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1、新建项目承接查验前期介入作业指导书修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人新建项目承接查验前期介入作业指导书1目的依据国家相关法律法规规章及项目开发运营实际情况，规范新建项目在竣工验收的基础上进行承接查验及移交工作，便于交付后物业管理工作的正常开展与实施。2范围适用于地产物业分公司与产业新城、地产等业务集团之间的承接查验工作。3职责3.1. 分公司3.1.1. 分公司负责新建物业承接查验及移交接管工作。3.1.2. 指定专人编写物业承接查验工作安排，并与开发建设单位进行充分沟通协商。3.1.3. 组织收集、审核物业档案图纸资料，并办理资料的移交。3.1.4. 组织成立承接查验小组(承接
2、查验小组通常由工程维修部、品质管理部、服务中心相关人员组成)，组织物业承接查验及交付工作的具体实施。3.1.5. 落实并督促开发建设单位对承接查验发现的不合格项进行整改，确保工程达到移交的标准。3.2. 服务中心3.2.1. 在分公司的组织下完成物业承接查验及移交工作。3.2.2. 工程移交后，安排相关人员进场并进行管理和维护。3.2.3. 对移交的档案图纸资料进行归档保管。4方法和过程控制4.1. 承接查验的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。4.2. 新建物业承接查验流程图4.3. 物业承
3、接查验过程方法4.3.1. 承接查验前期准备A. 地产项目部在工程竣工后，向物业分公司提交承接查验邀请函及全部竣工资料。B. 分公司应在接到地产承接查验邀请函且全部竣工资料齐全后，对资料进行审查清点，资料审查合格5个工作日内，成立“新建物业承接查验小组”(以下统称为“验收小组”)，并明确小组成员的职责分工。C. 验收小组成立后的2个工作日内，与地产协商沟通，制定承接查验工作安排计划，报分公司工程维修部审核，总经理审批。4.3.2. 承接查验流程A. 验收小组依据承接查验工作安排计划所确定的时间节点按照新建物业共用部位验收表、公共绿化验收单所列项目进行逐项验收。B. 实施承接查验工作过程中，物业
4、验收小组汇总验收不合格项，并填写工程质量缺陷整改通知单，经签字确认后，交地产推进质量缺陷的整改工作。C. 分公司接到复验申请后，2个工作日内组织对质量缺陷的整改进行验收，按工程质量缺陷整改通知单上的信息进行逐项查验销项，合格后在验收通过证明书上签字确认。D. 实施承接查验工作过程中，为提高客户满意度、适应物业服务需要而进行的改进事项，由分公司填写改进意见，提交地产集团决策。4.3.3. 承接查验问题处理4.3.3.1. 违反安全质量底线标准的处理若在房屋集中交付前第7个工作日还存在不能达到交付安全底线标准要求的，以及房屋存在共性的、有可能引起客户群诉的质量问题，分公司应立即上报物业集团工程维修
5、中心，上报资料中应包括现状图片、工作量清单等详细情况。物业集团工程维修中心负责与地产集团协商解决。保存协商解决相关记录资料。4.3.3.2. 属非安全质量底线标准问题的处理A. 属非安全质量底线标准的质量缺陷，若在房屋集中交付前无法全部解决，分公司应与地产集团以备忘录的形式将所有质量缺陷予以记录，确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。分公司与地产集团应充分协商沟通，在交付后的整改期限内对未接管部位协同管理，确保成品的有效保护。B. 对资料不齐、设计缺陷、整改超时限等问题，分公司应按以下时限进行信息预警：a) 服务中心将信息反馈至项目所属地产片区总经理，抄大区工程负责人；b) 三个工作日内地产
6、片区无任何解决措施或明确回复的，分公司报项目所属地产大区总经理，同时将问题上报物业集团工程维修中心；c) 三个工作日内地产大区无任何解决措施或明确回复的，由工程维修中心及时将信息反馈至地产集团总部工程部门；d) 以上程序执行后仍无法解决的，由物业集团计划运营中心升级至股份公司相关部门；e) 上述信息资料中应包括现状图片、剩余工作量清单，目前各层级的反应状况等详细情况。4.4. 承接查验具体要求4.4.1. 承接查验内容4.4.1.1. 按专业可分为工程资料类、房屋本体类、公共设施设备类、景观/绿化/清洁设施类、社区/公建配套类。4.4.1.2. 工程资料类主要指产权资料、设备设施技术资料、声像
7、资料、图纸资料、施工过程资料、合同协议、电子软件资料(含硬件锁)、安装调试资料、特种设备使用许可及年检资料等。4.4.1.3. 房屋本体类主要指房屋本体的共用部位，包括:屋面、地面、外立面、内墙面、电梯厅、人行楼梯、阳台、门窗、地下空间、防雷设施等。4.4.1.4. 公共设施设备类包括:配电系统、电梯系统、给排水系统、燃气系统、消防系统、智能化系统、道路交通设施、休闲娱乐设施、围栏隔离设施、标识系统等。4.4.1.5. 景观/绿化/清洁设施类包括:景观小品、绿化设施、清洁设施等。4.4.1.6. 社区/公建配套类包括:商业配套、会所配套、物业管理用房、业委会用房、社区警务配套、人防工程等。4.
