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1、XX市存量房交易价格评估机构入库备选1包投标文件（技术部分）目 录l 房屋评估工作总体实施方案；l 房屋评估工作的组织与实施；l 房屋评估报告编制及质量保证措施；l 项目进度保证措施；l 评估组织实施方案；l 评估流程；l 责任承诺；l 需业主协调的工作及双方的权利和义务；l 自身的有利条件和优势的说明；l 合理化建议。1XX市存量房项目评估组织机构实 施 方 案为了响应XX市地税局关于XX市存量房交易计税价格评估评估机构入库备选项目竞争性谈判的要求，我公司进行了大量的前期调研及资料准备工作，根据采购方对本次项目的服务需求及技术要求，结合XX市存量房市场的规模、数量、分布特点，制定本项目的工作
2、方案。一、 项目要求：根据中华人民共和国税收征收管理法及相关税收法规的规定，按照财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知（财税字201161号）和XX市地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作方案的规定，依据XX市人民政府存量房计税价格评估服务竞争性谈判的要求，应用房地产估价技术手段，对XX市城区范围内存量房进行计税价格评估，评估数据符合XX市地税评估软件模板要求，并导入地税存量房交易价格评估系统，确定最低计税价格。二、工作原则：（一）合法原则。房地产评估应按国家法律、法规的规定进行，评估所依据的数据和资料必须合法有效，评估的方法必须符合国家的
3、有关规定。（二）公平原则。房地产评估的标准、评估的时点要一致，评估的结果要客观公正。（三）效率原则。坚持房地产评估方法与现代化技术手段相结合，使应用房地产评估技术核定交易环节计税价格具有标准化、批量化和科学化的特点，简便快捷地进行房地产批量评估。（四）保密原则：存量房交易评估工作中涉及的申报信息，评估结果数据，相关部门提供的资料信息要保证数据的安全，为纳税人保密。三、总体实施方案（一）组建强有力的项目部，把项目管理的理念引入到本次评估中来，由xx任项目经理，下设四个评估小组；（二）对参评人员进行统一培训，明确任务，统一工作程序和方法，把目标分解，各负其职；（三）根据评估项目的具体情况合理划分评
4、估阶段；（四）加强风险管理，保证评估质量。四、评估工作的组织与实施（一）准备阶段：1、对参评人员进行统一培训，统一工作程序和方法；2、数据采集。收集XX市存量房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、容积率、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标，调查分析XX市房地产市场的状况，分布的特点及规律，房地产价格，按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分评估分区，以区片、住宅小区为单位进行评估分区划分。3、确定评估方法。房地产评估主要有三种方法，分别是成本法、市场法、收益法，考虑到X
5、X市住宅类房地产市场化程度较高，市场交易案例充足，评估价格接近市场价容易被纳税人接受，因此，评估方法的选取上以市场法为主，其他方法为辅测算房地产评估价值，据此作为房地产交易计税核定价格。4、制定评估技术标准。通过市场调查与分析，对XX市房地产交易市场形势及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，制定XX市的评估技术标准。（二）评估实施阶段1、建立评估分区。第一层面按行政区划进行分区，即城区、高新开发区、乡镇等。第二层面以城市规划的功能分区，结合行政辖区、规划道路网等划分。2、在评估分区内，通过现场踏勘和市场分析，确定评估分区内各住宅小区、小区各楼幢之间标准房，楼幢内部房屋与标准房的比价
6、关系体系。3、由采购方提供XX市房地产信息系统有关数据，制作全市房屋坐落测绘地图标注，对全部存量房进行拍照。4、评估每幢楼标准房在估价时点的价格。基于前期建立的比价关系和标准房市场评估价格，批量计算出所有房屋的评估价格。5、评估结果检验与校核。组织参与估价人员对评估结果进行审核、修正。（三）信息录入。集中组织人员采取边录入、边审核的办法，确保数据准确全面。构建完整有效的数据平台，在相关职能部门的指导下完成。（四）按规范要求出具评估报告。五、组织实施方案依据XX市存量房交易计税价格评估评估机构入库备选项目竞争性谈判的要求，计税评估价格工作60天内完成。此次工作范围包括XX市城区范围内存量房，划分
7、2个区，每区预计5万套，具体工作安排如下：（一）数据采集及评估准备（15天）。采集相关数据。按照房地产评估的统一要求，运用评估方法确定收集数据的项目，按类别编制表格，各评估小组成员单位组织信息普查，获取评估所需基础数据。（二）评估实施阶段（20天）。 （三）数据录入阶段（15天）。 （四）系统交付，成果校验。六、项目质量保障措施1、建立项目负责人管理制度，进行三级复核。成立项目工作组，由注册评估师牵头组成各评估小组。项目组负责人统一进行工作调配，具体负责资产评估中控制的实施，确定目标控制的方法和手段，制订控制措施。负责整个项目的人员安排、与招标人的沟通、报告签发；项目小组经理负责整个评估项目评
