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1、别墅 别墅市场 别墅介绍 别墅分类别墅介绍别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。 现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及 享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。多建在城郊或风景区。 中国古代称别业、别馆。 3 世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。中国西晋 出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋 川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。近代、现代最 具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。别 墅设计要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构
2、简洁。 villa 最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。在北京，传统别墅带有一山、二河、三线、四高之说。一山指西山；二河指潮白河、温榆河两河流域别墅带；三线指立汤、京顺、京通三条线； 四高则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。在区位上，东南西北，北京的 别墅区被划分成了九个：中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、 亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛CBD别墅区、燕西别墅 区。燕西别墅区，在中央、奥北、西山、潮白河、亦庄、昌平八达岭、城南、 东部泛 CBD 八大别墅区将东、西、南
3、、北、东北、西北、东南过度开发的时代 背景下，作为新兴的第九大别墅区，对别墅区的概念有着自己的理解，对待自然 天地是以一种完全不同于传统八大别墅区的态度。别墅市场2011 年北京市国土资源局首次提出“禁止容积率小于 1.0 的住宅用地供应”， 这也意味着未来将难有别墅住宅新盘入市，高端别墅市场将真正进入存量房消化 时代，卖一套少一套，本项目作为城六区内新开发的别墅项目，规划为独栋、双 拼、联排产品以及少量墅感洋房，是城六区内唯一的也是最后的纯别墅社区，也 是献给西贵之士最好的一个隐贵居所，稀缺价值不言而喻。事实上，在国际标准 上看，任何一个标准别墅区都至少要拥有 100 平方公里的面积，享受着
4、方圆百 里之内的全部资源，才能彰显出别墅的本质。然而在整个西山板块内，北段的所 有别墅项目均已基本售罄。沿山向南，燕西别墅区是青龙湖区域第一个，是城六 区内唯一的、也是最后的纯别墅社区。在北京新的城市地位中，京西南区域是生 态保护区和首都重要功能拓展区。随着城南行动计划的不断开展，丰台也随之提 升城市承载能力和运行效率，促进区域经济又好又快发展。燕西别墅区所处的青 龙湖区域被规划为国际文化会都，是北京未来发展的重点区域。北京市政府、中 央政府正在全力吸引国际组织总部和知名会议入驻，其中 2014 年世界种子大会 将在此举行。不仅如此， 2011 年 12 月，随着人大附中丰台学校和国际学校的入
5、驻，燕西别墅区将在未来一段时间内，独享人大附中大校区顶级教育资源。纵观北京别墅版图的形成可以看出，一个别墅区能够发展起来，一方面是资 源的占有，如西山别墅区依托西山，潮白河别墅区依托潮白河、温榆河；另一方 面则借助于交通线的拓展，如依托立汤路、八达岭高速发展起来的奥北别墅区、 昌平八达岭别墅区，资源和交通是别墅区发展的必要条件。从1992年中央别墅 区第一个外销别墅丽京花园开始，北京别墅市场的发展历史至今已经走过整整二 十个年头。二十年来，北京别墅市场可谓风生水起，发展势头如火如荼，基本形 成了中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区、潮白河别墅区、泛CBD别墅区、 昌平八达岭别墅区、城南别墅区以及
