《房地产开发企业少列收入虚增成本偷企业所得税案模板》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发企业少列收入虚增成本偷企业所得税案模板（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产开发企业少列收入、虚增成本偷企业所得税案第一部分： 1一、关键词 1二、案例目的 1三、概念解释 11. 建筑容积率12 .楼面地价1第二部分： 2一、案件背景介绍 2（一）案件来源 2（二）纳税人基本情况 2二、查前准备 3（一）申报表比率分析 4（二）财务费用分析 4（三）业务招待费分析 4三、检查情况 5（一）收入检查 51侧面突破，查出少计收入。 52 巧妙分析，发现隐瞒首付款项。 63 现场核查，违章建筑收租金 。6（二）成本核查 71 综合评估，确定检查突破点。 72. 地税机关协查建安发票 83. CTAIS “发票流向查询”查出假材料发票 94. 拆迁办协查，查出假拆迁协
2、议。 95. 不配比结转成本，热力站成本全入一期。 9（三）期间费用审查。 101. 未完工开发产品多列利息支出。 102. 多列广告费、业务招待费。 10四、定性处理 11（一）查补税款计算 11（二）定性处理 121. 查补税款及税罚款 122. 发票罚款 123. 阻挠检查行为罚款 134. 涉税案件移送 13第三部分： 13一、一事不二罚 ”的解析 错误！未定义书签。二、案例总结归纳 14一）手段总结 二）方法总结 错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。三）案例培训价值 房地产开发企业少列收入、虚增成本偷企业所得税案第一部分：一、编写人winwind二、编写目的通过本案
3、，使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、多列成本， 偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在 查前、查中的运用。三、关键词企业所得税 少计收入 虚假发票 虚增成本 多列期间费用四、基本概念（一）建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面 积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反 比。（二）楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价， 是指按特定地块的规划容积率， 每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价 噁筑总面积；或：楼面地价 =每平方米土地单价容积率。楼面地
4、价为单 位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的 项目。第二部分：一、 案件来源 专项检查二、纳税人基本情况（一）工商注册、税务登记情况金海岸房地产开发有限公司 （以下简称金海岸公司） ，成立于 2003 年 10 月。工商登记类型： 内资有限责任公司； 企业所得税主管税务机 关：国税部门。该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入 元，缴纳企业所得税 万元，营业税金及附加 元。（二）企业经营情况金海岸公司 2003 年以 186.48 万元每亩的价格在市中心取得拍卖 土地 85.8 亩，共开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规 划建筑面积 20 万平方米。其中都
5、市花园一期建筑面积 10 万平方米， 于 2006 年竣工；都市花园二期建筑面积 10 万平方米，尚未竣工。该企业 2004 年实现预售收入 9863.90 万元，2005 年实现预售收 入 10821.23 万元， 2006 年实现一期现房销售收入 12000 万元， 二期 预售收入 3000 万元。该地区对预售收入适用 15% 预计计税毛利率， 土地增值税按照收入 1%比例预征。 截至 2006 年底，都市花园一期所有房屋均已售出三、案件查处情况（一）案头分析准备稽查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表 及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私 访，深入
6、到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了 解。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部 了解情况不一致。具体分析如下：金海岸公司纳税申报情况查前准备分析表单位：万元项目年度200420052006纳税申报情况1销售收入32685.132预售收入9863.9010821.2330003计税成本30397.174期间费用期间费用总 计814.99788.7470.765其中：利息支 出582.34582.346其中：业务招 待费13512020.767其他期间费 用97.6586.40508主营业务税金及附加646.09708.79327.59应纳税所得额18.5112
7、5.65-1418.0710应纳所得税款6.1141.4711已纳所得税款6. 1141.471.申报表比率分析该企业取得预售收入及销售收入32685.13万元，三年来仅缴纳企业所得税款47.57万元，企业所得税贡献率为 0.13%,而根据纳税评 估预警值，所得税贡献率低于3%，为明显异常；该企业都市花园一期2005年度已经竣工清算，其项目毛利率为7%,也远低于该地区房地产行业30%预警值。稽查人员分析该企业可能存在虚增成本或者 少计收入问题。2. 财务费用分析该企业2004 2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而 借
