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1、区“-医院”(-老年病医院)项目投资机会分析区“兴建-医院”项目是区区委、区政府招商引资的重点民生建设项目。项目定位以老年医学为特色的三级甲等综合医院。占地18.27母，设置床位1000张，建筑高度50米，总建筑面积75191平米。地上建筑面积54757平米，共设置4栋建筑，2栋15层的住院楼，1栋12层医技楼，1栋10层门诊急诊楼；地下共三层，建筑面积20434平米，主要设置功能为机动车、非机动车停车位、影像中心、厨房餐厅等辅助功能用房，项目总投资3.36亿元。项目的引资方昆明市区-卫生院，项目的投资方丽江安龙房地产开发经营有限公司，项目主体（建设单位）昆明市区-医院。公司自然人股东：王恒坤
2、51%，法人股东：丽江安龙房地产开发有限公司49%项目于2015年1月23日主体工程完成封顶断水，后续由于投资方资金无法到位，目前处于停工状态。项目属于民办非企业单位（非营利性医疗机构）。医疗工作上严格执行-省非营利性医疗机构有关规定，自收自支，自负盈亏。一、项目SWOT分析（一）项目优势分析1、行业市场优势（1）我国人口结构老龄化导致康复医疗的潜在患者大大增加。4%-6%的老年人生活自理困难并且需要医疗护理救助，而能够提供老年人生活的康复医疗机构，只能满足20%的市场需求，因此老年康复医疗事业存在巨大的市场。再加上大量因慢性病致残的患者，我国社会对康复服务有巨大的需求。近年来我国疾病谱发生了
3、重大变化，慢性病发病率不断攀升。每年有大量慢性病病人急性发病，经治疗或手术后亟待康复。中投顾问发布的2016-2020年中国康复医疗产业深度调研及投资战略研究报告指出，截止2014年，我国60岁以上老年人已占到总人口的15.5%，另有8500万残疾人和2.7亿慢性病患者。如此庞大的人群正处于生活质量极低的状态，与目前的康复医疗现状极不匹配。由于我国康复医疗发展较晚，我国的康复医疗机构和床位供不应求。我国约有3000余家综合医院设置康复医学科，仅占全国综合医院总数的24.6%，其中仅一半设有康复病区；各类康复医院338所，康复编制床位仅占全国卫生机构床位总数的1.18%。以上海为例，每60个需要
4、康复的病人中，只有1人能住院接受康复治疗。（2）预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上，但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。2010年，我国老年市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。（3）2015年，60岁以上的老龄人口将发展到近680万人，约占全省总人口的14.3%。昆明市全市60岁以上老年人口已达91.9万人，占户籍人口总数的16.81%。据预测，到2015
5、年，昆明的户籍老年人口将达到100万人，老年人口占户籍人口的百分比将达到18%左右。到2020年，昆明市的老年人口预计达到125万人，老年人口占户籍人口的百分比将超过20%。高于全国15.5%的平均值。老年人口呈现出高龄化、空巢化、增速快等特点。人口老龄化将催生出医疗、养老康复产业链巨大市场空间。2、区位优势-镇位于昆明市区中部，东临滇池，西接安宁，南连海口，北与团结乡、马街镇毗邻。离市区较近，靠近滇池，环境幽静，有利于老年康复治疗需求。3、产业延伸优势新-医院目前定位为老年病治疗康复医院，在发挥医院治疗诊断的基本功能外，可同时打造老年公寓、敬老院、托老所、家居养老以及延伸的殡葬产业链。把老年
