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1、细心整理房地产信托融资的典型模式及案例 房地产信托融资的典型模式及案例一、 贷款模式(一) 根本操作模式1信托资金 2信托贷款3支付利息4信托收益 及本金 归还本金资产抵押、股权质押、第三方担保图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为根底的是信托贷款。同时，被视为最简洁的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金本钱，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也特殊接近，都要求开发企业工程资本金比例不低于30%，必需取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，依据中国
2、银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知简称“265号文”的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建立行政主管部门核发的二级房地产开发资质。其根本融资方式参见图2.注：1、 保障性住房和平凡商品住房工程的最低资本金比例为20%，其他房地产工程的最低资本金比例为30%；2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资管用攻略详解上”，信托周刊第16期。对公司 进入 风险控 期限/本钱/金额 退出工程要求 方式 制措施 方式图2：贷款型信托的融资方式简图(二) 案例：Y工程贷款集合资金信托准
3、备1. 工程背景1) 工程根本状况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产工程的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个工程，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。100%控股 控股图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y工程，该工程地处H市高校城中心区域。H市战略开展规划中明确指出，该区域将作为今后H市开展规划中的重要组成局部。A公司具备房地产二级开发资质，Y工程已取得国有土地运用证、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证以及建筑工程施工许可证。该工程占地313.86亩，总建筑面积398
4、,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。2) 政策状况随着近年来H市经济社会的快速开展和国家宏观政策背景的转变，以及假设干重大工程的建立，为了更好地指导城市建立与开展，2011年2月，H市政府托付某城市规划设计探究院着手编制H市空间开展战略规划。该规划文件说明，工程所在区域将作为H市规划的重点区域，建立以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市开展新亮点。在此同时全面推动该区域中心区外围建立，引导空间拓展和功能布局优化，使中
5、心区优化整合与新城开发建立联动并进。3) 工程所在地状况Y工程位于该区域中心位置且紧贴H市高校城且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交通特殊便利。4) 关联公司状况B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。2010年公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。截至2010年底，B集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。2. 信托准备方案1) 信托准备简介参见表1表1：Y工程贷款集合资金信托准备信息表产品名称Y工程贷款集合资金信托准备发行规模3亿
6、起点金额300万信托期限信托期限18个月，自本信托准备成立之日起计算。预算年化收益率300万以下为8.5%，300万以上为10%资金运用方式信托资金用于向A公司供应房地产开发贷款，利率为15%/年，全部用于Y工程乙区开发建立2) 交易构造图参见图4控股连带责 连带责任担保任担保 贷款3亿元还本付息利益支配乙区在建工程抵押担保图4：Y工程贷款集合资金信托准备交易构造图二、 股权模式(一) 根本操作模式1信托资金2收购股权或增资扩股等3股权转让变现4信托收益及本金抵质押、第三方担保图5：股权型信托的操作模式简图房地产开发公司在遇到工程资本金段全的状况下，该如何运用信托平台解决资本金问题呢？备选方案
7、包括：其一，信托公司以信托资金入股工程公司，成为工程公司股东，入股工程公司的资金被评判为工程资本金那么不存在法律瑕疵。在信托期限届满或信托期限内满足约定条件时，由约定的工程公司股东或其他第三方遵照约定价款收购信托持股。其二，信托公司以信托资金很少一局部入股工程公司并成为工程公司股东，然后将剩余信托资金以股东借款的形式进入工程公司，假如这局部资金劣后于银行贷款或其他债务的归还，那么一般可以被认定为工程资本金。房地产信托股权业务模式的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题，为此必需密切关注两个方面：其一，信托公司在工程公司所处的“限制”地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的运用和
