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1、五常市房地产市场调查报告2012年5月目录一、城市概况- 2 -1、地理位置- 2 -2、城市规模- 2 -3、城市历史- 3 -4、交通情况- 3 -5、气候资源- 3 -6、支柱产业- 4 -二、城市宏观经济- 5 -1、经济总量- 5 -2、居民人均可支配收入- 5 -3、社会固定资产投资额- 6 -4、社会消费品零售总额- 6 -5、产业结构比例- 7 -6、“十二五”发展规划目标- 7 -三、城市发展规划- 9 -1、整体发展路线- 9 -2、城市布局及发展方向- 10 -四、土地市场- 11 -1、土地供应情况- 11 -2、近期土地成交情况- 12 -五、房地产市场- 13 -1
2、、近年房地产开发情况- 13 -2、楼盘信息与存量表- 13 -3、调研楼盘个案详情- 15 -4、房地产市场综合分析- 20 -六、建材家居市场- 22 -1、建材家居市场分布情况- 22 -2、亚臣路家居商圈- 22 -3、亚臣路建材商圈- 24 -4、北方新村建材大市场- 26 -5、建材家居市场综合分析- 28 -六、农资市场- 29 -1、农资市场分布情况- 29 -2、五常市农资大市场及农机销售点- 29 -3、种子销售市场- 31 -4、粮贸商业街- 33 -5、农资市场综合分析- 34 -一、城市概况1、地理位置五常市隶属于黑龙江省哈尔滨市的县级市，位于黑龙江省南部。地处北纬4
3、44至4526和东经12633至12814之间。北接松嫩平原，距省城哈尔滨115公里；东南靠张广才岭西麓与尚志市相邻，东北部与哈尔滨市阿城区相邻，西部、西南部、南部与吉林省的榆树、舒兰、蛟河毗邻，是黑龙江和吉林两省的经济结合部。2、城市规模市域总面积7512平方公里，辖11个镇、13个乡、一个省级工业园区（牛家工业园区），总人口104万。五常地域呈狭长形，西北倾斜。全市素有“六山一水半草二分半田”之称。市域内中山面积达481平方公里，占总面积的6.4%，低山面积1653平方公里，占总面积的22%，丘陵面积1118平方公里，占总面积的14.9%，高平原面积2270平方公里，占总面积的30.2%，
4、堆积谷平原面积323平方公里,占总面积4.3%,冲积平原面积1667平方公里，占总面积的22.2%。中山、低山、丘陵面积3252平方公里，占总面积的43.9%,高平原、平原、河谷平原面积4260平方公里，占总面积56.7%，水面183.7平方公里，占全市总面积的2.5%。3、城市历史五常原名欢喜岭，清咸丰四年设“举仁、由义、崇礼、尚智、诚信”五个甲社，取其“三纲五常”之意，得名五常。既有儒雅的古韵，又体现了城市文化品位。五常市于1855年放荒垦地，于欢喜岭设五个甲社，始称五常。1869年，派旗官“协领”设衙于五常堡，1882年设五常厅，1909年设“五常府”，1913年设县，1993年设市。4
5、、交通情况五常市交通发达，距哈尔滨太平国际机场115公里，境内有拉滨铁路贯穿南北，黑大、哈五、铁通、雪乡等主干线公路形成网络，四通八达。202国道贯穿全境，是黑龙江省南下图们江的途经城市。5、气候资源五常市属中纬度温带大陆性季风气候，夏短冬长，寒暑悬殊。年平均气温3.5 ，最冷月(一月)平均气温大约为-19.1，最热月（七月）平均气温22.4。年平均降水量625毫米，无霜期124天，日照2576小时。五常市有丰富的资源，境内林地630万亩，草地37万亩，林地蓄积量达1225万立方米；沙金、铜、铁等矿产达200多种，刺五加、山参等中草药300余种，木耳、猴头等山野菜40余种，虎、熊等野生动物30
6、余种；龙凤山、磨盘山两大水库蓄水量10亿立方米，拉林河、忙牛河、溪浪河三大水系水质清澈。6、支柱产业五常市整体经济还是依靠工业及周边乡镇农业为主要支撑点。五常市是黑龙江省乃至全国的重要商品粮基地。年产绿色优质水稻约100万吨，被誉为“中国香米之都”、“张广才岭下的水稻王国”。全市农作物播种面积243万亩，其中水田种植面积已发展到150万亩，已成为全国水稻生产的五强县之一。玉米种植60万亩，大豆种植38万亩，薯类2万亩。畜牧业发展前景广阔，产值占农业总产值的比重达到29.6%。制药、酿酒、纺织等传统产业实力雄厚，“葵花”、“华雨”等品牌驰名海内外。化工、机械、食品等产业正在迅速崛起，工业经济占国
7、民经济总量达50%以上，五常已被列入全省经济十强县之一。二、城市宏观经济1、经济总量五常市近年经济快速增长，2009至2011年三个年度生产总值增长率分别达到 15.6%、14.8%、16.9%。2、居民人均可支配收入3、社会固定资产投资额随着近年城市房地产投资开发的加大，社会固定资产投资额增长显著，2009年至2011年的增长率分别达到36.5%、42.4%、30.1%。4、社会消费品零售总额5、产业结构比例2010年，一、二、三产业结构比为34.6：20.7：44.7。与“十五”末一、二、三产业结构相比，一产业比重下降5个百分点，三产业比重增加6个百分点。第一产业比重下降较大，第二产业持平
