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1、01.分时度假理 论的基本要点0101.分 时度假的定 义分时度假(英文 为 Timeshare,又称 Vacation ownership 或 Holidayownership)是消费者在某一特定的度假村或酒店,以较优惠的价格购买特定年限内一周或数周的度假 时段使用权,并可以通过时段交换网络机构提供的服 务,与网络中的其他度假村或酒店 的度假 时段使用权进行置换使用的一种度假旅游方式。0102.对分时度假概念的理解分时度假涉及到的 环节很多,首先分 时度假的 产品类型丰富,存在 时间长短、客房面积、付款 方式、度假地类 型等差异;其次各国法律制度不同,比如美国把分 时度假产品视作共同 拥有房
2、产产权,而欧洲许多国家把 分时度假 产品当作 购买者拥有使用 权。再次,分时 度假 产品变化很快。随着社会的变化、技术 的更新,度假 产品更新很快。大致而言:(1)产权。分为产权 与时权两种。产权 是指开发商将酒店客房分割成独立的 产权单位出售 给投 资者,投资 者再将客房交由开 发商或酒店管理公司以酒店的名 义经营的酒店。投资 者除可以取 得分红外,还能获得一定期限的免 费入住权。时权 是消费者购买住宿设施在一年中某一 时段的 使用权,通常以周为单位。不同国家法律在产权 表述上有差异,美国 视为共有产权,欧洲视为 使用权。分时 度假产权分为一年制、两年制。以一年制较普遍。(2)使用权的有效期
3、。美国最低在 3年以上,长至 40年。(3)购买与消 费。消费 者(会员)需要向分时度假项目的开发商一次性 预付所有款 项,在今后的 若干年中分多次使用。(4)消费者权益。消费 者(会员)可通过交换系统对所购买的房产使用权进 行交换。此外,购买 者还拥有自由买卖、转让、出租、馈赠、继 承等系列 权益。0103.分时度假在中国遇到的 问题(1)消费环境不成熟。一是带 薪休假制度 还没有完全 实行。现 行的休假制度与分 时度假 产品的 消费特性存在不匹配性。二是超前消费 尚未形成 热潮。(2)法律制度不完善。分时 度假是 “舶来品 ”,目前政府的 监管只能参照一些相关 领域的法律,如 房地产业中的
4、中华 人民共和国房地 产管理法,银行业的会员 卡试行管理 办法、非法金融 机构和非金融 业务活动取缔办法,以及消费 者权益保护法等,但是这 些法律法 规缺乏专门 法的优势,在操作的时候往往会出 现偏差。(3)信用制度有缺失。我国尚处 于经济转 型过程中,信用制度特 别是企 业信用制度没有真正完 全确立,虽然自 2017年以来,国家加大了公民信用制度的建立与管理,但是, 对分时度假市 场 的发展而言,还显 不够。02.人的居住行为的基本类型0201.栖居”与 旅居”之间的人生过程在一般的观念中,人们要保持正常生活,需要有一个起码的安身立命之地。即人们要有一个住 的地方,要有一个被称 为家的居住场
5、所来生活和工作。这 安身立命”的家”以前称为 耕读人 家、诗书世家、积 善人家”等,现代城市社会中称其 为 住宅、公寓、别 墅”等。只有有了这样 的 家”人生方有可能诗意地栖居” 现代社会交通条件的改善,为人们提供了行走的便利。于是,旅行成为 了人们生活中不可或缺 的一部分。在旅行之中临时 居住的场所,我们称其为酒店” 客栈” 旅馆”等(当然,外出工作 ,还有集体宿舍”。因此,就其居住行为而言:人的一生,是在 栖居”(家)和旅居”临时居住场所)之间的不断选 择与转换的过程。0202住宅”与 酒店”之间的自由切换在中国目前的经济社会环境下,假定我们买一套房子可以住14600天40年产权),在酒店
