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1、关于封闭阳台的法律依据（关心封闭阳台的业主必看）关于封闭阳台的法律依据（关心封闭阳台的业主必看）一、建设部住宅建筑设计规范中，对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。”因此，现行房屋建筑设计规范和建筑面积计算有关规定，对房屋阳台区分全封闭和未封闭两类。全封闭阳台建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭阳台建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。阳台建筑面积：a原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；d半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一
2、半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。二、1.我国民法通则规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”。业主作为房屋的所有人，对自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也就是行使所有权的表现。2.我们业主与与前期物业签订的物业管理服务合同、业主公约不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：如果我们业主不签订物业管理服务合同和业主公约，我们将拿不到自己房产的钥匙，所以该合约是格式的霸王合同，属于无效合同，对业主没有约束力。3.业主与物业是经营管理
3、者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。4.业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为，其是处于弱者地位的自然人。物业管理公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；就其性质而言，物业管理公司属于服务行业，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。5.综上所述，我们业主当时签署的商品房买卖合同和物业管理服务合同为格式合同，在法律适用上引用了中华人民共和国合同法第三十九条第二款、第四十一条、特别是中华人民共和国消费者权益保护法第二十四条“经营
4、者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。6.所以本业委会主任认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督。是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。举个真实案例给大家看（业主封闭阳台，物业要求拆除）基本案情 2001年4月1日至5日，李恕等十二名业主交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的
5、经济适用房长安新城日一楼的房产。2001年6月至7月，十二名业主分别与大成开发公司签订了商品房买卖合同，办理了房屋入住手续。2002年12月9日，长安新城日一楼的一百位业主联名起草长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知，并交与物业公司有关负责人。随后，首批十五户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。对此，北京市大成物业管理公司向法院提起诉讼，要求依法判决李恕等十二名业主拆除已封闭的阳台，恢复原状。法院判决 原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权
6、，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的商品房买卖合同中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于十二名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第五十三条第一款、中华人民共和国合同法第三十九条第二款、第四十一条、中华人民共和国民法通则第七十一条、中华人民共和国消费者权益保护法第二十四条之规定，判决驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。 案情分析一、 物业管理合同适用格式合同的相关规定 合同法对格式合同中的格式条款，设立了三项重要原则：一是明确格
7、式条款制定者采取合理方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款；二是禁止格式条款的制定者利用格式条款免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利；三是在解释格式条款发生争议时，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。这些规定不仅对于经济上处于弱者地位的消费者的权利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司与企业滥用经济优势损害消费者的利益。 依据我国合同法，本案当事人双方所签的物业管理合同，是当事人为了重复使用而预先拟订、并在订立合同时未与对方协商的格式合同。首先，本案原告在与业主签订商品房买卖合同时违背有关行政规定，对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台的约定摸棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业
