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1、精品文库房地产估价理论与方法重要公式1 . 2房地产的概念建筑密度 %= 建筑基底总面积X 100%建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积X建筑密度X建筑层数容积率=建筑密度X建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积2. 3房地产的供求与价格.供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量弹性=作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化 -房地产需求的价格弹性-房地产需求的收入弹性-房地产需求的人口弹性-房地产需求的交叉价格弹性-房地产需求
2、的价格预期弹性-房地产供给的价格弹性-房地产供给的要素成本弹性房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比=一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比=房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2 . 4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值 =正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途
3、，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。房地价格=土地价格+建筑物价格土地价格=房地价格一建筑物价格建筑物价格楼面地价=-楼面地价=房地价格一土地价格 土地总价总建筑面积土地总价 总建筑面积土地总面积土地总面积土地单价容积率期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值
4、一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价-补地价（单价）-补地价（总价）-补地价（单价）=现楼面地价X现容积率一原楼面地价X原容积率=补地价（单价）X地总面积=原楼面地价X（现容积率一原容积率）-补地价（单价）=原容积率下的土地单价 X（现容积率一原容积率）原容积率4. 4建立价格可比基础X套内建筑面积 建筑面积X使用面积建筑面积-建筑面积下的价格=使用面积下的价格-套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格X 使用面积套内使用面积公顷=10 000平方米亩=666.67平方米平方英尺=0.09290304平方米坪=3.30579平方米-平方米下的价格=公顷下的价格0 000-平方米下的价
5、格=亩下的价格代66.67-平方米下的价格=平方英尺下的价格弋.09290304-平方米下的价格=坪下的价格为.305794 . 5交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为: 可比实例成交价格 可比实例成交价格X交易情况修正系数=可比实例正常市场价格X 1 =可比实例正常市场价格可比实例成交价格1 士 S %X 100=可比实例正常市场价格或者：上式中,1 或100 士 S %100是交易情况修正系数建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格欢迎下载-# -1士 S% 100 士 S%-采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格士交易情况修正数额=可比实例正常市场价格-正
6、常成交价格 一应有卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格X卖方缴纳税率X买方缴纳税率 卖方实际得到的价格1卖方缴纳税率 买方实际付岀的价格 1+买方缴纳税率-正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实际付岀的价格-应有卖方缴纳的税费=正常成交价格-应有买方缴纳的税费=正常成交价格-正常成交价格=-正常成交价格=4. 6交易日期调整可比实例在成交日期时的价格X （1 士T% ）=可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格X（100 ir）/100 =可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格 X估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价
7、格成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X成交日期的下一时期的价格指数X再下一时期的价格指数XX估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：期数可比实例在成交日期时的价格X （1 士价格变动率）期数=可比实例在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X （1 土价格变动率X期数）=可比实例在估价时点时的价格4. 7房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格 或者：可比实
8、例在其房地产状况下的价格X房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格X 1=可比实例在估价对象房地产状况下的价格1 士 R%可比实例在其房地产状况下的价格X 100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格注：上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4. 8求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式：估价对象价格=可比实例成交价格100 士 R100/ （）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格100/ （） X （） /100 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格估价对象价格 X （1 士 S %） X
9、 （1 士 R %）=可比实例成交价格估价对象价格=可比实例成交价格X交易情况修正系数 X交易日期调整系数 X房地产状况调整系数X （1 士 T %）或者：X 1 X （1 士 T %） X 1 或者:1 士 S%估价对象价格=可比实例成交价格X 100 X 100 士 T X 100100 士 S100100 士 R-百分率法下的修正、调整系数累加公式：估价对象价格=可比实例成交价格估价对象价格 X （1 士 S% 士 R %）=可比实例成交价格X （1 +交易情况修正系数 +交易日期调整系数+房地产状况调整系数）X （1 士 T %）或者：X 1 士T % 或者：估价对象价格=可比实例成交
10、价格1 士 S%士 R %X 100 士 T估价对象价格=可比实例成交价格-差额法下的公式：估价对象价格=可比实例成交价格5. 2房地产价格的构成开发利润=开发完成后的房地产价值计算基数=土地取得成本+开发成本，即：100 士 S 士 R士交易情况修正系数 土交易日期调整系数 土房地产状况调整数额土地取得成本 一开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费 直接成本利润率=开发利润/ （土地取得成本+开发成本）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用：投资利润率=开发利润/ （土地取得成本+开发成本+管理费用）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可
11、称为 成本利润率，即：成本利润率=开发利润/ （土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价）,相应的利润率可称为 销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5. 3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格一折旧新开发土地价格=取得待开发土地的成本+ 土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润 上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积X 100%新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费
12、用+总销售税费+ 总开发利润）/（用地总面积X开发完成后可转让面积的比率）X用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价 埒肖售费用、销售税费和开发利润的比率 得岀：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息1销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价+土地开发
13、总成本+总管理费用+总投资利息(1 销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积(取得该荒地的总代价+ 土地开发总成本+总管理费用十总投资利息)(1 销售费用、销售税费和开发利润的比率)河转让熟地面积比率 X亥荒地总面积新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物重新购建价格旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧5. 5建筑物的折旧建筑物的折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余
14、经济寿命=经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：Di = D = C S/N=C (1 R) /N上式中：Di第i年的折旧额。D是一个常数；C建筑物的重新购建价格；S建筑物的净残值N建筑物的经济寿命；R建筑物的净残值率；(C S)称为折旧基数；年折旧率 d=D/C X 100% =(C S)/(C X N) X 100 % =(1 R)/N X 100 %有效经过年数为t年的建筑物 折旧总额Et=D X t = (C S)t/N = C(1 R) t/ N直线法折旧下的 建筑物现值 的计算公式为：V=C Et = C (C S)t/ N = c1 (1 R)t/ N上式中：Et 建筑物的折旧总额；V 建筑物的现值；(C S)称为折旧基数；成新折扣法V=C + q式中：V建筑物的现值；C建筑物的重新购建价格；q建筑物的成新率();用直线法计算成新率的公式为：q = 1 (1 R)t/N X 100 %=1 (1 R) N n/N X 100 %=1 (1 R) t/ t + n X 100%建筑物经济寿命=1/年折旧率修复所必需的费用W修复后的房地产价值扣除功能过
