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1、评估工作方案本公司根据资产评估法、招投标法、中华人民共和国企业国有资产法、国有资产评估管理办法、企业国有资产评估管理暂行办法、企业国有资产评估报告指南和资产评估各项准则、指南及指导意见的要求，结合项目的具体情况，特制定此评估服务工作方案。 一、 委托方基本情况 二、 服务工作目的 本机构遵循独立、公正、公平的原则，为委托方实现经济行为目的所涉及资产提供价值参考依据。 所提供服务：本机构及其评估专业人员遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务
2、行为。 三、 服务依据 （一） 法规类依据 1.中华人民共和国公司法（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）； 2.中华人民共和国资产评估法（全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布） 3.中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 4.国有资产评估管理办法（国务院第91号令，1991年）； 5.企业国有资产评估管理暂行办法国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）； 6.企业国有产权转让管理暂行办法（国资委、财政部第3号令，2003年12月31日）； 7.关于加强企业
3、国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）； 8.企业国有资产交易监督管理办法（国务院国资委 财政部令第32号）； 9.关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权2009941号）； 10.中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 11.中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）； 12.中华人民共和国房地产管理法(2007年8月30日)； 13.中华人民共和国物权法（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）。 14.企业国有
4、资产评估项目备案工作指引（国资发产权201364号） 15.中央企业资产评估项目核准工作指引（国资发产权201071号）； （二） 准则类依据 1.资产评估准则基本准则（财企（2004）20号）； 2.资产评估职业道德准则基本准则（财企（2004）20号）； 3.资产评估准则评估报告（中评协2011230号）； 4.资产评估准则评估程序（中评协2007189号）； 5.资产评估准则机器设备（中评协2007189号）； 6.资产评估准则不动产（中评协2007189号）； 7.资产评估价值类型指导意见（中评协2007189号）； 8.资产评估准则无形资产（中评协2008217号） 9.专利资产评估
5、指导意见（中评协2008217号）； 10.资产评估准则企业价值(中评协2011227号)； 11.企业国有资产评估报告指南（中评协2011230号）； 12.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协200318号）； 13.资产评估职业道德准则独立性(中评协2012248号)； 14.资产评估准则利用专家工作(中评协2012244号)； 15.房地产估价规范（GB/T50291-2015）； 16.城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）； 17.城镇土地分等定级规程（GBT18507-2001）； 18.企业会计准则基本准则（财政部令第33号）。 （三） 项目单位及主管部门
6、相关规定 （四） 评估目的涉及的经济行为依据 （五） 其他依据 四、 工作方式方法 整个评估过程中必须履行下列评估程序。 (一)明确评估业务基本事项 项目负责人应与委托方进行充分沟通，明确和记录下列基本事项，形成评估项目基本情况调查表，并按照本单位相关规章制度逐级汇报。 1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。 2.评估目的。 3.评估对象和评估范围。 4.价值类型。 5.评估基准日。 6.评估报告使用限制。 7.评估报告提交时间及方式。 8.评估服务费总额、支付时间和方式。 9.委托方与资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。 (二)业务分析 项目负责人应根据项目基
7、本情况，对胜任能力、独立性、业务风险等进行初步判断，按照本单位相关规章制度逐级汇报，由本单位相关规章制度规定的具有决定权的人员决定是否承接评估业务。 (三)签订业务约定书（或委托合同） 本单位在决定承接评估业务后，项目负责人应遵守资产评估准则业务约定书等资产评估相关准则、规定，撰写业务约定书，并按照本单位相关规章制度逐级汇报、审批后签订。 评估项目执行过程中，当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化时，项目负责人应当与委托方及时协商相关内容，并按照本单位相关规章制度逐级汇报、审批后，签订补充协议或者重新签订业务约定书。 (四)项目分析 项目负责人应结合项目基本情况，进