8、管理公司认为是不封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。其次，原告物业管理公司在物业管理合同中，没有考虑售房时所签的商品房买卖合同中有关阳台状况约定不明的情况和业主的建筑物区分专有权利而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容应为无效。故本案认定商品房买卖合同和物业管理服务合同为格式合同，在法律适用上引用了中华人民共和国合同法第三十九条第二款、第四十一条、特别是中华人民共和国消费者权益保护法第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、
9、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”的规定，充分保护了业主的合法权益。法院根据以上规定，最终驳回了原告的诉讼请求。二、物业管理公司与业主之间适用消费关系在我国，物业管理企业是随着房地产业的发展，近几年才从房地产开发企业中分离出来的，因其收费及服务质量等问题产生的诉讼纠纷不断增多，目前对物业管理纠纷是否受消费者权益保护法保护的争议也较大。物业管理公司有独立的财产，以自己的名义享有民事权利并承担民事责任，属于企业法人。同时，就其性质而言，物业管理公司以营利目的进行活动，属于服务行业。因此，物业管理公司应为消费者权益保护法意义上的“经营者”，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物
10、业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。 本案主审法官适用消费者权益保护法，契合了其保护弱者的实质，更好地保护了合同当事人的利益，较好地发挥了法律精神的引领作用，是我国先进的立法思想在审判中的具体体现。三、 业主依法享有建筑物区分所有权 本案是因业主使用阳台而引起的物业管理纠纷。那么，业主能否随意封闭阳台，其对阳台享有的是何种权利呢？在梁彗星先生主持起草的中国物权法草案建议稿第二章“所有权”中，单辟第三节“建筑物区分所有权”，并对其做出明确定义：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物极其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比
11、例共有的建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。 根据上述定义，本案的被告一业主，应当可以认定为建筑物区分所有权人。业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉。但业主同时也负有义务：如行使专有部分所有权时，不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益；维护、修缮时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生；应接受
12、物业管理公司的检查、检修，相邻义务等。当然，法律在有些情况下会对业主的使用进行限制，从我国的立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其是对于建筑物的承重结构不得进行拆改。在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。封阳台违法？封阳台违法
13、？同里人家别墅位于风光旖旎的同里湖边,2004年4月,张先生以近300万元的价格购买了一幢独立别墅。去年11月,张先生开始为别墅装修,但因阳台能否封闭的问题与物业公司产生了分歧。据了解,张先生早在入住前就与物业签订了协议,上面明确说明业主“不得封闭阳台”。那现在张先生的所为不是明显违约了吗?最终,双方闹上了法庭。昨日,苏州吴江市人民法院作出一审判决,张先生封闭阳台的“违约”动作竟然受到了法院的支持,事态的发展究竟是怎么回事呢?本报记者进行了走访调查。物业:业主违反协议封阳台2004年底,同里人家别墅的开发商苏州工业园区建兴房地产有限公司与苏州新景物业公司签订了物业管理委托书,将该小区的物管权委
14、托给了新景物业行使。2005年11月,张先生拿房开始装修,新景公司则按约履行起了物业管理职责。在入住拿房之前,作为业主,张先生与物业公司签署了居住物业管理协议、同里人家业主公约以及苏州市住宅装修管理服务协议书。开始装修后,由于二楼阳台和三楼露台没有遮蔽物,为敞开式设计,张先生就将阳台和露台全部封了起来。为了保持小区统一风格,他还专门购置了同样颜色的材料进行封闭。然而,张先生的举动很快招来了物业公司的不满,原来在双方签订的协议中有这样一个条款,明确了如下规定,“住房房屋及阳台仅作居住使用,不得封闭阳台、露台或改作其他非居住用途”,禁止“擅自搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面”,不得“封闭阳台,加
15、装防盗棚等”。为此,物业公司认为张先生的装修不仅违反了协议,而且严重影响了小区环境。于是物业公司多次发函要求张先生拆除,但张先生没有理睬。最终,双方的矛盾升级,物业公司将张先生告上了法庭,请求法院判令张先生拆除二、三楼的违章建筑,恢复原样。业主:物业无权禁止封阳台对于物业公司的诉讼,张先生列出四条理由驳斥物业。张先生说,从物权本质看,封闭自有阳台是基于房屋所有权,业主依法享有的权益。是否封闭阳台是业主的权利,物业公司无权干涉。从权利行使的方式看,张先生所购房屋为独立别墅,并不妨碍小区内其他业主的利益,也不违反法律的禁止性规定。何况,封闭阳台的行为是出于生活之需,并且也采用了与别墅外观同样颜色的材料,这既顾及了物业外表的美观,也不违反国家在物业管理方面的相关法律规定。张先生认为,自己的行为既不改变房屋结构,也未改变房屋外立面,只是行使了阳台空间专有权。另外,从物业管理权的性质看,新景公司行使的物业管理权不具有行政管理性质,其权利应在全体业主的授权下进行。从装修协议条款来看,不得封闭阳台的约定是物业单方面制定的格式条款,并未就该内容与业主进行协商,该条款应为无效。并且在签订该条款时,业主被告知如果不同意签订,就不得进行装修,这说明业主的“自治”行为受到了物业的限制。况且,业主在购房时也从未与开发商签