8、入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未完工。根据国税总局有关税收政策规定，从事房地产开发 业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产 完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在 税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。3. 业务招待费分析该企业2004、2005年列支业务招待费 255万元。根据总局有关 税收政策规定，预售阶段不允许扣除业务招待费。该问题也需要在查 账阶段，取证核实。通过以上分析，该企业多项评估指标存在异常。由此确定了下一步稽查实施的重点环节（二）稽查实施2007 年 7 月 18 日，市国税局稽查
9、局给金海岸公司下达了检查通 知书及调账通知书，该公司签收检查文书后，于次日声称所有账簿及 其它会计资料于 2007 年 5 月财务室失火中烧毁，因此无法提供，并 出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料。稽查人员对 财务人员就此事作了询问笔录。稽查人员分析认为：该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿， 而其它房间未受损失，这种可能性不大。经报市局领导批准，决定参 照同地段楼盘销售价格，对该企业采取核定征收措施征收税款。在税 务部门强大的压力下， 2007 年 7 月 23 日，该企业被迫交出了账簿。1. 收入检查（1）侧面突破，查出少计收入 针对该单位所得税贡献率及毛利率明显偏低，可能存
10、在少计收入 的问题。检查人员调阅了收入及预收账款等有关账簿，并对企业提供 的销售合同进行了累加，未发现问题。做了大量的工作，却未有实质性突破，检查人员感觉百思不得其 解，难道位于市中心的都市花园项目果真是“赔本赚吆喝”么？针对案 情进展情况，局领导及时召开了案情诊断会，会上有同志提出该企业 营业费用确实有点高啊！一语惊醒梦中人，针对该企业采取委托销售 方式的特点，检查人员全面调阅了该企业“营业费用佣金支出”账簿， 果然发现在 2004 年 12 月 31 日和 2005 年 12 月 31 日的凭证中共支 付销售佣金 680.56 万元，凭证后附的委托代销合同中， 规定代销手续费为3%,以此推
11、算该企业当年应有22685.13万元预售收入，查阅申报表，该企业只申报了 20685.13 万元预售收入，差额居然有 2000 万元之多。经过询问，几经周折，该企业法人代表承认了将 2000 万元预售 款项隐藏在4张个人银行卡，未在账簿纪录，从而少申报预售收入少 纳税的事实。（2）巧妙分析，发现隐瞒首付款项 检查人员在核查按揭销售收入时，发现了一个奇怪的现象，该企 业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有 关法律规定，这是非常不正常的。检查人员分析认为，企业可能存在 隐瞒首付款项的情况。经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付 款收据的复印件，金额合计 57
12、0 万元。而企业辩称这是因为要替业户 办理按揭贷款，伪造收据采取的变通措施，实际并未收款。尽管从银 行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查 人员先后联系了3户购房户， 并作了询问笔录， 证实购房户早在 2004 年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取 得了确凿证据。（3）现场核查，违章建筑收租金为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所在地进行现场核查。意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2006 年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所， 但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金
13、400 万元未申报纳税的违法事实。2. 成本检查（1）综合评估，确定检查突破点 收入项目检查初战告捷后，检查组并未就此收兵。考虑到隐瞒收 入的 2970 万元后，该企业的毛利率与一般项目的毛利率相比仍然偏 低。鉴于这种情况，检查人员对该企业开发成本的构成进行了分析： 都市花园一期单位工程成本为 3039 元，而土地出让金出让价格为每 亩 267 万元，合楼面地价 800 元，经审查土地出让合同，并到国土资 源局外调，认为可以排除土地成本虚列的可能。建安成本经测算，单 位建安成本达到 2009元。根据xx市稽查局对房地产行业检查的经 验值， 18 层以上层高的高层楼建筑，该市单位建安成本一般在
14、1600 元/平方米左右，金海岸公司的单位建安成本明显高于正常值。该企业 对主要材料采取甲方供材的方式，自行采购。甲方供材 12365.88 万 元，建安成本费 7731.30 万元，均存在真票假票混杂，虚增成本的可 能性。厂总成本 3.039亿元单位工程成本3039元（单位工程成本偏高）厂总地价 8000万元楼面地价800元（排除异常）建安成本2.009亿单位建安成本2009元（高出预警值）拆迁补偿款2300万元（可能存在问题）甲供材料成本建安费1.237亿元（虚增成本高危环节）7731 万（发票当地开具）拆迁办协查“拆迁补偿协议”（确定伪造补偿协议）地税机关 协查建安发票 （确定了多列成本）CTAIS系统发票流向查询（确定了多列成本）“都市花园一期”成本分析图（2 ）地税机关协查建安发票在检查建安费用发票时，细心的检查人员发现有几张由某地税局 开出的建筑安装业代开发票存在疑点：一是同一时间、同一开票人开 出的代开发票号码不在一个号段上；二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别；三是机打发票票面信息的字体、排版 格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。检查组人 员进行会商，认为同一时间、同一开票人在正常情况下应该是在同一 台机器上开具的、同一时期领取的发票， 发票号码跳号的可能性极小; 发票上代开机关的印章，一般只在征收机
