小议轨道交通物业开发模式本文侧重以重庆轨道交通物业开发为例，研究和解析轨道交通物业开发模式重庆大要明月山脉穿插此间，长江和嘉陵江交汇于朝天门跟着城市的连续发展，形成了“多中心、组团式”城市格局，主城区的渝中、南坪、观音桥等21个组团既相对独立又相互联系这样的空间分布，以致城市整体布局分别，土地利用率较低；局部地区开发相对集中，但土地资源紧缺，组团内建设偏向于集中、竖向发展为促动重庆主城区各大组团的发展，加强组团间的联系，缓解日趋增加的交通压力，重庆正在大力发展轨道交通经国家同意的重庆轨道交通远景线网共规划有18条线路，总规模约为820km，此中，中心城区约为485km（图1）重庆轨道交通现有地铁和跨座式单轨两种制式，当前已建成通车一号线、二号线、三号线、六号线，总里程超出140km，形成的线网骨架有效连接了主城七区，连接认识放碑、观音桥、沙坪坝、南坪、杨家坪“五大商圈”，串通了江北机场、火车北站等大型客流集散地（图2）十二五”末，重庆将累计建成通车200km以上，通畅主城九区到2020年，重庆轨道交通建成通车里程有望超出350km，解决约600万人次的日均客流量重庆轨道交通物业开发，从借鉴纽约、香港等物业开发的成功经验，到探究合适自己的开发模式，现已建成车站上盖物业9处，总建筑面积约320000m2，此中，位于“五大商圈”内的轨道交通物业及周边用地开发强度较高，如观音桥商圈就在站点周边建有超大型购物中心（ShoppingMall），高档的地下商城和影院等。
当前，重庆正在筹备开发的轨道交通物业项目还有十余个，总建筑面积约3000000m2；规划建设的物业开发规模约2000000m2重庆轨道交通物业开发模式当前，国内轨道交通物业大体可分为站厅内物业开发、站点地下空间开发、站场上盖物业开发和站点周边物业开发等种类1而重庆轨道交通物业开发并未限制上述种类，而是结合重庆轨道交通自己特色，初步形成了四种开发模式，即站点零散空间开发、上盖物业一体化开发、开发强度圈层化和新城区TOD开发站点零散空间开发当前，站点零散空间开发主要分为站厅层开发和周边市政地下通道开发轨道站点站厅层开发即改造利用站厅层公共区的丰裕面积及空间，搭建小型商铺出租给第三方，经过收取租借及管理花费来补助运营花费，同时起到了丰富站点花费文化的作用重庆轨道交通二号线大坪站在站厅设置了商铺，商铺共享站厅空间和设施，既降低了物业开发成本，又降低了商铺运营成本，还为过往乘客供给了便利与轨道站点连接的周边市政地下通道，拥有较大的客流量，经过在地下通道内设置商铺，能够形成内容多样、形式独到的地下购物商城或步行街，能发挥客流与商业的互相促动作用重庆轨道交通二号线临江门站，其周边的市政地下环道与站点相连，成为客流出入站的主要走廊。
为充分利用地下环道资源，经过一系列改造后，现已将其打造成为“轻轨名店城”地下商业步行街，在节约用地资源的同时，加强了站点人气，带动了站点附带值的增加站厅层开发和市政地下通道开发比较灵巧和广泛，当前，国内大多城市在有条件的车站都采纳此模式，如深圳地铁一号线车公庙站周边市政地下通道内也打造有主题商业街上盖物业一体化开发轨道交通建设初期，站点与上盖物业开发分别，二者之间缺乏连接，存有站点整体功能单一、空间资源浪费、客流量不足等问题为解决上述问题，轨道交通站点上盖物业现已采纳一体化开发模式，其主要分为站点上盖物业开发和车场上盖物业开发两类轨道站点上盖物业的一体化开发，马上商业、站点功能、地下泊车场等各种服务设施结合起来，实行立体规划和开发，打造成服务功能的综合体比较成功的如香港新界荃湾地铁站，其上盖物业的商铺面积就近170000m2重庆轨道交通三号线南坪站，该站为地下站，上盖物业为万达广场（图3），站厅与万达广场的室内步行街连为一体整个万达广场商业主体与轨道站点同步设计、施工，配置有大型商场、酒店、写字楼、住所等功能设施，总建筑面积约780000m2，现已成为南坪的商业中心，拥有极强的客流吸引力和极高的商业价值。