6、病医院、老年公寓、敬老院、托老所和家居养老相辅相成，相互依存，相互促进，必将带来巨大的产业链，创造较大的利润空间。4、政策产业优势（1）老年康复医疗已获医保、分级诊疗等国家政策强力扶持,市场空间巨大。由于康复医疗手术较少、药品耗材消耗低的特性,现有公立医疗体系对康复医疗并不重视、供给严重不足。新医改下,随着国家对康复医疗重要性认识的加强,康复医疗已获医保、分级诊疗等国家政策的强力扶持。（2）目前昆明市已经出台了一系列文件，鼓励引导社会力量参与“医疗+养老”服务设施建设，形成了鼓励、规范、引导养老产业发展的政策框架和产业化发展的良好态势。市民政局与市卫计委坚持问题导向，积极为民营经济投资康复医疗
7、养老服务产业创造政策条件，大力发展社会养老产业。按照关于鼓励社会力量兴办养老服务机构的实施意见，促进医疗卫生资源进入养老机构；明年将选择条件相对好的养老服务机构按照标准完善对应康复医疗机构的整合建设；鼓励社会资本兴建康复医疗养老机构，扩大硬件增量，促进昆明养老产业快速健康发展。引导和支持民营医院改造成养老机构，并将符合条件的医院纳入资金补助范围，享受相关政策扶持。支持社会力量通过PPP的合作方式大力发展养生养老配套产业，推动形成一批具有知名品牌和较强竞争力的养老机构，大力发展“互联网+养老”产业模式。进一步拓展养老服务项目，努力建设一批养老服务企业和养老产品，吸引上下游企业聚集，打造养老服务产
8、业链。（二）项目劣势、风险分析1、医疗体系改革，特别是两票制的实行，使得医院在经营、药品流通等环节发生根本性改变。-医院在项目立项、规划、可研报告、审批等方面都是在医改之前完成，对未来存在的医院经营风险、市场风险等方面估计不足。假如新医改后医院的盈利模式、经营模式没有明确的调整思路，势必会造成医院建成后造血功能不强，导致现金流短缺，给医院可持续发展带来巨大挑战，风险不可控。2、尽管国家新医改政策鼓励民营和外资进入国内医疗服务市场建立营利性医院，但从根本上来讲，营利性医院目前在国内仍属起步阶段，在未来相当长的时间内，无论数量还是规模，非营利性医院仍然将是医疗服务的主体，而且起主导作用。营利性医院
9、要想发展壮大，还有很长的路要走。 3、昆明市现有医疗条件已较为完善，公立医院的技术和人才力量非常强，这使得民营医院的发展更加艰难。民营资本纷纷看好老年医疗市场，特别是随着外资医院的到来，肯定将带来巨大压力和变化，未来有可能会形成较为激烈的市场竞争，因此投资经营营利性医院如果没有充足的资金流，无法形成鲜明的医疗服务特色，将会在竞争中处于不利地位。-医院目前定位为老年病医院，项目定位清晰，但目前经营医院的两家公司现金流明显不足，给医院长期经营带来巨大挑战。4、尽管国务院对医疗机构划分的原则和市场化的大目标已经确定，改革也在进行之中，但在具体操作方面相应的法律、法规还没有出台。在这种情况下，投资经营
10、营利性医院就会遇到许多新的政策层面的问题和阻力，存在一定的政策风险。医保政策的限制无疑已成为目前制约民营医院发展壮大的“瓶颈”。5、老年病医院服务对象较为特殊，是医疗事故多发灾区，在整个医疗服务过程中，医疗不确定因素较多，医院的各个工作部门、各个工作环节都存在潜在的医疗风险，如由于院方对自身利益的切身保护，有意或无意回避患者的正当要求而引发的风险；患者及其家属对院方期望过高，当主观愿望与现实产生差距时，采取过激行为引发的风险；部分患者及家属缺少道德与诚信，进行无理取闹造成的风险；药品出现不良反应而引发的风险等。6、该项目定位是以老年病治疗为主的三级甲等综合医院，目前发展处于初级阶段，没有可以借
11、鉴的经验及模式，后期经营将会投入很多人力、物力和财力，没有很强的现金流难以维持。7、医院在人才培养，软件设备等方面存在不确定性，能否留住并吸引优秀人才将面临巨大挑战。该项目是民营非营利性医院，在目前的医疗体制大环境下，医院建成后在核心人才引进等方面势必会面临巨大困难，给持续经营带来较大风险。8、项目定位为非营利性医院，后续发展要兼顾非营利，但同时民营企业实体运作，追求利润与非营利之间将很难平衡，势必影响后续发展。（三）项目机会分析1、符合政策导向项目定位以老年医学为特色的三级甲等综合非营利性医院，根据相关政策医院按照国家规定的收费项目和价格标准取得的医疗服务收入，将享受免征各项税收的优惠；医院