8、估计划的制定、评估思路、评估方法选择、评估结果确认；项目复核人负责整个评估文件文字材料和评估明细表数据的复核；监管部经理负责评估报告、评估工作底稿合法性审核和监管。2、合理安排各作业小组。由具有资格证书的评估专业人员和专业技术人员组成。具体负责各项房产的审核鉴定；对房产评估过程情况进行详细记录；搜集详细的评估资料，为控制层提供决策的第一手材料。通过建立责任制，层层把关，分工负责，为搞好评估阶段目标任务控制提供严格地组织保证和制度保证。3、遵守职业道德准则，做到诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。加强对员工的职业道德和行为守则教育放在工作的首要位置，把遵守房地产评估师职业道德准则视作
9、机构生存和发展的前提条件。通过强化员工职业道德规范教育，保证在专业工作上维护注册评估师的执业形象，更好的促进评估工作扎实有效进行。七、项目进度保证措施加大对在控制措施和手段的执行力度，我们严格执行房地产评估的各项业务操作指导规程。1、为了保证项目进度，配备轿车两辆，笔记本电脑五台，复印机一台，数码相机四部，其他根据需要及时采购；2、用严格的制度保证评估工作的规范性。我们在多年的评估工作中形成了严格有效的规章制度，主要包括关于劳动纪律、档案管理制度、三级复核制度等规定，我们将把人员的职责分工进行细化分解，由项目经理带领评估团队做到内勤外勤协调统一，协调好与各有关单位各层面的工作关系，使团队可以围
10、绕为委托方提供优质服务的精神下全心全意地作好本职工作。我们强调工作纪律，进行工作时间考核，要求人员紧盯各自分3、实行进度情况调度制度，要求项目组每天向负责人汇报业务进度情况，对出现的问题及时提出处理意见，对公司无法协调解决的重大问题，由项目负责人及时与招标方进行沟通与协调并及时解决。4、实行项目人员单独进行绩效考核，对按时完成项目并受到招标单位满意的，兑现相关业务提成。表现突出的，再给予相应奖励；对在未按时完成项目或虽完成项目但未达到招标单位满意的，取消相关业务提成。情节严重的，按单位责任制度追究相关责任人，承担相应处罚责任。评估技术工作管理制度第一条 为保证评估工作的客观公正,防范技术风险,
11、规范评估人员 的行为，使评估工作保证做到客观、公正、公平，特制定本制度。第二条 评估公司是从事评估工作的专业公司，公司实行董事会领导下的总经理负责制，技术管理实行三级审核制度。第三条 评估项目确定后，公司即成立专门工作小组，小组至少有两名估价师参与。地上有附属物的，应有造价师及审计师参与项目评估。第四条 认真做好标的物现场勘察，并作好记录，其内容：1、评估标的物界定房产、地产或房地产综合；2、评估标的物坐落、四至、面积、区域市场环境；3、拍照：A外观 B内部状况 C对标的物价格有重要影响的配套设施及装修 D周边环境状况。第五条 进行标的物实地测量并作记录。1、长度、进深、层高等；2、对于群体标
12、的物分栋、分块测量；3、装修面积、材料、档次等4、填写查勘表，要求文字清楚、数据准确、领测人签字。第六条 搞好相关的市场调查、不搞调查不准编写评估报告。内容主要包括：1、 标的物周边的土地及房地产价格、销售情况、市场需求、发展趋势等；2、标的物所在区域的房地产二级、三级市场价格情况，商业店面的租金水平，基准地价，相关税费的标准以及与汽车站、高速公路、铁路客货站、码头的距离；3、当地政府主管部门的政策文件、基准地价、报建规费、房地产交易税费及工商税务部门规定应交的其他费用以及招商中的各项优惠政策。第七条 土地、房地产评估办法主要包括收益法、市场比较法、成本法、假设开发法、路线价法和基准地价修正法
13、等。对不同的情况使用不同的方法，并对选用的方法进行说明。第八条 撰写评估报告1、严格遵守房地产估价规范、土地估价技术规程，做到客观公正公平；2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为准，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露； 3、报告的估值要有充分的依据，特别是涉案评估、拆迁评估。4、评估报告完成后，按要求由注册估价师签字。第九条 评估报告的审定评估公司实行分级审核制度各级审核必须认真填写报告审核意见表。1、评估报告审查分为撰写人自审、一审、二审、终审；2、自审要求：语句通畅，无错别字，排版整齐，字体规范，编号统一，评估方法正确，核实报告内容与委托方提交的各项
14、资料等并对报告风险进行评价；3、一审要求：一审由评估技术人员执行。评估技术人员要求对自审中存在的错误作出标记以备汇报，特别注意审查报告中的区域的自然形态的描述是否准确，报告中专业术语是否洽当，报告排版、错别字及附件资料是否齐全及、核算评估结果等；同时对报告风险进行评价；4、二审要求：二审由本部门技术经理负责，要求：对自审、一审中是否有语言、文字、技术描述和评估计算过程等方面的误差并及时纠正。特别复核评估方法的选用及计算以及计算依据是否正确，基础数据的取值是否符合相关政策、法律、法规的要求，评估结果是否合理并对报告进行风险评价；5、终审要求：终审由公司技术总监负责，要求是确认评估报告的合理、合法
15、性，并对整体风险进行评价，并代表公司签发，经审不合格评估报告不得出具。6、加大技术经理二审及技术总监终审责任。对重大评估报告实行技术总监、总经理联审制，公司作出风险评估，出现问题由技术总监、总经理联合承担领导责任。具体处罚根据问题严重性酌情处理；7、报告转送由业务人员负责；业务人员应对报告中的证件、盖章、签字、页码、附件等进行核对，并填写报告审核意见表中的转送栏。第十条 评估报告存档评估报告存档由报告人、技术经理和文员完成。技术总监和总经理定期检查。第十一条估价人员的职业道德1、遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则；2、 与委托方保持正常的业务来往，不向相关人员提供不正当的利益；3、 严格执行采购合同，完成合同要求；4、自觉接受政府采购部门的监管。第十二条 本制度的解释权归本公司。存量房评估作业流程获取评估任务，接受委托签定评估委托合同书