8、，第三产业比重明显增加，经济结构进一步优化。6、“十二五”发展规划目标“十二五”末，生产总值、工业增加值、全口径财政收入、全社会固定资产投资实现“四个翻番”，即生产总值达到426.2亿元、工业增加值达到93.6亿元、全口径财政收入达到16亿元（其中地方一般预算收入8亿元）、全社会固定资产投资额达到260亿元。城镇居民可支配收入和农民人均纯收入年均增长达到13%。 基本实现农业现代化到2015年，高产、优质、高效、生态、安全的现代农业发展格局初步形成。机械化程度达到98%以上，标准化和组织化程度达到75%以上。水稻总面积达到280万亩，建成国家级现代农业示范区；优质玉米、绿色蔬菜、特色经济、畜牧
9、养殖在现代化建设上实现突破性进展。新农村建设走在全省前列，形成“镇村一体化”发展格局。 建成中等规模城市到2015年，建成“30平方公里、30万人口”的中等规模城市。围绕金山公园，发展北部新城；建成东北外环公路，繁荣东部经济；开放杏花山公园，拓展南部休闲空间；建成跨铁立交桥，拉动西部发展。水电路气线“五网”完善，建成高标准住宅250万平方米。旅游、物流、金融、餐饮等现代服务业活力更强，城市经济更加繁荣。 建成牛家工业新城到2015年，8.4平方公里起步区内基础设施实现“八通一平”；深度开发利用北药、矿产、木材、农副产品等优势资源，建成医药、食品、装备和高新技术4个产业集群，新引进超千万元项目1
10、00个，实现税收2亿元，使牛家园区成为五常工业聚集区，哈南工业新城最亮点。 人民生活安定富裕到2015年，农村砖瓦化率达到98%以上，城乡人均住房增加3平方米；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长65%以上；财政供养人员工资和津贴补贴逐年增长；城乡养老保险、医疗保险达到100%，扩大城乡低保面；敬老养老、社会救助水平不断提高，低收入群体的生活得到改善。社会更加稳定，人民安居乐业。三、城市发展规划1、 整体发展路线坚持新城开发与老城改造并重，按照“30平方公里、30万人口”中等规模城市发展定位，围绕金山公园，发展北部新城；建成东北外环公路，繁荣东部经济；开放杏花山公园，拓展南部休闲空间；建
11、成跨铁立交桥，拉动西部发展。完成以亚臣路为纵轴、金山大街为横轴“三纵六横一外环”的城区总体规划，建设宜居五常。2、 城市布局及发展方向根据市区的自然条件与特点，城市结构形态确定为以亚臣路为发展轴，以步行街至电影院为市中心区，以市政府周边片区为新城区。未来的五常市城市整体规划发展的方向，还是会依托亚臣路向北延伸，形成与哈尔滨牛家工业园区相呼应的趋势。四、土地市场1、土地供应情况五常市2010-2012年度国有建设用地供应计划表单位：公顷年份供应总量新增建设用地存量建设用地2010年250.3227.223.12011年260.4230.130.32012年274.0238.135.9黑龙江五常市
12、基准地价表 单位：元/平方米 土地用途土地级别商业用地住宅用地工业用地51424115638119012320811071115875686724368622、近期土地成交情况项目名称地块受让人地块位置土地用途容积率成交面积（单位：公顷）成交价格（单位：万元）凯旋城小区湖南昌友置业投资有限公司五常镇花园街东侧、五二路西侧、金山新村南侧其他普通商品住房用地下限：1上限：3.574930.559福明建材小区哈尔滨福明房地产开发有限公司五常镇建材大市场院内其他普通商品住房用地下限：1上限：7.920.374172.62金三角生态园小区哈尔滨盛世金成房地产开发有限公司五常镇葵花路西侧、建设大街南侧其他
13、普通商品住房用地下限：1上限：3.571.7547886.846龙御祥府小区五常市兴晟房地产开发有限公司五常镇运输路东侧、宝立小区西侧、慈云寺南侧其他普通商品住房用地下限：3.41上限：3.410.5318342铭奥国际小区(南区)哈尔滨铭建房地产开发有限公司五常镇启智大街东段南侧其他普通商品住房用地下限：1上限：2.231.4722245.07金座国际黑龙江金座房地产开发有限公司五常镇花园路东侧、亚臣路西侧、丰源塑业南侧其他普通商品住房用地下限：1上限：4.073.1938929.033综合分析：近期五常市城区住宅用地成交价格在12万/亩至43万/亩，成交均价约22万/亩。五、房地产市场1、
14、近年房地产开发情况2006年至2010年，全市城乡共完成房地产投资额44.5亿元，总开发面积498万平方米，改造棚户区82万平方米，其中城市开发住宅面积达235万平方米，农村开发住宅面积达263万平方米。城市人均住房面积由2005年的16.53平方米增加到现在的19.03平方米，农村人均住房面积由2005年的18.368平方米增加到19.97平方米。2011年全市住宅开发面积100万平方米（其中棚户区改造30万平方米，新建4个高标准住宅小区）。2012年计划开发量：改造棚户区20万平方米，建高档住宅小区30万平方米，推进小城镇建设，开发面积50万平方米，全市房地产开发量达到100万平方米。2、楼盘信息与存量表项目名项目地址总占地面积（）总建筑面积（）容积率产品类型销售价格（元/）去化率（%）存量（）宝立小区五常市建设大街与运输路交汇处2580006280002.43多层、 高
