房地产产业关联度分析

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1、 第3组 宏观经济增长与发展（字数：7538字）房地产产业关联度分析高 峰 高峰，女，生于1978年1月，中国社会科学院研究生院数量经济与技术经济系在读博士。 沈利生 沈利生，男，生于1946年4月，中国社会科学院数量经济与技术经济研究所研究员，博士生导师。（中国社会科学院数量经济与技术经济研究所）【摘要】本文利用1997年和2002年国民经济投入产出表数据计算得出的影响力系数和感应度系数表及完全消耗系数表，对我国房地产业本身及与其他产业部门间关系进行了实证分析。结果表明，房地产业有一定的产业关联性，其中对金融保险业、租赁和商务服务业、建筑业这三大产业部门的带动作用最强，金融保险业、租赁和商务

2、服务业对房地产业的依赖性也是最强。关键词 房地产 完全消耗系数 带动程度 依赖程度The Analysis on Interindustry Linkage of Real EstateAbstract: By calculating the effect coefficient, sensitivity coefficient and complete consuming coefficient based on the input-output table of 1997 and 2002 in China, we analyze the relationship between real

3、 estate and the other industrial departments. The result shows that finance and insurance, rent and business services, construction are greatly driven by the input of real estate. The development of finance and insurance, rent and business services depend greatly on the development of real estate.Ke

4、y words: Real Estate; Complete Consuming Coefficient; Degree of Driving; Degree of Depending引 言投入产出分析法是由美国经济学家里昂惕夫首先提出的，他利用投入产出表定量分析了产业间投入与产出的关联关系。产业关联的实质就是产业间的投入与产出（或供给与需求）关系（郑冲，2007）。目前投入产出法已被广泛应用于经济预测与规划、产业政策模拟及制定等领域。应用投入产出法研究产业关联的文献不少，如汪传旭（2004）对运输业后向波及效果、前向波及效果的分析；宋增文（2007）利用2002年投入产出表数据，对中国旅游业

5、的直接关联产业和完全关联产业做了分析；韩立岩（1999）根据1995年投入产出表数据，分析了建筑业对其他产业的带动作用，划分了以下四种带动程度：带动显著、带动较强、有带动、带动较弱。赵克杰等（2007）通过计算各产业部门的感应度系数和影响力系数，划分了四大分类标准，并得出了房地产业影响力和感应度均较低，关联效果也较低，对经济带动作用不强的结论，但单从这两个系数出发研究未免偏颇。张宇祥（2002）利用1997年投入产出表数据，根据完全消耗系数，对住宅建设和房地产业分别进行了投入产出分析，确定了住宅建设的三种带动程度，但对房地产业的分析不多，且所列出的消耗系数表计算可能有误，如其列出的房地产业对建

6、筑业的完全消耗系数为0.2146105，但实际应为0.0426105。纵观以上文献，专门针对房地产业而做的关联性分析不多，且考虑不够全面，从而不利于对房地产业的正确理解和定位。本文针对此问题，运用投入产出分析法，重新进行了房地产产业的关联度分析，希望对房地产业在国民经济发展中的地位和作用做出更为全面合理的解释，为政府决策提供依据。一、基本理论本文的计算需要用到以下概念和公式：1、 直接消耗系数直接消耗系数又叫投入系数，指生产部门单位产品所直接消耗的部门产品的数量，计算公式为：（），其矩阵表示为。2、 完全消耗系数完全消耗系数通常记为，是指第部门每提供一个单位最终产品时，对第部门产品和服务的直接

7、和间接消耗之和。计算公式为：（），用矩阵表示为：。3、 影响力系数和感应度系数按照产业间相互作用的传递方向，可将产业关联分为前向关联与后向关联，前向关联指某产业通过供给关系与其他产业部门发展的关联，后向关联指通过需求联系与其他产业部门发生的关联（赵克杰等，2007）。后向关联用影响力系数测定，反映该部门对国民经济各部门所产生的生产需求波及程度。用公式表示为：（）。用矩阵表示为：。一个产业的影响力系数越高，表明该产业对国民经济发展的推动力越大，对保持国民经济的增长速度越重要。若第部门影响力系数大于1（或小于1），表明部门的影响力高于（或低于）社会平均影响水平。前向关联用感应度系数测定，研究各产业

8、初始投入对该产业部门的供给推动效果。用公式表示为：（）。感应度系数越大，说明对经济发展所起的制约作用越大，国民经济发展对其带动作用越强。根据“木桶原理”，感应度系数越小的产业，表明该部门受其他部门的需求感应程度越低，国民经济发展对该产业的拉动作用越小，该产业在国民经济发展中具有“四两拨千斤”的地位，越有可能成为国民经济进一步发展的瓶颈，因而应该得到优先发展（高亚春，2007）。若第部门感应度系数大于1（或小于1），表明部门的感应度高于（或低于）社会平均水平。二、计算及实证分析1、问题的提出狭义的房地产是指土地和土地上的建筑物、附着物及其衍生的权利与义务关系的总和，包括物质实体和依托于物质实体的