由于重庆山地城市的特别地形地貌，其实不是全部车站都具备充分的用地及优异的上盖物业开发条件如最早修建的轨道交通二号线李子坝站，轨道走行于嘉陵江边的坡地内，车站又未配置独立的开发用地，极大地影响到车站功能的发挥为进一步发掘该站的物业开发潜力，最后确立利用车站占地空间实行物业开发，如图4所示，轨道从物业第7层穿过，并在物业内部设站，二者共用主体结构，同步设计和施工经过合理的资源整合，该站集轨道车站、写字楼、泊车库、住所、商场等功能于一体，成为重庆物业开发初期就地取材、集约化综合开发的典型轨道交通车辆基地是保证轨道正常运营的后勤基地，它包含泊车、平常检修、综合维修等功能，以及物质总库、培训中心和必需的生活设施由于功能需求的特别性，车辆基地拥有占地面积大、建筑密度小、用地强度低等特色，因此，车辆基地可利用的上部空间资源极大为集约化利用好车辆基地用地及上部空间，各大城市均在总结过去上盖物业经验基础上，连续探究一些新模式，此中，深圳的前海湾车辆基地上盖物业，建筑面积就近540000m22重庆轨道交通上盖物业也正在向车辆基地上盖物业发展，如轨道交通六号线（地铁）一期工程大竹林车辆段上盖物业，二者共用基础结构主体，分层设置于同一用地内，配置有商场、写字楼、住所、酒店、幼儿园等功能设施（图5），总建筑面积约260000m2。
开发强度圈层化相关研究表示，轨道站点的合理步行吸引范围为500m3，在这个影响范围内的用地，距离轨道站点越近，乘客步行时间越短，其开发强度越高（反之较低），物业开发强度环绕轨道站点表现出一种圈层化趋向4图6表示轨道交通站点100m范围主要以核心商业开发为主，100m～200m内主要以综合办公开发为主，200m～500m内以住所开发为主，500m吸引范围之外则以修建学校、医院、公园等配套设施为宜香港地铁的九龙站、金钟站、中环站周边物业开发强度就是典型的圈层式开发5重庆轨道交通三号线观音桥站就设置于观音桥商圈步行街内，出入口毗邻各大商场、商场、写字楼等，周边地下空间开发有大型商城，距离出入口稍远的地区，还配置有学校、银行、住所、公园等功能设施（图7、图8），整个商圈环绕轨道车站，由近及远地表现开发强度的圈层化该种开发模式依据了用地开发强度与客流吸引强度相结合的原则，既节约了土地及空间资源，又保证了城市格局的分层有序相同，轨道交通二号线杨家坪站，该站位于杨家坪商圈内，其周边用地开发强度相同表现圈层化分布4新城区TOD开发跟着城市的快速扩大，为有效解决城市的无穷制延长，美国建筑设计师哈里森弗雷克最早提出了以公共交通为中枢的综合开发地区发展模式，即交通指引开发（Transit-OrientedDevelopment，TOD）模式（图9），此中，公共交通主若是指地铁、轻轨等轨道交通。
TOD模式现已广泛应用于城市规划及开发中，特别是新城区开发TOD模式下的新城开发，拥有交通便利、高密度开发、综合性功能布局、物业种类多样、高质量的公共空间等特色6东京地铁新宿多摩新镇站就是TOD模式开发的典型2010年6月，重庆两江新区正式挂牌成立，成为我国内地地区独一的国家级开发新区，也是继上海浦东新区、天津滨海新区后，由国务院直接批复的第三个国家级开发新区为加快两江新区的建设，重庆市在城市整体规划中为两江新区增设了多条轨道交通线路，增大了两江新区范围的轨道交通线网密度，企图经过轨道交通的建设，拉动两江新区基础设施建设和用地开发，此中，悦来国际会展新城就是两江新区第一个引入轨道交通线路的新城区重庆悦来国际会展新城地处两江新区西部片区的中心地址，属空港国际新城拓展区，距江北国际机场约8km、距观音桥商圈约15km，规划总面积，地区内增设有2条轨道交通线路，此中，在建的轨道交通六号线直接引入国际会展中心，分别于会展中心中部和北端设站；规划的十号线车站设置于会展中心北端，与六号线换乘为充发散挥轨道交通对周边用地开发的带动作用，综合利用会展中心地区用地，周边用地功能已调整为集展览中心、会议中心、商业、娱乐、酒店、办公楼、高级住所、景观等多功能于一体的综合功能区（图10），具备担当超大型国际展览和综合性会议、节事等活动的水平。
结语跟着经济的快速发展，我国的城市建设步伐日趋加快，城市规模连续扩大，城市交通负荷亦愈来愈严重城市轨道交通作为一种快捷高效、酣畅环保的公共交通方式，能够极大地缓解城市交通压力，提高居民出行效率，对城市发展的影响力也愈来愈大轨道交通已逐渐成为提高城市土地利用价值、促动城市地区经济发展、提高城市竞争力的一种重要手段但是，全国很多城市在蠢蠢欲动、大力发展轨道交通时，常常把注意力集中在城市轨道交通自己的建设上，没有很好地在轨道交通建设之初从规划层面思虑轨道沿线土地的综合开发利用，从而造成“重修设、轻开发”的场面本文在此背景下，经过与深圳、香港、纽约、东京等国内外城市轨道交通物业开发模式的比较，对重庆轨道交通物业现状及实例实行了解析研究，归纳出站点零散空间开发、上盖物业一体化开发、开发圈层化和新城TOD开发四种模式，为在建或拟建轨道交通的城市在城市规划和轨道交通建设方面供给参照本文小议轨道交通物业开发模式。