5.2 收益还原法5.2.1 收益还原法的基本原理 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租) ，以一定的土地还原 利率将其统一还原为评估时点后累加， 以此估算待估土地的客观合理价格的方法 土 地未来地租的资本化是其基本原理收益还原法的基本公式如下：P=a/r[1-1/(1+r) m]式中：P——有限年期土地收益价格；a ——年土地纯收益；r ——土地还原利率；m ——土地使用年期5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序1 ．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2 ．估算年总收益；3 ．估算年总费用；4 ．计算年纯收益；5 ．确定还原利率；6 ．选用适当的计算公式求得试算收益价格；7 ．确定待估宗地地价5.2.3 总收益指客观总收益， 即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年 收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等5.2.4 总费用5.2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括：1. 土地使用税；2. 土地管理费；3. 土地维护费；4. 其他费用5.2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括：1. 经营维修费；2. 经营管理费；3. 房屋年保险费；4. 房屋出租年应交税金；5. 房屋年折旧费；6. 建房资本的利息7. 其他费用。
5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括：1. 销售成本；2. 销售费用；3. 经营管理费；4. 销售税金；5. 财务费用；6. 经营利润5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用 生产性企业房地产中的总费用主要包括：1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等；2. 产品销售费；3. 产品销售税金及附加；4. 财务费用；5. 管理费用；6. 企业利润5.2.5 求取年纯收益1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：土地年纯收益二年租金收入一年总费用2. 房地出租中的土地年纯收益求取：土地年纯收益二房地产年纯收益一房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值X建筑物还原利率3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：房地产年纯收益二经营总收入一经营总费用 土地年纯收益 =房地产年纯收益 - 房屋年纯收益4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：土地年纯收益二生产总收入一生产总成本5. 自用土地或待开发土地的年纯收益求取： 自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取， 即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益， 经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯 收益。
5.2.6 还原利率的确定5.2.6.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系 还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，三者之间的关系应按 下面公式确定：r=(r 1L+r 2B)/(L+B)式中： r ——综合还原利率； r 1—— 土地还原利率； r 2—— 建筑物还原利率；L ——土地价格；B ——建筑物价格5.2.6.2 还原利率的确定方法 还原利率应按下列方法确定：1. 不动产纯收益与价格比率法： 应选择三宗以上近期发生交易的， 且在交易类 型上与待估不动产相似的交易实例， 以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为 还原利率2. 安全利率加风险调整值法： 即：还原利率 =安全利率 +风险调整值 安全利率 可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率； 风险调整值应根 据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法： 将社会上各种相关类型投资， 按它 们的收益率与风险大小排序， 然后分析判断估价对象所对应的范围， 确定其还原利率在确定土地还原利率时， 还应注意土地所有权价格的还原利率和土地使用权价 格的还原利率存在区别。
土地所有权的权利大于土地使用权， 其风险也比土地使用 权小因此，其二者的还原利率是有差别的5.2.7 计算收益价格计算收益价格时， 应首先根据纯收益流量的变化规律， 判定估价对象纯收益流量属 于下列那种类型：1. 纯收益流量每年固定不变；2. 纯收益流量每年按某个固定的数额递增或递减；3. 纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减；4. 纯收益流量按其他有规则的变动5.2.7 收益还原法的适用范围 收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物， 或房地产的估价 不适用于没有收 益的不动产估价H、 收益还原法收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益 （正常年纯收益） 的基础上， 以一定的土地还原率， 将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和 （土 地价格）的一种方法I、 确定房地产年总收益委估宗地上建有 1 栋 2 层钢筋混凝土结构的建筑物， 建筑面积为 15373.55 平方 米调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均 费用，确定待估宗地上的房地产出租的租金水平为 100元/ 〃，房屋出租率为95% , 有效出租面积比率为 100% 则：房地年总收益（房地年租金）为： 房地年总收益=月租金X 12 X房屋收益总面积X出租率X有效出租面积比率，贝y： 房地年总收益=100 X12 X15373.55 X95% X100%=17525847.0 元2、房地出租年总费用（1） 管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
