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1、实用文档从财务报表分析房地产行业特征以万科为例财务报表既反映了企业的财务状况，同时也是企业经营状况的综合反映。本文我们将通过五个行业代表企业的财务报表（资产负债表和利润表）进行较为浅层的分析从而得出房地产行业的经济特征与其近年来的经济趋势。一、直观分析以下是五个行业代表企业2016 年度资产负债表与利润表的结构百分比表：结构资产负债表汽车信息行业（万房地产高科技产零售业（国制造业（上达信息）行业（万业（中兴）美电器）汽）科）流动资产货币资金13.67%10.48%22.84%20.19%17.94%应收票据0.06%0.00%1.40%0.04%5.09%应收账款13.45%0.25%18.3
2、5%5.78%5.19%预付账款0.21%6.05%1.23%9.10%3.48%应收利息0.01%0.00%0.00%0.00%0.06%应收股利0.00%0.00%0.00%0.00%0.27%其他应收款2.01%12.69%3.13%0.45%1.18%存货17.14%56.26%18.93%18.39%6.27%一年内到期的非流动资产0.00%0.00%0.00%0.00%8.95%.实用文档其他流动资产0.51%1.04%7.19%影响流动资产其他科目0.00%0.06%0.00%流动资产合计47.06%86.83%56.03%非流动资产可供出售金融资产4.97%0.16%8.55%
3、投资性房地产0.00%2.63%0.43%长期股权投资0.53%7.43%10.61%长期应收款9.20%0.00%0.33%固定资产7.49%0.82%7.97%在建工程0.77%0.09%2.25%无形资产6.70%0.15%1.83%开发支出3.58%0.00%0.00%商誉17.12%0.02%0.11%长期待摊费用0.26%0.12%0.26%递延所得税资产0.00%0.87%3.53%其他非流动资产2.32%0.88%0.27%影响非流动资产其他科目0.00%0.00%0.00%非流动资产合计52.94%13.17%43.97%资产总计100.00%100.00%100.00%流动
4、负债短期借款35.40%2.00%1.48%应付票据0.00%0.43%1.99%5.56%18.43%8.23%0.00%79.67%72.38%1.88%0.00%1.42%4.45%0.47%0.00%0.97%0.00%5.31%17.24%1.22%0.00%3.07%0.06%0.96%0.00%0.13%0.00%0.00%2.92%1.13%2.94%2.74%0.00%1.01%0.00%20.33%27.62%100.00%100.00%10.68%0.00%8.25%21.82%.实用文档应付账款6.04%16.62%17.82%15.32%17.73%预收账款0.28%
5、33.06%5.71%1.45%3.84%应付职工薪酬0.21%0.46%3.65%1.28%1.72%应交税费3.22%1.15%0.70%0.55%2.36%应付利息0.07%0.05%0.00%0.00%0.08%应付股利0.00%0.00%0.04%0.13%0.04%其他应付款6.76%12.83%9.64%5.72%7.68%预计负债0.00%0.00%0.63%0.00%0.00%递延收益 - 流动负债0.00%0.00%0.50%0.00%0.00%其他流动负债0.00%0.00%0.00%0.98%0.03%影响流动负债其他科目0.00%0.00%5.78%0.00%0.00
6、%流动负债合计52.86%69.82%64.77%47.26%50.37%非流动负债长期借款6.31%6.79%3.54%0.00%0.73%应付债券0.00%3.50%0.00%0.00%2.40%长期应付款0.00%0.00%0.00%0.00%0.03%专项应付款0.00%0.00%0.00%0.00%0.14%递延所得税负债0.00%0.06%0.07%0.00%0.37%其他非流动负债1.60%0.34%1.10%0.00%0.00%影响非流动负债其他科目0.00%0.00%0.98%0.00%0.00%非流动负债合计8.51%10.71%6.36%0.00%9.83%负债合计61.
7、38%80.54%71.13%47.26%60.20%.实用文档所有者权益实收资本（或股本）17.11%1.33%2.95%36.26%1.87%资本公积金4.95%1.00%7.58%6.47%6.74%盈余公积金1.57%3.92%1.43%3.93%5.46%未分配利润14.11%7.37%7.26%6.08%16.39%少数股东权益0.86%5.81%3.64%0.00%7.31%归属于母公司股东权益合37.76%13.66%18.64%52.74%32.49%计所有者权益合计38.62%19.46%28.87%52.74%39.80%负债及所有者权益总计100.00%100.00%1
8、00.00%100.00%100.00%通过五个行业的资产负债表的对比我们能够发现在资产项目中房地产行业的存货所占比例为 56.26%明显高于其他行业，我们可以猜想由于建筑物的建造周期比较长， 而且房地产企业的建筑规模都很大，因此存货在资产中的比例是非常大的， 这是房地产企业的显著特征。同时对于房地产行业来说，很少出现赊销的情况所以，它的应收账款所占资产比率只有 0.25%.在负债项目中万科的预收账款的比例达到了 33.06%，预收账款虽然是负债，但同时也是现金流。 所以我们可以看出万科的资金周转能力很强。当然这也是房地产行业的特点之一： 房地产行业单位产品的金额较大，一般不能一次性付清， 所
9、以在同时也需要缴纳一部分预付费用。其中万科的应付债券达到 3.50%说明万科具有良好的信用以及盈利能力。二、财务比率分析.实用文档下面我将分别借以速动比率、总资产周转率、 营业利润率分别对企业的偿债能力、经营效率、盈利能力进行分析。速动比率总资产周转率营业利润率上汽万达信息万科中兴国美电器98.80%56.61%43.78%93.78%114.25%126.35%34.43%42.54%89.70%110.12%6.40%12.49%16.23%1.15%0.21%（ 1）速动比率是考虑到存货的变现能力差的因素，将存货从流动资产中减去，因此其反映的企业短期偿债能力更让人信服。从表中我们可以明显
10、看到万科的速动比率最低，这就是由于房地产行业存货占流动资产比列较大这一特征的影响。（ 2）总资产周转率则可以反映企业销售能力的强弱，从表中我们可以看出，房地产行业的销售能力较之其他行业相比还是较弱的。（ 3）最后在营业利润率一项中，万科排名第一。作为房地产业的老大，万科的利润率一直维持在较高的水平。当然，我们都知道近几十年房地产的形式都是一片大好，其利润率久高不下也在意料之中。三、趋势分析下面是万科 2008-2016 年有关营业收入、 税后利润、每股收益及每股股息的指标图：201620152014201320122011201020092008.实用文档营业收入（万元）24047724195
11、549131463880013541879103116257178275507138548881014099178税后利润（万元）283502625949441928752182975515662591159961883961643001463987每股收益（元）1.91.641.431.371.140.880.660.480.37每股股息（元）7.907.205.004.101.801.301.700.501.00趋势分析表：201620152014201320122011201020092008营业收入（ %）586.65%477.04%357.12%330.36%251.55%175.11%123.72%119.2