6、开房 可以住1天。那么,从投资 使用的角度可以划分出 住宅”与 酒店”的之间有至少6种不同的居住 类型。即 住宅、租屋、酒店式公寓、产权式酒店、分时 度假产品、酒店”如下图。住宅分时度假产品使用40年使用( 使用/ 使用使用f使用一天14600天若干年一段时间一段时间一段时间或若干天固定房屋固定房屋固定房间固定房间 不固定房间不固定房间住宅与酒店之 间的过渡关系1)住宅的基本特征。一次性购买现付或者按揭)房屋所有权。自己进行室内物品添置,以业 主名义委托物业公司进行外部管理;家庭主要成员住在一起,并在住宅周 边有固定工作;居住 场所的所有者与使用者 统一。这时的住宅,是我们自用”的家”家是人生
7、的 刚需2)租屋的基本特征。一次性购买 所有权,分时段租给别人使用(使用者往往以 年、月”作为使 用时间单元);不一定自己进行室内物品添置;以业主名义委托物业公司进行外部管理;居住场 所的所有者与使用者分离。这时 的住宅,是我们 投资”的固定资产,是我们的财产”3)酒店式公寓的基本特征。酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会 所多功能于一体,是一种既吸收了星 级酒店较好的服务功能和管理模式,又吸收了住宅、写字 楼的某些特点,既可居住、又可办 公的综合性物 业。酒店式公寓具有 “自用”和“投资”两大功效, 其本 质是住宅。(4)产权式酒店的基本特征。所谓 “产权式酒店”是由很
8、多出 资人一次性付款 拥有酒店的部分房 间的所有权(产权)的酒店,但出资人不一定使用或全部使用他 们拥有酒店房 间,而是将客房委 托酒店管理公司 统一经营和出租,以 获取客房利 润分红和获得酒店管理公司 赠送一定期限的 免费入住权。产权 式酒店同样具有“自用”和“投资”两大功效,但本质是酒店。(5)分时度假 产品的基本特征。所谓 “分时度假产品”,就是有关机构或个人先与酒店或度假村 签订协议 ,把酒店或度假村的一 间客房或一套旅游公寓,将其使用 权分成若干个周次,按 10 至 40年甚至更 长的期限,以会 员制的方式一次性出售 给客户,会员获得每年到酒店或度假村住宿 7天的一种休 闲度假方式。
9、并且,通过 交换服务系统会员把自己的客房使用 权与其他会 员异地 客房使用 权进行交 换,以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。简单 地说,就是一次性付款 拥有酒店的未来一个 时段的使用 权。(6)酒店的基本特征。一次性付款,有一天或若干天使用权;由酒店管理公司负责对 房屋内部物品及外部 环境进行 统一管理;居住场所的所有者、经营管理者和使用者分离。0203. 业“主”与“房客”之间的角色 转换在“住宅 ”阶 段,我们自己使用自己的房屋;在“租房”阶段,房子在特定的时间里租给特定的人,我们通过收“租金”来平衡投 资在“酒店式公寓 ”阶段,房子是在特定的 时间里不一定租 给特定的人,我们通过经营
10、 者“酒店公 司”来管理房子,并以年 终分红的方式 获得投 资回报。在“产权式酒店 ”阶段,我们拥有酒店的一部分客房的 产权,可以通过定期使用酒店或年 终分红 的方式 获得收益。在“分时度假产品”阶段,我们已不确定 拥有酒店中某一特定的房 间,而是拥有这一酒店(或酒 店品牌)客房的使用期 权。在“酒店”阶段,又回归到传统 的预订酒店的方式03.海南岛共享 农庄的宿主”分析我们把共享 农庄的使用者称 为“宿主”,他们都是“城市人 ”。简单 地,可以分为四种类型:冬季候 鸟、夏季创客、城市居民和常规游客。0301. 冬季候 鸟人群冬季候 鸟人群特指冬季到以 “旅居”(也有叫“长宿”的)方式来避寒的
11、人群,相 对而言,老人及准 老人居多。自 2013年以来,冬季候 鸟人群进入海南的 规模渐渐形成,给以海口、三亚为 主的中 心城市的公共服 务设 施增加了不小的 压力,如交通、公共服务、蔬菜供应等等。随着 2017年初 海南房价的 进一步提升,“买套房子住半年 ”的投 资养老模式似乎并不划算了,到共享 农庄居住 的市场需求量进一步变大。从政府的角度来看,也十分希望将冬季候鸟 人群引入 乡下,这既可 以缓解城市服 务功能压力,又可以促 进乡村振兴。(1)海南岛冬季候 鸟人群的行 为规律。与国内其他地区不同,海南岛 共享 农庄的推 动者是冬季 候鸟人群。他们 大都是在海南 买了房子或者准 备在海南
