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1、房地产价格影响因素分析Analysis of the influential factor Of price of real estate 2011年 月 日摘 要 房地产业是中国经济的支柱行业，作为“衣食住行”的一个重要组成部分，房地产的发展是关系到国计民生的一件大事。近年来，关于房地产的研究成果已经有很多，本文仅就自己的了解做一点分析。本文集中分析了房地产价格的，围绕房历史发展以及构成，以地产价格这一中心做了相应的研究，就房地产自身的客观条件、房地产供给与需求、关于房地产的政策调控以及购房者的购房心理等方面提出了这些因素对于房地产价格的影响。并在此基础上，提出了在当前房价偏高的现实条件下解
2、决房地产市场的不足这一问题的一些个人建议。本文是利用规范的研究方法进行的专题研究。全文共分为三章的内容，首先，第一章着重介绍了房地产价格的历史发展、价格本质、价格特征以及价格的构成。力图使读者清晰的了解什么是房地产价格以及房价主要包含哪些部分。其次，第二章是本文的关键之所在，主要从五个方面分析房地产价格的影响因素，这是本文的核心章节，本文其他所有的内容都是围绕着这一部分展开的。最后一部分主要介绍的是中国房地产市场的现状，以及在这些现象中所表现出来的房地产市场尚且存在的问题，并在最后就这些问题提出了自己认为可行的对策建议。本文的创新主要表现在利用最新的市场数据来分析房地产市场，并利用简单易懂的图
3、表来对问题进行说明。关键词：房地产价格；影响因素；本质；现状；建议AbstractReal estate industry is the pillar industry of Chinas economy, as an important part of basic needs of real estate development is a major event related to the peoples livelihood. In recent years, research on real estate has been a lot, there is a bit of my own
4、 understanding. This paper focuses on analyzing the real estate prices around the historical development of real estate, in order to do real estate prices of the corresponding research center to its own objective conditions of real estate, supply and demand, regulation and policy on the real estate
5、purchase Housing and psychological aspects of those proposed purchase of these factors for real estate prices. In addition, on this basis, made the reality of the current high prices of real estate market conditions, to resolve the issue less than some of my personal recommendations. This study is t
6、he use of standardized methods of case studies. Paper is divided into three chapters, the first thing, the first chapter focuses on the historical development of real estate prices, price nature of the composition of prices and price characteristics. Trying to make the reader a clear understanding o
7、f what is the real estate prices and that prices include what parts. Secondly, the second chapter is the key to this article, mainly from the five factors of real estate prices, which is the core of this chapter, all other contents of the article revolves around this part of the expansion. The last
8、part describes the status of the Chinese real estate market, and demonstrated these phenomena in the real estate market Shangri problems, and in the final on these issues put forward their own suggestions considered feasible. This innovation mainly is in the use of the latest market data to analyze
9、the real estate market, and use easy to understand charts to illustrate the problem. Key words: Real estate price; influential factor; essence; current situation; suggestion朗读显示对应的拉丁字符的拼音字典 - 2 -目 录引 论1一、房地产价格概述1（一）房地产价格的发展1（二）房地产价格的本质2（三）房地产价格的特征3（四）房地产价格的构成5二、影响房地产价格的因素5（一）客观因素对房地产价格的影响5（二）需求体系对房地
10、产价格的影响7（三）供应体系对房地产价格的影响8（四）政策法规对房地产价格的影响9（五）心理因素对房地产价格的影响10三、我国房地产价格现状分析及对策建议11（一）房地产价格现状11（二）房地产价格市场存在的不足12（三）控制房价的对策建议13结 语 14主要参考文献15- 1 -引论房地产是一个属于经济范畴的学科。经济学对于房地产价格的解释是一个逐渐发展和深入的过程，从早期的古典经济学，到新古典经济学，产业经济学，新制度经济学以及行为经济学都对房地产价格给出了自己的理解，同时也对影响房地产价格的因素做出了深入的研究。 房地产作为现在中国经济发展的支柱产业，房地产价格既是房地产经济理论研究的核
11、心，也是现实生活中人们关注的焦点。自1990年我国土地使用制度市场化以来，特别是近几年，我国房地产价格持续攀升涨幅一路增大，广大工薪阶层的购房压力越来越大，房地产价格的不健康上涨在一定程度上影响了社会的稳定与和谐高效发展。从2003年起，国家就出台了多项房地产调控政策，试图将房价控制在一个合理的位置，但就目前而言，房地产价格过高依然是一个值得关注和解决的问题。 我认为，只有从房地产价格影响因素这方面着手，才能从根源上真正找出房价不正常的原因。本文试就影响房地产价格的相关因素进行分析，借以找到科学的调控房价的有效措施。 一、房地产价格概述（一）房地产价格的发展 房地产价格由土地价格，建筑物价格，
12、构筑物价格等共同构成，理论上而言，房价和地价之和构成房地产价格。在市场交易中，房价与地价并不是分开单独计算的。这是因为土地具有不可移动的性质，购买一所房子，同时也就相当于购买了这一块土地的使用权，故而在房地产市场中，土地和房屋时作为一个整体出现的。因此，房地产价格不仅取决于建筑物或者构筑物的成本，还取决于土地的价值。1古典政治经济学的观点 古典政治经济学早期的地租理论 曹振良等房地产经济学通论北京：北京大学出版社，2003:244-245以威廉配第为代表，他最早提出极差地租的概念，配第认为土地的位置不同，使得土地的价值存在差异，比如肥沃的土地比贫瘠的土地更加有价值。配第认为用土地租金，既地租来
13、衡量土地价值是合理的，这就是最早的地租理论。 在配第之后，魁奈 高波等现代房地产经济学导论南京：南京大学出版社，2009:130-131对地租理论作了进一步的研究，他提出了“纯产品学说”，认为农业中因为自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。2古典经济学的观点 古典经济学的代表人物亚当斯密给地租下了一个定义：地租是为使用土地而支付的价格。土地价格应该是包括购买种子，支付工资，购置农具的费用以及一定的利润。斯密还从土地市场价值超过个别价值中得出了级差地租。斯密之后的李嘉图在劳动价值的基础上比较充分的阐述了地租理论。他否认绝对地租的存在，指出劣等地的生产条件决定农产品的生产价格，地租则不构成生产价格的某部分。3马克思主义的观点 马克思主义阐明了资本主义地租的三种形式：绝对地租，级差地租和垄断地租。由于土地的稀缺性与所有权垄断，不
