济南，业主委员会成立比例少的可怜。这实际上直接导致了业主委员会制度的“徒有虚名”。客观上讲，我国的业主委员会制度确实有许多不足之处，但是如果业主委员会制度仅停留在立法层面，连成立的动作都不做或不敢做，显然是大家不愿意看到的。三是同一栋楼宇的商业办公与住宅分别成立管理委员会的规定值得我们学习。我国立法
15、片面强调“同一物业区域应当成立一个业委会”，哪怕其出入口与住宅完全分开，一个小区内的商业或办公实际上无法单独成立业主委员会，这直接导致小区管理矛盾的大量增多，商业和办公在管理要求、业主要求、收费标准上有着极大的不同，不管收费标准、服务标准是否相同，划入进一个物业管理区域，由一家业委会管理都经常是矛盾重重，也许学习台湾的作法是我们解决这些矛盾的有效方式。公寓大厦管理委员会的会议制度根据台湾条例第31条之规定：区分所有权人会议之决议，除规约另有规定外，应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意行之。可见，台湾业主大会的表决制度与大陆基本相似，即：都强调“面积”和“人数”过半的“双多数”原则，貌似这一表决制度比大陆还要严苛，但其实不然，台湾条例有明确规定的“假决议”(又称“重开议”)制度。所谓“假决议”制度是指条例第32条规定的：区分所有权人会议依前条规定未获致决议、出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达前条定额者，召集人得就同一议案重新召集会议;其开议除规约另有规定出席人数外，应有区分所有权人三人并五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上出席，以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意作成决议。按照这一规定，如果首次开会有