12、 买房子老人(或准老人),并且有明显的 “群居”行为特征。一般来说 ,人的居住过程就是与 环境相处的过程。这 个环境,包括两个方面: 自然的 环境和人文的 环境。海南岛 的自然环境自不用 说,人文环境就不一定适合独来独居的老 年朋友。为 了更好地在海南度假休 闲,对于同一地域的老人(准老人) 们来说,“共享同居养老 ” 就成为一个共同的心理需求。我们的团队,曾在海口市的三 门坡镇实地考察 过一个案例。来自湖南某城市的 32户“老人家 ”共同租用了一个半拉子 农贸市场项目的顶层 2000多平米的房 子共同养老。虽 然没有房 产证、没有物业 公司,但老人 们自我管理、经营得有条有理。在去年春 节期
13、间,32 家人家悉数到 齐,一起吃一个长桌年夜 饭,随后便各自行 动,或环岛游,或去海口住 ,或到其他地方 访朋友,他们的养老生活 显得十分愉快。根据这几年的观察与调研,我们发现 ,海南岛的冬季候 鸟人群,大多遵循 这种的迁移 规律:* 从头年的国 庆节后,家庭中的老人 们开始(或准备开始)抵达海南。* 在随后的两三个月里 边,逐渐熟悉 环境、收拾家务、结 交邻里、行走景点;* 寒假后,孙子辈们 抵达海南,自然少不了一番忙碌;* 至春 节的七天假 时 ,儿子媳妇或女儿女婿等抽空赶到海南,全家 团 聚 过年。* 随后,儿孙们渐 次离开,老人们收拾家 务;* 待清明节后,开始北上回 归。这些年,由
14、于气候不 稳 定,有些老人是在五一之后才北 归的。总而言之,大概率是在 头年的国庆至次年的 “五一”之间的六、七个月中,候鸟们 待在海南 岛。(2)海南岛冬季候 鸟 人群的不同 类型。根据许 多小区或楼 盘的数据,来海南的冬季候 鸟 以东北 、北京、西北、四川等地的较为集中,此外,中南地区的也有一些。我们 不需要数据上的 详细 分 析,仅从逻辑上就可以得出 结论,即来自大陆的北方候鸟是从不同地域来的,他 们各自有各自 的文化背景。从社会阶层 上看,他们 大都是城里的中等以上收入 阶层 ,如技术工人、一般干部、 知识分子、当地成功商人等,是相对 收入比较稳定的有丰富 经验的“人才”。(3)有效利
15、用冬季候 鸟人群的社会潜力。如果说 ,简单 的购房是纯粹房地 产市场行为,房价太 高而难以承受。那么共享农 庄的“共享形式 ”由于分享了由地方政府 让渡的土地 财政红利而使 得他们的投资数额大幅降低,同时居住的自然 环境条件大 为提高,生活方式又有所 变化,因而 对候鸟人群有相当的吸引力。顺 着这样一个思路,海南省政府可以通 过一系列政策 设计 ,有意 识地吸引那些高 级知识分子、专业 技术人员为 主的“智鸟”落户共享农庄,并藉此形成共享 农庄 的特色。同时 ,以此作为砝码,来为自贸区吸引人才。类 似的思路,还有“创意鸟”、“情怀鸟 ”、“ 投资鸟 ”等等。在这 个意义上,我们说,共享农庄不仅是美丽乡村建设的有力抓手,也是促 进乡 村旅游 发展、吸引特殊人才的神奇魔棒。0302.夏季 创客团队 那么,共享农庄在冬季候 鸟们北归时的 5 10月份的 这段时间里怎么办?这个时候,共享农庄里的房子客 观上就成 为了旅游客房。别 急, 还有其他特定人 员入住,这就要看 经营手段与技巧了。我们 分别看:(1)岛外创意企 业合作。这 是詹长智博士正在致力于推 进的一个合作模式。即:将夏季共享农 庄 的居住 时间,比如三个月、四个月不等,以约 定好的租金打包 给类似于深圳、广州等一线 城市 中那些 创意产业企业作为第二工作 场所,以对冲城市中的高房价 带来的经济压 力,同时提供更 加自