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1、 百利新城商住小区前期物业管理投标书目 录第一部分 百利新城商住小区前期物业管理商务文件.3第一章 企业基本情况4第一节 公司综合情况简介，物业管理服务理念、目标4第二节 公司法人地位及法人代表人证明7第三节 所管辖物业项目的基本情况概述、管理业绩.18第四节 所经营管理的类似的物业项目的经验.19第五节 企业档案管理方式及财务管理模式.24 第六节 企业人力资源管理方式.34第二章 投标报价.42第三章 前期物业管理服务经费预算方案.43第一节 物业服务费收支预案和支出预算方案.43第二节 前期物业管理每一阶段收入、支出项目测算及风险预测.49第三节 项目年度盈亏情况.51第四节 项目增收节
2、支措施.53第四章 项目的管理机制架构.53第一节 整体管理构想、服务定位、目标、管理模式和工作计划.53第二节 拟配置管理人员、服务人员的管理架构.61第三节 各类管理人员的培训计划、工作方式及工作目标78第四节 管理运作、信息反馈、激励、监督、自我约束机制.85第五节 物质配备、到位时间及维修养护方案90第五章 授权委托书.94第六章 投标承诺书.95第七章 投标保证金收条复印件.96第二部分 百利新城商住小区前期物业管理技术文件.97第一章 前期介入工作方案98第一节 前期物业管理工作计划方案和各项工作流程.98第二节 前期介入服务方案.102第二章 物业维修、养护管理方案117第一节
3、共用部位的日常和定期维修养护、检修、保养和回访计划117第二节 共用设施设备经济运行方案.119第三节 处理各种紧急情况和各种突发设施设备故障的应急方案.127第四节 房屋及配套设施各项管理指标的承诺及措施.132第五节 业主自用部位的装饰、装修管理方案134第三章 公共秩序维护管理方案.137第一节 公共安全及周围秩序的工作方案148第二节 车辆停放、临时出入和交通秩序维护工作方案150第三节 对重点区域、重点部位的巡查计划152第四节 临时人员出入管理工作方案及安全防范措施152第五节 消防、公共安全、公共卫生等方面的突发事件应急预案155第四章 清洁保洁管理服务方案161第一节 公共区域
4、日常清洁保洁、消杀及垃圾处理工作计划161第二节 物业清洁保洁岗位区域工作标准、规程和检查控制规范162第五章 绿化养护管理服务方案168第一节 绿化养护管理方案168第二节 绿化养护各岗位区域工作标准、规程和检查控制规范174第三节 对故意损坏植物的预防性措施182第四节 对绿化完好率的承诺及措施.183第六章 社区文化与便民服务.183第一节 社区文化娱乐方案和措施183第二节 便民服务措施185第一部分百利新城商住小区前期物业管理商务文件第一章 企业基本情况第一节 公司综合情况简介，物业管理服务理念、目标一、广西南宁宏祥物业管理有限公司综合情况简介广西南宁宏祥物业管理有限公司（以下简称公
5、司）是一家专业从事现代物业服务的优秀企业。公司成立于2005年10月，注册资金50万元人民币，具有三级物业管理资质。公司现有二个分公司百色分公司、北海分公司。优秀的员工及优质的服务是一个服务企业生存发展的根本！公司拥有一批高素质的优秀专业人才：其中执物业管理企业经理岗位证书22人、助理工程师以上职称6人、会计师以上职称2人、经济师以上职称1人、中级园艺工以上职称3人、消防员培训证书8人及有两年以上保洁经验员工82人，是一支专业化、高效率的物业服务队伍。现公司骨干员工不但有扎实的深圳和南宁物业服务先进经验，还接受过中国最优秀的物业管理专业权威大学-深圳物业管理学院培训和在深圳中海、万科、福田等优
6、秀物业服务企业锻炼。因此，公司的服务质量完全能够达到物业服务一级标准，完全具备开拓市场承担大中型住宅小区、高层楼宇、商务物业、机关团体学校、中高档酒店、高级别墅和工业厂房厂区等综合物业服务能力。公司和公司员工的热情服务，深得业主委员会及开发商和业主（用户）满意和好评，并成为良好的合作伙伴，没有失去服务项目，还不断取得新业务。二、物业管理服务理念宏祥公司坚决落实“以人为本，人性化服务”的服务理念，深入强化“爱岗敬业，自觉奉献；居民生活无小事，当天事当天办；细节就是重点；事事要落实，件件有回音；“你好”在先，微笑常驻”的企业文化，充分利用公司先进的物业服务技术和成熟的物业服务经验，切实控制成本，项
