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1、2016房地产资产评估报告范本（最新）2016房地产资产评估报告范本（最新） 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2016年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为*。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为*。 二、 区域因素分析 1.概况 * 2.自然条件 *。 3.对外交通条件 *。 4.基础设施 *。 三、 最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，
2、经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。 四、 估价方法的选取 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 五、 估价过程 1. 确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 确定客房年总收入 据调查，*县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套， 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表： 餐饮年总收入包括
3、食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则 餐饮年总收入=96.8 80% 100 365 =282.66万元 确定估价对象房地产年总收入 估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则 年总收入=5.27+74.46+282.66 =869.39万元 B.确定估价对象年总费用 确定人员工资福利年总费用 估价对象现有相关服务人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则 工资福利年总费用=100 1800 =216万元 确定餐饮年总成本 餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则 餐饮年总成本=282.66 40% =113.
4、06万元 确定消耗品年总成本 消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的8%计算，则 消耗品年总成本=8% =46.94万元 确定年广告宣传费 年广告宣传费按总收入的2%计算，则 年广告宣传费=869.39 2% =17.39万元 确定年水电供热费 年水电供热按总收入的5%计算，则 年水电供热费=869.39 5% =43.47万元 确定年维修保养费 年维修保养费按年总收入的3%计算，则 年维修保养费=869.39 3% =26.08万元 确定年行政管理费 年行政管理费按年总收入的6%计算，则 年综合税收及附加=869.39 6% =52.16万元 确定年综合税收及附加 年综合税收及附加包含营业税
5、及附加、企业所得税、房产税等，按年总收入的15%计算，则 年综合税收及附加=869.39 15% =130.41万元 确定估价对象年总费用 估价对象年总费用为以上1-8项之和，则 年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41 =645.51万元 C.确定估价对象年纯收入 年纯收入=年总收入-年总费用 =869.39-645.51 =223.88万元 2. 确定资本化率 资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率内插法求取。一年期定期存款利率可视为安全投
6、资利率，一年期贷款利率可视为风险投资利率，当前一年期定期存款利率为4.14%，一年期贷款利率为7.47%，现按照黄金分割位内插，则 资本化率=4.14%+0.618 =6.20% 3.确定收益年限 估价对象建成于2003年，建筑物耐用年限为50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限为2053-2016=48年，故确定收益年限为建筑物尚可使用年限47年。 4.计算估价对象价格 公式：P=a r 式中：P为估价对象房地产收益总价，a为年纯收入，r为资本化率，n为收益年限。 房地产总价=223.88 6.20% =3397.28万元 根据*房地产评估咨询有限公司出具的*字第*号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为1131.94万元，则 估价对象房产总价=3397.28-1131.94 =2265.34万元 六、 估价结论 经评估，确定估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整。 七、附件 房屋图片 委托书 委托方企业营业执照复印件 房屋所有权证复印件 估价方营业执照复印件 估价方资质证书复印件 估价师证书复印件