按年租金的 3%计，贝： 管理费二房地年总收益X 3%=17525847.0 X3.0%=525775.41 元（2） 维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费参考企业的实际维 修费，按建筑物重置价格的 2%计算宗地上建有 1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物 钢筋混凝土结构类似建筑物的重置价格为1800元/ m2;贝：房屋重置价格 = 1800 X15373.55=27672390 元维修费=房屋重置价格X 2% = 27672390 X2% = 553447.8 元（3） 房屋年折旧费， 指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值宗地上建有 1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物，钢筋混凝土结构耐用年限为 60年，残值率为 0%贝：年折旧费二房屋重置价格X（ 1—残值率）宁耐用年限，则 年折旧费=27672390 X（1 — 0% ）+60=461206.50 元（4） 保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费 用按房屋现值乘以保险费率 0.002 计算待估宗地上建筑物建于 1975 年，至估价 基准日，已使用年限为 35 年，贝：房屋现值=房屋重置价格-年折旧费X已使用年限房屋现值 = 27672390-461206.50 X35= 11530162.50 元保险费=房屋现值X 0.002 = 11530162.50 X0.002=23060.33 元（ 5）税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
房 产税: 房产税取房地年租金的 12%；营业税税金取房地年总收益的 5%；城市维护建 设税取营业税税额的 7% ；教育费附加取营业税税额的 3% ；地方教育附加费为营业 税的 3% ，贝税金合计为年租金收益的 17.65% 税金二 17525847.0 X17.65% =3093312.0 元小计：房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+保险费+税金=525775.41+553447.8 +461206.50+23060.33+3093312.0=4656802.04 元3、 房地年纯收益房地年纯收益 = 房地年总收益－房地出租年总费用=17525847.0 － 4656802.04 =12869044.96 元4、 房屋年纯收益土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期 （含一年） 存款利率，再加上一定的风险因素调整值，按 7.0 ％计，通常情况下房屋还原率比土地还原率要高 1〜2%，考虑到估价对象的实际情况，此次评估房屋还原率确定为 8.0%，贝S房屋年纯收益二房屋现值x房屋还原利率= 11530162.50 X8.0%=922413.0 元5、 土地年纯收益土地年纯收益 = 房地年纯收益－房屋年纯收益=12869044.96 －922413.0=11946631.96 元6 、计算待估宗地单位面积地价单位面积地价=土地年纯收益宁土地还原率x [1 — 1/ （1 +土地还原率）剩余使 用年限]+土地面积 其中：r—土地还原率0.07[ 土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率 2.5% ，再加上一定的风险因素调整值，按 0.07计]n—待估宗地土地收益年限为32.61年=11946631.96 -0.07 X[1 — 1/ （1 + 0.07 ） 32・61 ] -16665.59=9113 元 / m2 （取整）5.5 剩余法剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法 , 是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上 , 扣 除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、 利润和税收等， 以价格余额来估算待 估土地价格的方法。
基本公式：V= A— （B + C）式中：V——待估土地的价格A ――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B ――整个开发项目的开发成本C ――开发商合理利润对于房地产开发项目，其基本公式为：土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润－税收－利息5.5.2 运用剩余法估价的基本程序：1. 调查待估宗地的基本情况；2. 选择待估宗地的最有效利用方式；3. 估计开发建设周期和投资进度安排；4. 估算开发完成后的不动产总价值；5. 估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的 税费6. 估算待估宗地的土地价格5.5.3 估算开发完成后的不动产价值， 宜采用市场比较法， 并应考虑类似不动产 价格的未来变动趋势 对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值， 也可 以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值5.5.4 开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始， 经历开发建设阶段， 使开发完成的 不动产价值得到市场体现的全周期 对于拟采用销售或出让、 转让方式经营的不动产， 开发周期的截止时间应是销售或出让、 转让过程完成； 对于拟采用出租或自营方式的 不动产，开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划， 在开发周期中不同时段发生 的各项成本或费用计划5.5.5 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和 土地开发项目的 开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、 专业费用、开发及销售过程 中所纳税额及销售费用； 房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、 投资的利 息、开发及销售过程中所纳税额 建筑总成本一般包括建筑开发费、 专业费、管理费、 销售费、不可预见费等5.5.6 利息是开发项目全部预付资本的融资成本 预付资本包括地价款、 开发或 建筑费、专业费、管理费和不可预见费等税金及销售费不计利息利息的计算要充 分考虑资本投入的进度安排在实际评估工作中，也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评 估基。