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1、一、市场法市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。（一）理论依据市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。（二）基本思路在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在
2、评估基准日的价值。（三）适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4.风景名胜区土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等。（四）操作步骤运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价
3、格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。二、收益法收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。（一）理论依据收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于
4、市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下,仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动,也会影响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。（二）基本思路采用折现的方法来估算资产价值。利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值，是容易被资产交易各方所接受的。（三）适用范围收益法适用于资产所有者的未来收益可以用货币衡量；为未来收益所承担的风险收益也是可以衡量的，如商场、写字楼、旅馆、公
5、寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。（四）操作步骤（1）搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；（2）预测估价对象的未来收益（如净收益）；（3）求取报酬率或资本化率、收益乘数；（4）选用适宜的收益法公式计算收益价格。三、成本法成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。该方法认为生产成本与价格之间有着密切的联系。（一）理论依据成本法的理论依据是生
6、产费用价值论和替代原理。以房地产评估为例,成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的,其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格,与房地产的未来运用效率无关。因此,成本法评估的价值是会计价值。在此需要注意的是:房地产成本的增加不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高,但是在运用成本法估价时,投入成本的增加就意味着房地产价格的上升,其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。（二）基本思路先计算被评估资产的现时重置成本,即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费,然后再减去各项损耗,所得到
7、的差额即为被评估资产的评估值。因为资产的价值是一个变量,影响资产价值量变化的因素,除了市场价格以外还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗、因技术进步而产生的功能性损耗、因资产外部环境变化而产生的经济性损耗等。 （三）适用范围成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、新开发地等特殊性房地产评估比较适用。但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它
8、的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到一定的限制。（四）操作步骤（1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；（2）测算重新构建价格；（3）测算折旧；（4）求取积算价格。四、假设开发法 假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。在评估待开发土地价值时，假设开发法运用较为广泛。（一）基本思路运用该方法评估地价时，首先要估算开发完成后房地产正常交易的价值，然后扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价值余额来确定被估土地价值
9、。具体来说，作为一个房地产开发商，他购买这块土地进行开发的目的是将其出售赚取利润。开发商买地，进行土地投入，必须有收益，而且这个收益是越高越好。因此，开发商就会根据规划部门对该地块的限制条件，如用途、容积率、建筑密度、绿地覆盖率、建筑物高度、朝向等，以及有关法律法规的现值，来确定该块土地的最佳使用状况。然后根据当前的房地产市场状况，预测建筑完成后房地产的售价，以及完成这以开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常利润。这样，开发商就可知道他为取得这块土地所愿意支付的最高价是多少。也就是说，这个最高价等于开发完成后的房地产价值扣除开发成本和相应利息、利润之后的余
10、额。（二）适用范围假设开发法只要适用于下列房地产的评估：1待开发土地的评估。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。2.将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价格减去土地开发费用。3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还应包括拆迁费用。（三）计算公式假设开发法的计算公式表现形式很多，但根据假设开发法的基本思路，其基本公式是：P=A-(B+C+D+E)式中：P土地价值； A开发完成后的房地产价值； B整个开发项目的开发成本； C投资利息； D开发商合理利润； E正常税费。实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费在我国
11、香港特别行政区，假设开发法的计算公式为：地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-发展商利润或地价=总开发价值-开发费用-开发者收益-取得土地所需的税费其中，开发费用包含拆迁费和对现有承租者的补偿、基建费、业务费、财务费、应急费、代理及法律事务费用等。目前，现实评估中假设开发法的一个较具体的计算公式为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润（四）操作步骤根据假设开发法评估的基本思路，假设开发法评估的程序为：调查房地产的基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发总投资，预测开发利润，测算投资利息和税费，估算待估对象价值。1.调查房地产的基本
12、情况（1）调查土地的限制条件，如土地政策的限制及城市规划、土地利用规划的制约等。（2）调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，以及周边的土地条件和利用现状。（3）调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设状况等。（4）调查房地产利用要求，掌握城市规划对此宗土地的规划用途、容积率、绿地覆盖率、建筑物高度的限制等。（5）调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期、是否已设定抵押权等。这些权利状况对确定开发完成后的房地产价值、售价及租金水平有着非常密切的关系。2.确定被估房地产的最佳开发利用方式根据调查的土地状况和房地产市场条
13、件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、容积率、绿地覆盖率、建筑物高度、建筑物装修档次等。在选择最佳的开发利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且需要进行合理的预测。最佳的开发利用方式决定开发完成后销售时能获得最高的收益。3.预测房地产售价根据所开发房地产的类型，对开发完成后的房地产总价，可通过两个途径获得：（1）对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场比较法去顶开发完成后的房地产总价。（2）对于出租的房地产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所
14、开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。具体确定时需要顾及以下几个要点：1）单位建筑面积月租金或年租金；2）房地产出租费用水平；3）房地产还原利率；4）可出租的净面积。其中，租金水平可依据类似房地产来确定。例：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）： 4.估算各项成本费用（1）估算开发建筑成本费用。开发建筑成本费用（包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润等）可采用比较法来测算，即通
15、过当地同类建筑物当前平均的或一般建造费用来测算，也可通过建筑工程概预算的方法来估算。（2）估算专业费用。专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用建造费用的一定比率估算。（3）确定开发建设工期，估算预付资本利息。开发建设工期，是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时期。根据等量资本要获得等量利润的原理，利息应为开发全部预付资本的融资成本，不仅是建造工程费用的利息，还应包括土地资本的利息。房地产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等，即使这些费用是自有资金，也要计算利息。这些费用在房地产开发见者工程中投入的时间是不同的。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如，预付地价款的利息额应以全部预付的价款在整个开发建设工期计算；开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。若有分年度投入数据，则可进一步细化。例如，建造期为两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。开发费、专业费在建设竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。（4）估算税金。税金主要是指建成后房地产销售的营业税、印花税、契税等，应根据当地政府的税收政策估算，一半以建成后房地产总价的一定比例计算。