12、可依照程序申请作为城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗的定点医疗机构。为患者提供方便、优质的服务，并享受相关政策；享受政府对民营医院承担社会职能给予补偿的政策。（2）-省老年病医院、康复养老等不能满足市场需求截止2015年，昆明的户籍老年人口将达到100万人，老年人口占户籍人口的百分比将达到18%左右。到2020年，昆明市的老年人口预计达到125万人，老年人口占户籍人口的百分比将超过20%。2015年，-省60岁以上的老龄人口将发展到近680万人，约占全省总人口的14.3%。目前，-省老年病、康复资源仅集中少数几家综合医院，市场资源相当缺乏，已经远远不能满足市场需求。（
13、3）-省老年病康复养老专项医疗资源缺乏-省目前没有机构能全面开展针对老年病专个体服务项目，如果该老年病医院建成，将填补-省老年病医院的空白，提供全方位产业链配套服务，将极大缓解-省老年康复养老市场紧张局面。4、财务分析（投资回报分析）本项目总投资33667.68万元，按之前可研报告分析，该项目全部投资回收期为4.9年（从运营期第1年开始计），资本金可在运营期内收回，全部投资财务内部收益率为17.95%，高于行业基准收益率，总投资收益率为21.24%，资本金净利润率为35.6%，利息备付率为3.79，偿债备付率为1.37，盈亏平衡点为29.7%。按目前项目后续运营所需投入资金2-2.5亿来看，该
14、笔投资主要用于后续医院建设及室内装修，则项目建成营运后每年可收回投资5000万元，年投资收益1000万元左右，实现年净利润380万元左右，从上述指标可以看出，本项目具有较强的盈利能力、偿债能力和抗风险能力。二、结论综上所述，-省老年病医院（-医院）项目优势为：一是项目基础设施建设已基本完成，项目前期审批、可研、环评、水保、人防、发改、土地、卫计委等相关部门批复都已完成。可节约较多人力、物力成本及时间成本。为医院的后期建设、运营等创造良好的条件。二是-老年病医院市场空间巨大：-省目前没有机构能全面开展针对老年病专个体服务项目，如果该老年病医院建成，将填补-省老年病医院的空白，将催生出全方位养老产
15、业链配套服务，未来市场可期。三是延伸产业链优势 ：新-医院目前定位为老年病治疗康复医院，在发挥医院治疗诊断的基本功能外，可同时打造老年公寓、敬老院、托老所、家居养老以及延伸的殡葬产业链。把老年病医院、老年公寓、敬老院、托老所和家居养老相辅相成，相互依存，相互促进，必将带来巨大的产业链，创造较大的利润空间。四是政策优势：目前从国家及-省昆明市都出台若干政策，大力鼓励民间资本、民营医院参与养老医院、康复等领域的投资建设运营，政策优势明显；同时该医院定位为非营利性医院，根据相关政策医院按照国家规定的收费项目和价格标准取得的医疗服务收入，将享受免征各项税收的优惠；享受政府对民营医院承担社会职能给予补偿
16、的政策。五是投资回报有保障：从目前可研测算财务指标来看，该项目投资建设运营后可实现稳定收益，有一定的投资价值。-医院项目存在着以下风险及劣势：一是该项目建成后定位是以老年医学为特色三级甲等综合医疗单位，国内目前发展处于初级阶段，没有可以借鉴的经验及模式，后期经营需投入大量人力、物力和财力，需大量现金流支撑，从财务测算来看，医院建成运营开始现第一年即实现净现金6544万元，项目建成营运后每年可收回投资5000万元，年投资收益1000万元左右，实现年净利润380万元左右，从项目可研数据来看，该项目可研报告财务投资指标编制时间较早，未充分考虑并预见新医改政策对医院运营管理，市场、渠道建设等方面的影响，因此财务投资收益等指标数据的实际参考价值有限。投资回报存在不确定因素。二是医院在人才团队建设培养，软件设备核心竞争力方面存在较大隐患，尽管该医院有社区
