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1、美国住房保障制度的经验和启示 09法研班 崔媛媛 学号4号 当今正值经济社会转型、城镇化快速发展的时期，我国通过一系列住房改革措施的事实，已经初步建立起以廉租房制度、经济适用哪个房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障框架。而对于有着13亿庞大人口数量的我国来说，如何能够让城镇居民“住有所居，居有所权”任重而道远。住房问题已经成为关系民生的经济和社会重大的问题，而如何解决低收入者住房问题是我国安定团结的重要因素之一。 借鉴住房保障制度建立较早的美国这样的的经济发展国家的成功经验，对我国住房保障体系建设具有十分重要的意义。一、 美国住房保障制度的成功经验 美国住房保障制度的简历经历了从上世纪3
2、0年代到上世纪80年代四个不同阶段的发展。从二战前联邦政府将解决房屋市场混乱和低收入者的住房问题作为主要政策目标，国会通过了联邦住宅法，也史无前例的有政府为低收入者担保，银行为低收入者贷款，也随即开始了永久性联邦不住补助制度。20世纪60年代，公共住房建设的核心地位开始淡化，以租住房补贴为代表的新型住房援助政策被美国联邦政府提出。1974年住房与社区开发法通过，标志着政府直接兴建的公共住房计划告一段落，补贴鼓励低收入者居民在私人住房领域寻找住房成为政府住房保障的主要方式。20世纪80年代后，美国联邦政府推出了一系列的税务贷款改革，加快住房自由化发展。1986年的税法改革从根本上改变了廉租房的商
3、业模式，降低了借贷双方的门槛。1990年开始住宅自由化作为政府主要战略，；2003年开始每年2亿美元的“首都款资助计划”为购房的中低收入家庭提供了首付款资助，也极大的刺激了居民贷款买房的欲望。不过，在居民购房热潮的兴起之时，也为次级抵押贷款市场的过度发展，进而为美国经济危机下衍生出的“次贷危机”埋下了祸根。 不过总体来看，美国的住房保障制度还是有不少可取之处。美国的住房保障制度其呈现出了四个特点：首先是政府在不断加强住房保障的法制化的进程上从未停歇；其次，政府提供了较低的租金的公共住房给低收入者，提现了政府的惠民政策。三是政府在加快住房自由化的步伐逐步加快，而低收入者成为政府扶持的主要对象。最
4、后就是政府一直采取多种财政措施解决低收入人群的住房问题，积极实施了住房保障财税和金融政策。 时至今日，美国作为一个住房商品化较高，私人拥有住房率较高，住房保障体系发展比较完善的国家。纵观其住房保障体系建立的过程，可谓一直坚持着“政府出决策，法制作保障”，有法可依，有法保障之下的住房体系，也对低收入者提供了住房援助和保障，较大程度的关注到了“民生所向”，也使得更多的低收入者实现了“住有所居”能够租得起甚至买得起房子。二、 美国住房保障制度的成功经验对我国的启示 住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和公共产品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。从美国的住房保障
5、制度的成功经验来看，根据我国国情，住房保障运作模式的选择是比取决于此、我国目前，房地场市场发展还处于不成熟的阶段，国土资源也较为紧张，而城市化水平的迅速提升，城市中低收入家庭的与日俱增，也给我国的住房保障体系提出了更高的要求。因此要务必从国情出发，适时寻找符合我国住房保障运作的可行之有效的模式。 回顾美国住房保障制度的发展演变及主要特点，是为了总结其成功经验，为进一步完善我国住房保障体系，深化住房制度改革提供借鉴。主要启示有：一是研究并健全住房保障的法律体系。美国政府高度重视立法，已经形成了相互补充的比较完善的住房保障法律体系。如住房法、国民住宅法等均为国家大法，这些法律不仅保证了住房保障制度
