湘潭市集约用地示范区项目定位策划1.策划总则1.1规划依据《中华人民共和国城乡规划法》《湘潭市城市总体规划（2009—2020年）》《城市规划编制办法及实施细则》《城市居住区规划设计规范（GB50180-95）》《湘潭市集约用地示范区控制性详细规划》国家相关法律规范及相关地方规定规划区1/1000电子地形图及用地红线图1.2规划目标1）生态居住区主题项目积极响应政府“集约用地”的要求，充分利用现有的、可利用的环境资源，或者通过资源环境的改造，将项目打造成环境优美的生态宜居新区本项目通过环境的改造，提倡生态的人文居住环境，可将“以湘江为邻，以公园为家”作为项目推广的主题：湘潭引以为豪的生态乐土，你让我们重新认知自然，亲近自然湘潭链接长株潭城市群的重要交通节点，面向区域市场的居住、就业相融的功能性地域湘潭向国际化的生态居住环境演进的重要里程碑，稳健的开发模式将引入新的国际理念2）生态居住区的效应和谐性—— 生态居住区的和谐性，不仅反映在人与自然的关系方面，更为重要的是反映在人与人的关系上对于本规划来说，尊重基地内的现有地形地貌，并重点引入情景规划的理念，形成与棚户区搬迁分期、分区开发相适用的城区生长模式。
高效性——生态居住区能提高公共资源的利用效率，使物质、能量得到多层次分级利用对于本规划来说，利用长株潭轨道交通站点形成公交通廊，并依托基地内山体、水系等景观资源，适当集聚服务设施，形成公共交通、公共空间、公共设施相结合的空间集约模式 1.3指导思想坚持以人为本的原则，创造一个环境尺度宜人、区域特点突出、文化氛围浓郁、设施设备完善的一个集住宅、商务、商业、服务、旅游、休闲娱乐于一体的城市活动空间，使项目基地所在地具有城市象征性；深入细致地探索和研究城市行为，包括居住心理、商业行为、服务行业、市民行为、旅游行为、交通行为等，通过对周边道路的整合改造，完善这一地区的交通组织，保证步行交通的安全性和舒适度，同时满足教育、商业物流、消防、出警、医疗等要求；充分利用现有资源，强调可持续发展，整体规划，分期实施、滚动开发，改善区域综合环境，促进区域的产业结构调整和集约式利用土地效益的提高1.4规划原则本项目的规划需要以国家和地方政府的相关规划要求对城乡规划所作出的明确的政策性规定为参考依据，通过对规划的法规和政策性文件的详读，为本项目整体规划制定了详细的规划要求，也为本项目的规划制订了明确的目标示范区规划的编制应当依据基地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合部署。
用地示范区规划应当注意保护和改善区域生态环境，防止污染和其他公害，加强区域绿化建设和市容环境卫生建设，保护地方特色和自然景观为此，本次规划的主要原则为：综合性原则土地集约利用就对城市经济、社会、生态环境等因素进行综合分析，按差异划分土地集约度用地示范区规划应当贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则示范区规划应当贯彻合理用地节约用地的原则系统性原则按照系统论的观点，全面、系统反映土地集约利用程度的各个方面，各子系统之间相互协调、相互促进，共同为系统整体服务示范区的规划必须符合湘潭市整体规划和发展情况，正确处理近期建设和远景发展的关系，遵从区域整体协调的分期、分片开发原则区域性原则对土地集约利用的衡量因不同城市规模、不同地域而有很大的差异土地集约利用评价指标体系的选择应以具有普遍性的指标为主，视不同区域而调整，应综合评价土地的经济效益和使用效益定性定量相结合原则土地集约利用评价应尽量以定量计算为主，体现科学性，但同时也需要对某些难以定量的指标进行定性分析，以利于评价的可操作性，减少人为随意性动态发展原则随着社会的发展，对于不同地区、不同时期，衡量土地集约利用的因素将会有所改变。