8、行项目分析，主要包括： 1.进一步了解项目涉及企业情况、资产特点及分布情况，对于特殊行业和特殊资产应初步确定评估方法，有针对性的确定资产负债清查评估明细表和资产评估资料清单。 2.进一步了解项目背景和整体时间安排，消除项目整体实施过程中可能造成的评估工作时间进度、人员安排等的不利影响，与委托方初步协商评估计划。 3.与其他中介机构建立良好的合作关系，明确分工和信息交换方式。 (五)编制评估计划 1.项目负责人编制评估计划，并按照本单位相关规章制度逐级汇报、审批。 2.评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编 制和提交评估报告等评估业务实施全过程。 3.评估计划通常包括：评估的具体
9、步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容，项目负责人可根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度。 4.重大的国有资产评估项目，项目负责人应根据相关部门的监管需要，及时将评估计划向其汇报。 5.评估计划制定后，项目负责人应根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整。 (六)现场前期准备 1.项目组进驻前，项目负责人应根据项目特点，向委托方及被评估单位提出评估的工作要求和具体计划，通常包括：评估所需第一批资料清单，评估计划的时间进度、现场评估配合工作内容、评估人员工作分工及联系方式，现场评估工作条件。 2.对于被评估资产所处地域分散或类别复杂、被评估单位数量较多的项目，项目负责人应基于项目顺利
10、开展的原则，在必要时，对被评估单位进行统一的评估培训。 (1)评估培训内容通常包括：培训的时间地点及对象，第一批资产评估资料清单及解答人员联系方式，评估计划的时间进度、现场评估配合工作内容、评估人员工作分工及联系方式，现场评估工作条件。 (2)重大的国有资产评估项目，项目负责人应根据相关部门的监管需要，及时将评估培训内容向其汇报。 3.对于被评估资产所处地域分散或类别复杂、被评估单位数量较多的项目，在项目组进驻前，项目负责人应根据项目特点，派专人指导被评估单位提供资料，落实被评估单位配合人员及联系方式，保证评估工作的顺利进行。 (七)现场调查 评估人员应当遵守资产评估相关准则、规定，根据评估业
11、务具体情况，对评估对象进行适当的现场调查。 1.要求委托方或者被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。 2.要求委托方或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。 3.应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属并对其资料进行必要的查验。 4.在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。项目负责人应制定相应的调查方案，明确分类原则、调查对象、工作步骤等内容。 5.评估人员应当根据评估业务需要和评
12、估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。 6.当评估人员现场调查遇有障碍无法履行程序时，项目负责人应与委托方及被评估单位进行协商，提出问题内容和解决意见，保证现场调查程序的适当履行。 7.项目负责人应将现场调查中的重大问题及解决方案，按照本单位相关规章制度逐级汇报、审批。 8.重大的国有资产评估项目，项目负责人应根据相关部门的监管需要，及时将现场调查的工作内容、完成时间、存在问题(无法履行的评估程序及其原因、解决建议)等情况向其汇报，获得其同意认可。 (八)收集评估资料 1.评估人员应当遵守资产评估相关准则、规定，根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实
13、施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。 2.评估人员应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。 3.收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。通常包括：查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式。 4.现场调查工作结束后，项目负责人应统计遗留问题和尚缺资料清单，与委托方、被评估单位进行沟通，提出解决意见，确定问题解决及资料提供的时间安排和联系方式。 (九)评定估算 1.评估人员应当遵守资产评估相关准则、
14、规定，根据评估业务具体情况进行评定估算。 2.评估人员应当根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法，并于评估报告中披露选择的方法及其原因。 3.评估人员应对所搜集的评估资料进行整理，充分分析其可靠性、相关性、可比性，按照工作底稿索引进行归集。 4.评估人员应当根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。采用成本法，应当合理确定重置全价和各相关贬值因素(成新率)；采用市场法，应当合理确定参照物，根据评估对象与参照物的差异进行必要的价格调整；采用收益法，应当根据被评估单位提供的盈利预测及风险分析资料，合理确定收益期和折现率，合理预测未来收益。 5.评估人员应当对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。 6.评估人员对同一评估对象需要同时采用多种评估方法的，应当对采用各种方法评估形成的初步评估结论进行分析比较，确定最终评估结论，并于评估报告中披露确定评估报告使用结果的评估方法及其原因。 7.对于国有企业的企业价值评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上应采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。 8.项目负责人应将评定估算中的重大技术问题及解决