6、的构建、完善和实施，而且提供了建立住房保障制度的依据，明确了基本目标，规定了住房保障的实现方式。美国作为经济发达的国家，住房保障制度一直是以法律形式存在和发展的。而我国至今有关居民住宅的法律、法规也没有出台，由于缺乏法律规定与约束，使得地方争渡重视形象工程建设，忽视了百姓住房的建设，使得国家住房保障计划难以有效的落实与适时。因此我国尽快出台住房保障法律、法规，已经是民生所向，需要从立法上规定住房保障的对象、标准、资金来源等等来对我国住房保障法制化进行住不完善。我国目前有关低收入人群的住房保障制度的法律、法规还不健全，住房保障难以得到顺利实施。因此，应针对我国国情，深入研究和借鉴国外的法律法规，
7、从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对骗取保障优惠行为的惩处等。各地方政府也应结合本地经济发展的实情，制定出地方性的法规，并针对不同对象提供多种不同方式的住房保障。二是构建适应城镇化需求的多层次住房保障体系。采取多层次的住房保障体系，而主要的对象是针对中等偏下和低收入住房困难家庭的一系列制度安排和政策措施。对于不同的收入阶层，保障手段不可以一刀切，应采取多种形式并行。目前我国的住房保障体系中，由政府提供的实物性公共住房主要有廉租房和经济适用房两种，由于这种实物型住房保障需要的一次性投入非常大，也给地方政府带来了举得的压力。因此对于我国经济实力
8、不够强大，政府财政还比较拮据的情况，现阶段住房保障应以最低收入家庭为主，随着经济的不断发展，将这个惠及半径加大，扩展到中低收入家庭 。三是强化政府对困难群众的住房保障职责。政府作为本国经济宏观调控和管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，理所应当成为构建住房保障体制的主体。虽然美国等经济发展国家推崇自由竞争、市场经济，但是在住房市场上却采取各种方法来进行政府干预。其目的也正是政府要握住这个关乎百姓“衣食住行”之一的管控权。我国政府也应在住房保障制度建设和实施过程中承担起这个责任，努力改善居民居住条件，保障和维护广大居民的切身利益，从而保持社会稳定。美国虽然主张自由竞争、
9、市场调节，但在住房保障制度上，政府却采用各种方法进行干预。在人口众多、经济不发达的国家,没有政府的管理,没有国家的住房开发计划,解决住房问题是不可能的。我国政府作为一国经济的宏观调控者,担负着促进社会全面发展的职责,理应成为解决中低收入家庭住房困难、构建住房保障体系的主体，这也是坚持以人为本、执政为民的重要体现。考虑到地区之间发展程度有较大差异，也应更多地发挥地方政府的积极性。住房保障制度顺利实施的重要基础，是完善的土地供应政策。稳定充足的土地供应是住房保障制度的载体，也是将成本价格控制在中低收入家庭经济购买能力之内的重要保证。 因此，政府应针对各地实际情况，优先安排保障性住房建设用地计划，建
10、立以行政划拨为主、旧房改造和开发企业按比例让利等手段为辅的多层次住房保障用地机制。此外，政府还应充分发挥住房金融作用，美国的经验告诉我们经济发达国家都很重视住房金融对住房保障的支持。美国除了政府金融机构经营房地产贷款外，私人金融机构也从事个人住宅抵押贷款业务。由于我国住房金融时常起步较晚，还没有形成较为完善的住房金融市场，政府对公共住房开发商的支持力度不足，信贷额度不高；个人住房融资渠道不畅，针对个人贷款业务资格审查较为繁琐拖沓，减息免息力度不够等等，与美国有很大的差距。因此我国承租应该扩大住房市场融资渠道，增加住房贷款品种，实行抵押贷款保险，发行房地产抵押贷款证券，设立基金。鉴于我国住房保障制度还存在严重的资金供应问题，政府在加大公共财政投入的同时，可参考美国的包含性分区制住房计划，促使开发商以低于市场价格租赁部分房屋。例如政府可利用税费减免、容积率和建筑密度奖励等措施，鼓励房地产开发商出租其一定比例的住房，促进建立住房保障体系，维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。