9、权益。其中，物质实体是指不动产，即土地和房屋财产，是权益的载体，是经济活动的物质基础。依托于物质实体的权益表现为人们拥有的财产权利，如所有权、使用权、占有权、抵押权等。广义的房地产除狭义内容外，还包括水、矿藏、森林等自然资源。房地产业是从事房地产的生产、流通、消费的产业部门，属于第三产业。房地产业从事的各种经济活动的实质是权益或产权的运动过程。房地产业具有投资、开发、经营、管理和服务等多种性质。根据国家统计局2006年7月的行业分类标准可知，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务及其他房地产管理活动，不包括房地产行政主管部门的活动。自从我国实行商品房制度以来，房地产业取得了蓬勃发

10、展，特别是进入90年代，房地产业作为“投资少、见效快、效益好”的重点行业，得到了重点培育（苗维亚，2004）。在1997年40部门和2002年42部门的投入产出表中，房地产业都作为一个单独的产业部门得到了体现。根据投入产出表，计算得到我国房地产业的影响力系数和感应度系数（见表1）。由表1可知，我国房地产业的影响力系数和感应度系数都小于1，表明我国房地产业的影响力和感应度在全部产业部门中居于平均水平以下，房地产业相对其他行业而言较为独立，如果对其进行产业扶持就能较快发展起来，这与它作为第三产业的行业属性基本相符；相对于1997年而言，2002年系数值都要略大于1997年系数值，表明房地产业对其他

11、产业部门的需求拉动作用在逐步提高，作为一个新兴的重要产业部门，对其进行专门研究很有必要。表1 房地产业及主要相关产业的影响力系数和感应度系数影响力系数感应度系数1997年2002年1997年2002年房地产业0.6288540.6568740.5038650.617638金融保险业0.7541360.7325900.9804861.227719租赁和商务服务业1.0883720.884125建筑业1.1619931.2011230.6078030.6239582、计算及初步分析房地产业的产业链长，存在一定的产业关联度，能够直接或间接地引导、带动相关产业的发展。房地产投资后，可通过消耗其他产业部

12、门产品，促进相关产业增加投入。本文下面就从定量角度探讨房地产业与其他产业部门，尤其是主要相关产业部门的关系。利用2002年42部门投入产出表，可计算得到房地产业完全消耗系数表（参见表2）。房地产业完全消耗系数是指每提供一个单位房地产产品时，对其他产业部门产品和服务的直接和间接消耗之和。因为消耗其产品就可带动其进一步增加投入，所以既可通过完全消耗系数显示出房地产业对其他产业部门的依赖程度，又可显示出房地产业对其他产业部门的带动程度。由流量表可直接得到2002年房地产业消耗的各部门产品及各部门总产出，并且由流量表已知2002年房地产业最终产品为5263.694亿元，根据完全消耗系数，可计算出房地产

13、业完全消耗各部门产出占其本部门总产出的比重（参见表2）。表2 房地产业投入产出完全消耗系数表（2002年）编号部门完全消耗系数完全消耗各部门产品（亿元）各部门总产出（亿元）占本部门总产出比重%33房地产业1.0157875346.797353.6972.7132金融保险业0.095710503.797313.936.8934租赁和商务服务业0.046473244.624463.385.4826建筑业0.044542234.4628132.680.8314金属冶炼及压延加工业0.038915204.8415367.691.3312化学工业0.034802183.1921572.620.8527交

14、通运输及仓储业0.031781167.2914095.981.1919通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.027873146.7212977.371.1330批发和零售贸易业0.026447139.2117144.910.8116通用、专用设备制造业0.025969136.6912997.311.0517交通运输设备制造业0.022991121.029646.701.2531住宿和餐饮业0.022662119.297146.091.6713非金属矿物制品业0.021941115.495804.531.9918电气、机械及器材制造业0.021491113.127121.641.5923电力、

15、热力的生产和供应业0.021305112.147911.691.4210造纸印刷及文教用品制造业0.01717190.387050.181.2829信息传输、计算机服务和软件业0.01695589.255513.551.621农业0.01684788.6828578.740.3111石油加工、炼焦及核燃料加工业0.01574782.896084.621.3615金属制品业0.01379772.625997.651.212煤炭开采和洗选业0.01160561.084010.911.523石油和天然气开采业0.01009353.133263.311.636食品制造及烟草加工业0.00855345.0214480.780.319木材加工及家具制造业0.00734538.663948.940.9838其他社会