7、目部（物业服务中心）营造亲切、友爱、热烈气氛，员工兴致勃勃地工作，积极向上的表现和态度，通过全体员工的辛勤劳动，为业主（用户）创造“安全、文明、整洁、舒适”的有序生活/工作环境。宏祥公司为了保障服务质量和服务品质，建立品牌，建立有规范的物业服务质量体系文件，其物业服务质量手册中，明确规定全公司员工必须遵守员工行为规范，公司在员工行为规范中制定了“基本服务规则”和“服务行为意识规范”来保证公司物业服务理念“以人为本，人性化服务”的实现。三、物业管理服务目标我们公司一向倡导构建“和谐小区”的人居模式，强调由物化管理上升到“和谐小区”，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“和谐小区”的服务目标。
8、“和谐小区”涉及三个层面，一是和谐建设单位/业主委员会与业主之间关系，是建设单位的成功开发（业主委员会的热心工作）才有了小区新生活，业主们才进一步凝聚情感；二是和谐业主与物业服务企业之间关系，通过多种交流形式促进物业服务人与小区居民以及小区居民之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统小区概念得以理性回归，并激发小区居民共同参与建设小区人文环境的积极性，通过多种宣传形式培养小区居民集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低服务难度，提升服务效果；三是和谐建设单位/业主委员会与物业服务企业之间关系，建设单位/业主委员会选聘了物业服务企业来服务
9、小区及小区居民，给物业服务企业创造了财源和给物业服务企业创造了就业机会，物业服务企业良好的服务也树立了建设单位/业主委员会的良好形象。第二节 公司法人地位及法定代表人证明第三节 所管辖物业项目的基本情况概述、管理业绩目前广西南宁宏祥物业管理有限公司已进驻和签约的小区有26个，建筑面积在5万平方米以上楼盘有8个，管理的总建筑面积约116万平方米。一、南宁市丽园小区是单位组织商业化运作商住小区。位于高新区农院路10号。由广西生物制品厂开发建设。2007年2月全部投入使用，2008年5月由我公司接管。建筑面积14多万平方米，共16栋小高层住宅楼，约1100户。二、南宁市琅东商贸城是南宁市琅东纯商业场
10、地。位于长湖路与竹溪大道交汇处，竹溪大道12号。由广西傲然商贸有限责任公司开发建设。2005年12月全部投入使用，2006年8月由我公司接管。建筑面积5万平方米，有农贸市场、灯饰城、海鲜夜市、餐饮酒楼。三、南宁市世纪家园小区是南宁市琅东早期开发最成功楼盘之一。位于五象广场与市政府间，金洲路17号。2008年1月由业主大会选聘接管。建筑面积近3万平方米，其中地下1层为停车位、地面1层商铺、其次为高层为住宅。四、百色市滨江国际小区百色市右江区江滨二路，首席纯水岸高尚社区，项目总占地面积40.6亩，总建筑面积近10万平方米，绿化率约37%，容积率3.0，多层和高层住宅共10栋依江而建， 是目前百色档
11、次最高楼盘。我公司进入百色的第一个物业管理项目，2007年4月由我公司接管。五、百色市凤凰花园小区是百色市最大的经济适用房小区。位于右江区凤凰巷与屠宰场交汇处。由百色市佳绿房地产开发有限公司投资建设。建筑面积29.8万平方米。全部为多层住宅，分三期开发建设，2007年3月接管。第四节 所经营管理的类似的物业项目的经验根据我公司所经营管理的类似的物业项目的经验，结合百利新城商住小区物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下物业服务措施，以保证服务模式的实现及服务产品的供给：一、导入ISO9002质量管理体系公司参照ISO9000质量体系，结合物业服务行业的特点，并经公司优化处理，建立了适用的自己的物业服务质量体系文件，且着重抓好质量手册。我们公司的质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性。质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业服务服务的基石。公司骨干员工能熟练改进和运用质量手册，一线员工已养成自觉执行质量手册。随着国际标准化组织于2000年12月颁布了2000版质量管理标准，我们审时度势，积极跟进，及时对原有的质量体系进行了改版，并经一年来的实践证明使用有效。在小区物业服务的实施过程中，我们将一如既往地推行IS090
