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1、1.0 目 的 确定合理的管理费收费标准，为公司物业管理的正常经营提供保障。2.0 范 围 适用于港城物业公司及物业管理项目的管理费测算。3.0 职 责 根据接管物业管理项目的实际情况，由公司综合事务部负责所接管物业管理项目的组织架构及人工成本测算，品质管理部负责设备、安全、清洁、绿化成本的测算，财务管理部根据 综合事务部和品质管理部提供的数据对项目的管理服务费进行综合测算。4.0 方法及过程控制4.1 物业管理费的测算方法一般有两种： 1、列举法， 2、倒推法 列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价； 倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。
2、在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。4.2 列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公 司要求来制定的。4.3 倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、 调研、分析， 参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。4.4 将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较 合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。4.5 为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人 工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。4.6 注意事项：4.6.1 地域
3、差异，注意地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；4.6.2 法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算 上的差异。4.7 物业管理费测算公式为： 物业管理费单价所有费用的总和参加测算的物业收费总面积4.8 物业管理收费面积的确定 : 物业管理收费面积的依据是置业公司提供的物业资料 （以提供给置业公司销售部门的售楼 面积为准）。面 积 统 计 表（单位:平方米）名称住宅面积商业面积写字楼面积会所面积别墅面积学校面积面积合计购房合同面积分摊管理费面积注: 如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同 中按套内面积计或
4、按套计，则应加入分摊管理费面积。4.9 列举法测算4.9.1 人工费用的测算4.9.1.1 组织架构的确定根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配 备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预 测。4.9.1.2 人工费用的测算根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司薪酬管理规定进行人工费用的测算。 人工费用包括：工资、社会保险费、奖金、加班费、服装费、通信费、伙食费、福利及补贴等。4.9.1.3 工资的测算（单位：元 / 月）根据确定的组织架构，按照公司薪酬管理规定的规定进行人员工资的测算。人员工资测算 （ 单位：
5、元 ）序号名称工资标准人数工资金额（月）1经理工资标准人数2经理助理工资标准人数3行政管理人员工资标准人数技术、维修人员工资标准人数5保安人员工资标准人数6保洁人员工资标准人数7绿化人员工资标准人数8其他人员工资标准人数合计4.9.1.4 奖金（单位：元 / 月）根据确定的组织架构，按照公司薪酬管理规定的规定进行奖金的测算。奖金测算（单位：元 ）序号名称标准（折算月）人数奖金金额（月）1季度奖标准人数2年终奖标准人数合计4.9.1.5 工资附加费（单位：元 / 月）按照政府规定及公司薪酬管理规定进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准 按国家规定的标准计提。4.9.1.6 社会保险费的测算（
6、单位：元 / 月）按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标 准差异较大，在测算时请注意区分） 。4.9.1.7 福利费根据确定的组织架构，按照公司薪酬管理规定的规定进行福利费（伙食费、交通费、 通信费、生日费等）的测算。福利费测算 （单位：元 ）序号名称标准（折算月）人数补贴、奖金金额（月）1伙食费标准人数2交通费标准人数3通信费标准人数合计4.9.1.8 其 它未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。4.9.2 行政费用的测算（单位：元 / 月）4.9.2.1 低值易耗品购置费用4.9.2.2 管理处办公用水电费4.9.2.2.1 水费根据管理处
7、水费的使用情况（包括饮用水） ：A.使用水费金额使用量（立方） / 月水费收费单价B.饮用水金额饮用水（桶） / 月桶饮用水单价4.9.2.2.2 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：A.照明用电费用办公照明的功率按每天实际使用时间（折算成的小时单位） 电费收费标准B.办公电器用电费用空调等办公设备的功率按每天实际使用时间（折算成的小 时单位）电费收费标准4.9.2.3 办公设备维护费用 主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。4.9.2.4 通讯费。 物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、 对讲机等。4.9.2.5 公务车辆费根
8、据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。4.9.2.6 招待费用招待费用的测算可纳入到不可预见费用中。4.9.2.7 电脑维护费用根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、 维护费用、网络使用费、打印机耗材、软件开发费用的分摊等。4.9.2.8 报刊资料费因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。4.9.2.9 咨询及诉讼费 聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。4.9.3 财产费用的测算（单位：元 / 月）4.9.3.1 折旧费用管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在 2000 元以上，使用年限超过一年） 按
9、使用年限进行折旧。固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。折旧费用固定资产的原值固定的使用年限 12 月4.9.3.2 资产的摊销管理处前期发生的开办费按物业委托管理合同的合同期限进行分摊开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、保安器械、机电维修工具、清洁用品、清 洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。分摊费用开办费发生的总额委托的管理期限 12 月4.9.3.3 固定资产的修理费 前期购置的固定资产，按固定资产折旧的 15%计提修理费。4.9.3.4 员工宿舍租金（置业公司提供宿舍，此项费用
10、不计）4.9.3.5 （财产）保险费（公共设施、设备购买的保险） 保险费（须投保的公共设施、设备）总金额保险费率保险受惠物业的总面积 购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧 失物业管理资格。4.9.4 物料消耗的测算（单位：元 / 月）4.9.4.1 服装费的测算（单位：元 / 月）按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。服装费测算 （ 单位：元 ）序号名称服装成本人数服装费用（月）1经理服装成本人数使用月份2行政管理人员服装成本人数使用月份3技术、维修人员服装成本人数使用月份4
11、保安管理人员服装成本人数使用月份5保洁管理人员服装成本人数使用月份6绿化人员服装成本人数使用月份7其他人员服装成本人数使用月份合计4.9.4.2 保安物料消耗根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法） ，按照实际使用年限进 行摊销。保安器材分摊测算 （单位：元）物资名称单价数量使用期限每月分摊费用备注对讲机1080元/台 353年1050元所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进 行测算。（参考价格）对讲机电池100 元 /台 702年292元对讲机耳唛30元/个 350.5年175元电警棍600元/根 102年250元白手套1500元/台 23年85元热水瓶30
12、元/只21年5元巡更棒（可选）1900元/根 53年267元巡更感应点60元/个 1003年167元手电筒70元/个 153年30元干电池3元/节 520天202元防火服1000元/套 53年139元防火面具150元/个 103年2元灭火器充装20元/个 5002年元消防工具400 元 / 套 55年33.元烧水壶50元 /个 11年5元救援绳8元/米 5005年67元反光背心35元/件63年5.9元紧急隔离带75元/盘 103年21元交通路锥70元/个 503年98元安全标贴500元1年30元合计8683.3元4.9.4.3 保洁物料消耗根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法）
13、 ，按照实际使用年限进行摊 销。保洁材料分摊测算 （单位：元）名称用途单位单价月均消月均消备注耗数量耗金额玻璃刮刀清洁玻璃把25.00375.00所有材料可根据所管小区 的需要，按照实际配置情 况及使用年限进行测算。铲刀清洁地面把4.0028.00清洁桶盛水个9.0019.00长地拖清洁地面把15.00345.00扫把清洁地面把6.00318.00垃圾斗清扫垃圾个5.00210.00地刷清洁地面把5.00315.00尘拖布清洁大堂套20.00120.00毛巾擦拭物品条5.001575.00鸡毛掸除尘把10.00110.00洁厕刷清洁便池把3.0033.00胶手套劳动保护双4.0028.00地毯清洁剂清洁地毯瓶75.002150.00洗衣粉清洗物品包5.00210.00去污粉去除污迹瓶7.00214.00洗洁精清洗物品桶25.004