8、其他重要事项拥有确定权，从而确保资金的合理运用与工程的按期完成；其二，房地产工程本身是否具备良好的市场前景，以便在“股权转让退出”等机制无法实现的状况下，信托公司通过拍卖等处置程序进展股权变现，从而确保信托资金的正常退出。其操作模式参见图5.另外，目前市场上冠以“基金”的房地产信托产品多数是股权投资类信托产品。并且，股权投资类信托产品主要分为：单一工程型、多层面操作型、类基金型，等等。其融资模式参见图6：对公司 风险 期限/ 工程 进入 限制 金额/ 退出要求 方式 措施 本钱 方式图6：股权型信托的融资方式简图(二) 案例：A公司Y工程股权投资集合资金信托准备1. 工程背景1) 工程公司状况
9、A公司成立于2011年3月，注册资本5,000万，是B公司为开发Y工程而设立的工程公司。目前A公司股东为B公司和C公司，B公司2006年7月注册注册资金2亿元，是经国家工商总局核准成立的一家创新型投资控股集团企业，C公司于2010年10月注册，隶属于B公司，公司主要从事房地产开发。B公司持有C公司41.93%的股权。B公司持有A公司49%股权，C公司持有A公司51%股权，股东按占股比例全部以货币方式全额出资。股权关系见图7：持股51% 持股49%图7：A、B、C公司股权关系图本工程地块位于甲市房产开发规划区。工程周边配套设施完善。工程公司对工程地块进展规划，该地块由11栋高层住宅、14层花园洋
10、房、1栋连排别墅及商业配套设施组成，总建筑面积为17.77万平方米；高层18-26层，攻11栋，房源约1,133套，建筑面积约为11.9万平方亩；洋房5-6层，攻14栋，房源约600套，建筑面积约为4.94万平方米，另有商业配套9230平方亩。2011年3月，A公司与所在开发区国土资源局签署了国有建立用地运用权出让合同，获得了开发区84,317平方亩国有建立用地运用权，用于开发花园洋房和大型会所等精品楼盘。除本次土地购入外，A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务重组等状况。A公司目前经营上述地块工程的开发建立，截止2011年8月，公司尚无对外投资、持股、参股状况。转发是美德，但
11、请标明出处：房地产投资俱乐部fdctz888)2) 工程所在地状况该工程土地较为方正，无明显高差，且四周无日照遮挡物，适宜房地产工程开发。该土地状态良好，不存在任何污染。此地块与该区政府机关所在地相邻，属于开发区的核心区域。3) 工程客户群定位参见表2表2：Y工程客户群定位一览表潜在客户群来自区域所属行业消费习惯置业目的置业次数小型私营业主、公务员和企事业单位中高层等全城区域企事业单位及周边区域产业侧重多层洋房、情景洋房，着重工程的综合素养及增值潜力自住兼顾适当投资需求二次及以上置业大型私企主、高端人士全城区域企事业单位、大型私营企业侧重享受型产品，追求高品质、舒适度，留意产品附加值自住兼顾适
12、当投资需求二次及以上置业周边城市区域高收入阶层等周边城市区域行业分布较散侧重享受型高品质产品，留意产品价值、园林景观、户型、配套等因素，对价格的敏感性相对较低自住兼顾适当投资需求二次及以上置业区域和周边产业企业中层管理人员等北部及周边区域周边区域产业侧重产品管用性，留意性价比，对价格敏感度相对较高自住首次置业周边大专院校较具经济实力的教职工周边大专院校教化部门侧重工程地段位置，宠爱在学校周边置业，追求性价比及小区环境自助二次及以上置业4) 财务状况截至2011年8月，A公司注册资金到位5,000万元人民币，股东借款40,782,023元，共收到现金90,782,023元，共有货币资金5,748
13、,952元。该公司预期现金流相对稳定，各项财务指标良好，预料经营较为稳健。工程公司无任何对外担保及未决诉讼状况。A公司重大经营行为主要包括：1购入开发区工程用地：缴纳土地出让金全款6,933万元；缴纳契税346.65万元；缴纳耕地运用税等相关费用168.35万元。2前期费用：主要包括设计费等3,639,621元。3管理费用：共发生3,375,934元。4销售费用：主要用于售楼处装饰、机场路户外广告、报广传播得呢个，共发生3,502,042元。截止2011年8月，B公司资产总额2.02亿元，负债总额15万元，资产负债率良好。保证人C公司偿债实力较强，具备为信托准备供应连带责任保证的实力。5) 工
14、程投资完成进度及预料本工程泥分期建立，首先开发一期，总建筑面积约7.2万平方亩，接受高层住宅和花园洋房相结合的方式，开发目的定位于销售资金的快速回笼及提升工程价值，并将销售回款接着投入工程二期的建立，二期总建筑面积约10.5万平方米。工程建立期确定为2年1个月，自2011年12月起，至2014年1月止。工程的工程建立和市场销售重叠进展。6) 工程实施进度准备参见表3表3：Y工程实施进度准备表工程A区洋房A区高层B区洋房B区高层获得施工许可证2011/122011/122012/042012/04根底出地面2012/022012/022012/052012/05获得销售许可证2012/032012/032012/062012/06构造封顶2012/042012/072012/072013/02交房2012/11201