6、亦庄别墅区等八大别墅集中分布板块。然而， 经过多年的开发之后，这传统的八大别墅区目前呈现出人口过于饱和、资源分割 严重、居住氛围渐弱、后续供应匮乏等诸多问题。与此同时，新兴别墅板块的发 展势头却格外强劲。随着国家“禁墅令”政策的推进，别墅用地日渐稀缺，京城别 墅市场的产品升级换代和板块发展演进将成为内外因交织下的必然。中央别墅区由于过度开发，目前已基本饱和，人口居住密度较大，人均资源 以及空间的占有日渐稀缺。虽高端居住氛围浓厚，但后续优质供应却相当有限； 奥北别墅区和昌平八达岭别墅区的交通极为拥堵；潮白河别墅区尽管拥有自然资 源和咼尔夫资源两大优势,但一直缺之标志性项目，后续供应有限，市场关注
7、度 逐渐走低；西山别墅区则受政府对西部区域土地开发的限制，板块内别墅供应有 限，由于对政府政策的敏感性极强，目前已无新项目供应；泛CBD别墅区由于 开发零散，配套设施缺乏，一直未能形成气候；而新兴的城南别墅区则缺乏特殊 自然资源，周边生活配套相对不完善，交通状况和市政环境长久以来制约着其发 展，且板块内在售项目较少；亦庄别墅区则依托政府对亦庄经济开发区的规划而 形成，缺少建造高端低密度物业的自然景观资源，因此板块内项目多为中档低密 度住宅，包括类别墅和多层住宅等。八大别墅区的后续发展明显乏力，京城别墅市场的重构也因此显得更为迫 切。尽管近年来新兴区域不时浮现，然而真正能形成气候的板块却不多。“
8、如果 一定要在京城重新锁定在八大别墅区之后，能成为别墅产品升级与演变的更为完 整纯粹的别墅区，那么在整个西山板块向南的燕西别墅区，已经作为北京第九大 别墅区进入人们的视线。”高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵表示。从去年开始，随着中央别墅区、西山别墅区等老牌别墅“产区”优质别墅盘接 近告罄，高端客群已经在向新兴区域涌入。而最近，凭借得天独厚的自然条件与 超前规划，京西南第九别墅板块-燕西别墅区走进人们的视野。在禁墅令再次被 重申的今天，燕西别墅区将作为京城最后一个集自然资源与人文资源与一体的别 墅住区，为高端人群提供全资源型品质生活。位于西山南脉之上的千灵山，最高 处极乐峰海拔699米；阔达6
9、000亩的青龙湖，相当于北京颐和园、玉渊潭、北 海及地中海等水体面积总和；更有北宫、云岗、鹰山三大国家森林公园环抱及潭 柘寺、戒台寺两大千年古刹庇佑于此。除此之外，燕西别墅区还拥有十大球场汇 集的京城“高尔夫走廊”、京城第一马场、地下天然温泉以及北京唯一的别墅私有 生态农场等。丰富而多样化的资源成为燕西别墅区构建京城第九别墅区的重要砝 码。别墅分类别墅按建筑形式分类，可分为独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅和 空中别墅；按建筑风格分类：可分为中国传统的园林式风格、日式风格、欧陆传 统的贵族风格、北美风情风格和现代风格；按结构类型分类：可分为普通砖混结 构、新式木结构和轻钢结构别墅；按消费类
10、型分类：可分为居家生活型、度假型、 出租型、旅游型、办公型和投资型。在中央、奥北、西山、潮白河、亦庄、昌平八达岭、城南、东部泛CBD八大别墅区将东、西、南、北、东北、西北、东南过度开发的时代背景下，作为新兴的第九大别墅区，对别墅区的概念有着自己的理解，对待自然天地是以一种完全不 同于传统八大别墅区的态度。燕西别墅区独占京西南100平方公里自然天地： 千灵山，青龙湖，北宫、云岗、鹰山三大国家森林公园，潭柘、戒台千年古寺。 十大高尔夫球场环绕燕西别墅区，中国最大的国际文化会都选址青龙湖区域，比 邻书香学府人大附中，更有成熟配套大型商业超市酒店等，六环之内双高速直达 城市。足以满足人们对别墅生活的需
11、求，以及对天地自然的大爱。第九别墅区背靠京西近郊第一峰千灵山极乐峰，主峰海拔699米，是北京 西南第一崇山，比香山还要高100米，天气好的时候可俯瞰京城全景，千灵山 佛教历史悠久，文化底蕴丰厚。第九别墅区紧邻青龙湖公园，青龙湖和昆明湖被 誉为京西的两只明眸，青龙湖水域面积6000余亩，是昆明湖的两倍还要多，相 当于颐和园、玉渊潭、北海及中南海等水体水面的总和。青龙湖地区在北京城六 区自然风光最好。北宫国家森林公园是“距离市区最近最大的国家森林公园、帝 王憩地”、云岗森林公园“位于西山、森林面积大、占地800多公顷”、鹰山森林 公园等。北京有两大集中的高尔夫片区，一个是奥北，一个是京西南永定河畔区 域，而本项目所处的永定河畔分布了数十个球场，这些球场最少的有18洞、最 多的有54洞，这个区域被称为“高尔夫走廊”。第九别墅区地处北京城六区之丰台区王佐镇、青龙湖公园东1500米、 西六环青龙湖出口西200米处，是全北京唯一不堵车的别墅区，也是全北京唯 一仅经一个红绿灯就可到达项目的别墅区。到达项目主要的交通路线有两条：一 是从莲石路、上西六环，在青龙湖（京42#）出口出，西行200米即是，如果您 从金融街过来一路西行，全程无红绿灯约30分钟就到了，从万柳中关村或者总 部基地过来也就40分钟；二是上京石高速，从京良环岛（19A出口）出，北上 长青路后，西行6公里左右即可到达。
