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1、房地产估价报告项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估委 托 方：全州县人民法院估 价 方：湖南锦鑫房地产评估有限公司估价人员：李津、邹勋估价作业日期：2015年3月24日2015年3月30日估价报告编号：湘锦鑫房评报字2015第15-A-0342号 / 文档可自由编辑目 录致估价委托人函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件5房地产估价结果报告7一、委托方7二、估价方7三、估价对象概况7四、估价目的8五、价值时点8六、价值定义8七、估价依据8八、估价原则9九、估价方法10十、估价结果10十一、估价人员11十二、估价作业日期11十三、估价报告应
2、用的有效期11有关附件12致估价委托人函全州县人民法院：受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对董剑峰所有的位于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。估价目的：为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。 价值时点：2015年3月24日。我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为161.94万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。详细评估结果见房
3、地产评估结果一览表。评估详细过程及有关说明，详见估价结果报告。房地产评估结果一览表房屋所有权证号房屋所有权人层数/地上总层数结构设计用途建筑面积()评估单价（元/）评估总价（万元）710110977董剑峰14/16钢混住宅187.198651161.94注：1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值，但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。2、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额5600
4、00元。而自2014年4月22日至价值时点，估价对象房屋产权变动情况等不详，提请报告使用人注意，本次评估未考虑房屋抵押、租赁、查封等因素所造成的影响。3、本评估报告经估价委托人（人民法院）送达双方当事人后，当事人接到本报告书次日起10日内，如对鉴定结果有异议，应书面提出并提交相应依据，逾期不提出，本鉴定报告生效。 湖南锦鑫房地产评估有限公司 法定代表人：二一五年三月三十日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象及
5、委托人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照国家质量技术局及中华人民共和国国家建设部联合颁布的中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已派估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本次评估以委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况（复印件）记载的建筑面积为计算依据。委托方对资料
6、的真实性负责，因资料失实造成估价结果有误，评估机构和估价人员不承担相应的责任。7、本估价系我所对估价对象进行实地查勘的房地产估价专业人员在估价专业知识和业务能力范围内独立撰写并力求真实、准确，未邀请其他专家提供专业帮助。8、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟司法鉴定估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、征收补偿、房地产交易、房地产抵押等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，本公司和签字估价师保留对本评
7、估报告的最终修改和解释权。10、本报告应用有效期为报告出具之日起壹年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。11、参加本次估价的注册房地产估价师签章：李 津 注册房地产估价师（注册号：4320040186） 签章 邹 勋 注册房地产估价师（注册号：4320120019） 签章 二一五年三月三十日估价的假设和限制条件（一）估价假设条件： 1、对于房地产权属状况的有关资料、数据，均以委托方提供的资料和数据为法律依据，并以房地产权属无纠纷，以所确认合法的房屋用途和土地用途等为假设前提。2、本次评估结果以委托评估的房地产现有使用用途及利用方式保持不变，并处于
8、完好状态为假设前提。3、本次房地产评估的价值时点为完成估价对象实地查勘之日。4、委托方未提供国有土地使用证，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响，评估结果为估价对象房地合一的价值。5、估价目的仅供委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。6、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。而自2014年4月22日至价值时点，估价对象房屋产权变动情况等不详，提请报告使用人注意，本次评估未考虑房屋抵押、租赁、查封等因素
9、所造成的影响。（二）估价限制条件：1、估价对象是否能继续正常使用，委托方提供的使用功能布局方案是否有变，均对估价结果产生一定影响。2、价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准变化，并对该对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对结论的影响。4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。（三）特别说明：、此项评估是评估时点的价值现值，假设在此期间房地产价格保持稳定。今后，随着时间的推移和房地产市场情况的变化，该价格需作相应的调整。、本评估报告结论仅适用于委托方在本次估价目的下使用，不得用
10、于其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用该报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。、委托单位对所提供资料的真实性负责，如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应责任。、本评估报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合符规范要求负责，而不对房地产定价决策负责。5、本评估报告的计算过程均采用计算机进行连续运算，在技术报告中书写的结果采用了对计算机的数据进行四舍五入保留小数或取整，因此可能会出现个别等式的左右两边不完全相等的情况，此为正常情况，
11、不影响最终评估结论的准确性。6、本次估价外勘是经全州县人民法院赵运华法官、申请人代表马宗良陪同下进行入户查勘的，请报告使用人注意。7、本评估报告经估价委托人（人民法院）送达双方当事人后，当事人接到本报告书次日起10日内，如对鉴定结果有异议，应书面提出并提交相应依据，逾期不提出，本鉴定报告生效。8、本房地产评估报告书包含“估价结果报告”和“估价技术报告”，“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”存档备查。房地产估价结果报告一、委托方名 称：全州县人民法院联系电话：邮政编码：541500二、估价方名 称：湖南锦鑫房地产评估有限公司法人代表：李津地 址: 长沙市雨花区人民中路568号融圣国际第
12、6、7栋2104、2105、2106房资质等级：二级证书编号：湘建房（估）证字第103号联系电话：0731-8三、估价对象概况1、估价对象估价对象为长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产，建筑面积187.19，所有权人为董剑峰；2、估价对象区位状况估价对象坐落于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号，东邻水云间，南邻万科西街庭院，西距古曲中路约100米，北距人民东路约290米。周边聚集大润发超市、旺旺医院、芙蓉区政府、芙蓉区育才第三小学、花桥学校、浏阳河婚庆文化园、中国工商银行(西街花园支行)、中国邮政储蓄银行(长沙市西街花园支行)、延年世嘉酒店等单位及设
13、施，周边学校、医院、银行、酒店、宾馆及各类型商铺云集，生活购物较方便，公共配套设施和基础设施较完善，区域内有156、703、809、143等多条公交线路经过，交通便利。估价对象所在小区环境较好。3、估价对象权属状况根据估价人员现场查勘及委托人提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况（复印件），估价对象权属状况如下表：房屋所有权证号房屋所有权人层数地上总层数房号结构设计用途产别建筑面积（）710110977董剑峰14/161402钢混住宅私有房产187.19注：委托方未提供国有土地使用权证，土地登记相关内容不详，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响
14、，评估结果为估价对象房地合一的价值。根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的房屋产权情况，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。4、估价对象实物状况评估人员于2015年3月24日现场勘查估价对象实物状况如下：估价对象所在建筑物为钢混结构，建成年代约为2008年，所在单元有二部电梯，平层有两户，地上总层数为16层，地下1层，估价对象位于地上第14层、1402号房，实际用途为住宅，户型为四室两厅一厨两卫两阳台。估价对象所在建筑物外墙贴墙砖，入户门防盗门；客厅、餐厅地面铺亮光仿古地砖，内墙面贴墙
15、纸，天棚刷墙漆、部分石膏吊顶；卧室地面铺木地板，墙面贴墙纸，天棚刷墙漆；厨卫地面铺防滑地砖，墙面瓷砖贴至顶，铝扣板吊顶；室内木包门、铝合金窗。房屋采光、通风较好，现房屋维护状况良好。四、估价目的为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。 五、价值时点2015年3月24日。六、价值定义指估价对象在价值时点的公开市场价值，即在交易双方自愿进行交易、都追求各自最大利益、都了解交易对象、知晓市场行情、有较充裕的时间进行交易、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价的情况下最可能实现的价值。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国土地管理法实施条例 4、中华人民共和国物权法 5、中华人民共和国担保法 6、中华人民共和国拍卖