8、4.1.7. 房屋内部的供暖、上下水、电、门窗、地面、墙面、户门等。4.4.2. 承接查验标准A. 竣工图等图纸资料一B. 国家及地方相应规范、标准。C. 客户感观及使用功能。D. 新建物业承接查验的其他规定。E. 共用设施设备交付安全底线必须符合以下原则：a) 实现全部最终政府审批图纸和设计说明的设计使用功能；b) 不存在可能导致人身伤害的隐患。4.5. 分公司在绿化工程养护期满验收之前确定供方(养护单位)。4.6. 分公司在与地产进行绿化工程养护期满移交验收过程中，同时与供方(养护单位)进行养护交接。4.7. 分公司邀请养护单位与地产、施工单位共同对小区公共绿化进行移交验收。养护单位在养护
9、移交表、公共绿化验收单签字，作为供方与分公司养护交接手续。4.8. 分公司会同养护单位按照第4.3条规定进行小区公共绿化验收，汇总养护单位提出的问题项，记录在工程质量缺陷整改通知单，提交地产督促施工单位整改。4.9. 养护单位须参与问题整改后的复查，对整改结果进行确认，签署养护移交表。4.10. 分公司在电梯安装完成移交时，会同施工单位、维保单位对电梯进行查验，发现的问题记录在工程质量缺陷整改通知单，提交地产督促施工单位整改。4.11. 分公司和维保单位共同对施工单位问题整改情况进行复查，查验合格后，对结果进行确认，形成工程施工质量确认单，分公司、施工单位和维保单位三方签字。4.12. 档案管
10、理项目验收及移交后，服务中心对交接的图纸资料及验收移交过程中的相关记录资料进行存档保存。5. 物业承接查验标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减）5.1. 资料：（新项目房屋交付标准）5.1.1. 产权资料A. 用地批准资料。B. 项目批准资料。C. 施工许可证。D. 用水、用电、用气指标批文。5.1.2. 技术资料A. 住宅区规划图、小区竣工总平面图。B. 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。C. 单位工程竣工验收证明书。D. 地质勘探报告，沉降观察记录。E. 地下管网竣工图。F. 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。G. 电缆铺设记录。H.
11、 线路及电力电缆试验记录。I. 发电机、电动机检查试运转记录。J. 电气设备试验调整记录。K. 电气设备绝缘检查。L. 电气设备送电验收记录。M. 防雷接地电阻检测记录。N. 防雷引下线焊接记录。O. 水、卫生器具检验合格证。P. 通风机风量测量调整记录。Q. 空调器性能测定调整记录。R. 环保达标验收许可证。S. 消防验收许可证。T. 房屋测绘验收资料。U. 房屋验收记录。V. 绿化平面图。5.2. 房屋5.2.1. 内墙面表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑
12、；立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。5.2.2. 顶棚（层高），开间尺寸验收标准基本同内墙面。各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。5.2.3. 地坪地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上
13、下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。5.2.4. 进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.52.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁5.2.5. 阳台除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗
14、带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。5.2.6. 卫生间、厨房间墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。5.2.7. 塑钢门窗门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽
15、内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。5.2.8. 公共部位（楼梯走道）5.2.8.1. 墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。5.2.8.2. 地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。5.2.8.3. 楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。5.2.8.4. 楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。5.2.9. 外墙5.2.