因此，评价指标的选取应随着时间、地域的变化而有所变更，以便能与所研究的地域、时期相一致土地、水、能源、环境是本项目发展的的基本保障，也是生态住宅社区发展的“瓶颈”制约本项目的整体规划要把节约能源、降低资源消耗、减少污染排放作为重要目标，引导调整经济结构和转变经济增长方式，提高能源资源利用效率，保护环境经济与社会发展不协调，就会影响到就业、社会保障、收入分配、教育、医疗、住房、安全生产、社会治安等关系群众切身利益的问题，因此，需要从长期的整体利益出发，以人为本的规划才是避免以上矛盾发生的有效方法2.现状背景2.1城市概况1）自然环境湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡两个世纪以来，她一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉如今，经过勤劳、勇敢的湘潭人民40多年的奋斗，已经把这座千年古城建设成为了中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放城市为加速经济的发展，湘潭市确立了以开放带动推进“强工富市”实施的发展战略，正以她良好的投资环境展示在国内外友人面前，吸引着众多的有识之士来湘潭投资兴办企业。
2）人文条件湘潭人杰地灵，人才辈出湘潭是一代伟人毛泽东的故乡，是彭德怀、陈赓、谭政等老一辈无产阶级革命家的故乡，也是齐白石、杨度、张天翼等名人志士的家乡，前亲民党主席宋楚瑜是土生土长的湘潭人，湘潭也是马英九的祖籍地2008年末湘潭市总人口326万(全省人口最少的省辖市)，其中市区(两区)面积281平方公里，人口83万(城市人口72万)雨湖区所辖地域千年以来一直是湘潭的中心城区，主要商业区、居民区、古迹、湘潭大学、湖南科技大学、等著名重点大学分布于此3）交通条件水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮湘潭距岳阳城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海 公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到长沙部分已完成 空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟 铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境，湘黔铁路的复线和电气化工程正在施工之中 4）旅游资源湘潭属亚热带季风性湿润气候区，境内有旅游景点100多处，不仅有大量的山水、湖泊、溶洞等自然景观，而且有丰富的人文资源。
湘潭培育了一大批历史名人，一代伟人毛泽东以及彭德怀、罗亦农、黄公略、陈庚、谭政，文化名人齐白石、黎锦熙、萧三等诞生在这里，红色旅游资源和红色旅游为湘潭一大特点和优势韶山是世界级旅游圣地，国家级风景名胜区，全国优秀旅游城市5）城市国民经济发展状况湘潭是中国和湖南重要的工业基地工业门类齐全，基础雄厚是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位 “十五”期间湘潭市国民生产总值年均增长11.8%，2005年达367.03亿元，比2004年增长10.3%，2006年全年实现地区生产总值422.1亿元，同比增长13.2%，增速仅次于长沙而居全省第二，2007年湘潭市国民生产总值达475.4亿元，比2005年增长29.5%，在全省总量排位由第十一位上升到第七位人均GDP增长率略高于国民生产总值增长率，湘潭主要经济指标“十一五”期间占全省比重加大，位次前移目前全市已基本已形成了带动经济增长和结构升级的6大支柱产业：①以湘潭电机厂、湘潭电缆厂、江麓机械厂为龙头的机电工业；②以湘潭钢铁公司、湘乡铝厂、湖南铁合金厂为龙头的冶金工业；③以湖南南天实业股份有限公司、湘潭化学医药工业集团公司为龙头的化学工业；④以湘潭纺织印染厂、湘潭化纤厂为龙头，以聚酯切片为基础的纺织工业；⑤以湘乡水泥厂、湖南省建筑陶瓷总厂为龙头的建材工业；⑥以江南机器厂为龙头，微型轿车为主要产品的汽车工业。
全市拥有2000来家工业企业，其中大中型企业有58家，仅生产区占地面积60多万平方米以上的企业就有10余家5）湘潭市房地产业发展前景展望湘潭拥有5所大专院校，其中湘潭大学是中国的重点大学，还拥有12所中等专业学校，82所技术学校和各类成人高、中等专业学校，全市有各类科研机械97所，各类专业技术人员7万余人，不少科研项目达到或接近世界先进水平丰富的智力资源，为其快速发展打下了坚实的基础从近三年来看湘潭市的城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长，城市经济正飞速的发展，生活水平的提高，为房地产行业的发展提供了良好的持续发展平台长株潭新特区的批准以及长株潭融城进程的加快，湘潭将与长沙、株洲共同构筑湖南省经济实力最雄厚的“金三角”湘潭交通便捷，通信和城市道路、水、电、气等基础设施配套、投资环境优良必将为湘潭带来巨大的经济发展机遇，房地产市场也将在未来几年来得到长足的发展根据规划湘潭市区面积将由78平方公里将增长至100平方公里，城市发展逐步扩大，与省会长沙全程缩减至17公里随着城市化进程的加快,湘潭的居住需求将大幅上升，便利的交通扩大了房地产业的辐射范围，长沙人在湘潭购房人群将逐步增加据政府公布数据，湘潭市居民储蓄存款增长较快，且城市居民人均消费性支出平均增长率明显低于可支配收入平均增长率，居住消费未形成热点，房地产市场发展潜力较大。
2.2基地现状1）区位条件本项目位于湘潭市中心区延伸地区，用地北临湘江及湘黔铁路，东至芙蓉大道（长株潭城市发展轴）、西邻宝塔公园、南接城市中心区，由滨江路、丝绸北路（双拥路）河东大道、芙蓉大道、板五路所围合区域，总用地面积为137.31ha/2059.7亩（征地红线内用地面积132.77ha，已开发4.54ha）2）现状概况本规划地处丘陵地带，地势起伏较大，大体东南高，西北低 ，现状高程最高点位于湘江加油站以东的湘中电脑学校用地内（高程为83.2m），最低点位于滨江沿线（高程为32.3m），最大相对高差约51m规划区存在大量的坡地，其中大部分区域坡度在10%以内，张家浸、雷家浸、汽配和滨江地带坡度较大，约在22～28%之间生态环境方面，除张家浸地带外，总体生态环境较好，主要为农田、菜地和林地片区内自然水体丰富，分布较集中，有荷叶塘、笔架塘、大塘等大面积水体，总面积达 5.85万㎡人口方面，红线范围内居住人口约5560人，主要集中在荷叶塘、大塘东西两侧以及板摄路口附近，人口密度4213人/KM2一定量的现状居住人口为地块的开发时序和开发周期带来了一定的不确定性用地现状方面，规划区内已开发用地为4.54ha，主要包括虹桥花苑、湘江加油站、建鑫广场、房产交易大楼四处。
现状用地主要以村镇建设用地为主，占84.89ha（60.8%）另外有少量工业、居住、商业、金融、办公及市政设施等城市建设用地城市建设用地以工业用地为主，用地为17.0ha土地权属方面，基地红线内国有土地为42.76ha，集体土地为84.89ha，国土储备用地为5.12公顷从当前湘潭集体土地向国有土地转换的一般规律来看，农民宅基地的征用是市场开发中政府需要面临的主要博弈点现状建筑方面，基地红线内总建筑面积为341705㎡，按建筑质量分析及相关因素综合分析，必须拆迁的建筑面积为225763㎡，预留的建筑面积为55931㎡，需综合考虑是否拆迁的建筑面积为60011㎡，主要为板摄路口商业银行板塘支行、板塘建行、公交公司三车队宿舍、毛纺厂宿舍以及私房一条街（建鑫广场北侧）3.湘潭市房地产发展概况3.1住宅楼市场概况1）总体概况从政府发展意图来看，随着长株潭一体化进程的加快和湘潭市城市中心的东迁，以市委、市政府为核心的湘潭中央区已经形成根据长株潭城市群区域规划，河东城区将成为。