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1、（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：地价基准地价（综合修正系数）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数开发程度修正2、郑州市基准地价成果郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知（郑政文 201437 号）于 2014 年 8 月 29 日公布实施， 文件中附的郑州市市区土地基准地价表 适用范围为郑州市市区范围
2、内的国有土地，基准地价的内涵如下：（ 1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（ 2）基准地价估价期日为 2013 年 1 月 1 日；（ 3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐） 、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（ 4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水
3、域及水利设施用地三个级别；（ 5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40.年、工矿仓储用地50 年、住宅用地70 年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50 年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐） 40 年、特殊用地 50 年、交通运输用地 50 年、水域及水利设施用地 50 年）；（ 6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（ 7）郑州市市区土地基准地价成果。郑州市市区土地基准地价表单位：元 /平方米公共管理与公公共管理与水域及工矿仓储共服务用地公共服务用交通运特殊类型商服用地住宅用地水利设用地（不含旅游、地（旅游、
4、娱输用地用地施用地娱乐）乐）一级90008400112530005100270016501050二级75006750915232537501800975675三级63005550720172527001200450420四级5250465054012001950825五级435039003847501275525六级35253300七级28502700八级21752100九级150018003、测算过程（ 1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南, 规划用途为二类居住用地(R2) 。根据郑州市基准地价文件及 郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图，估价对象不在郑州市现行
5、的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级， 即基准地价为城镇住宅 1800 元/平方米。根据郑州市基准地价更新成果， 其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表影响影响因子优较优一般较劣劣.因素距小区级商距小区级距小区级商服距小区级商距小区级商服距商服中心距服中心小于商服中心中心小于服中心小于中心小于商服繁离1000 大于500m500 1000m1500 2000m华条件1500m2000m混合型主干街道等级生活型主干道交通主干道生活次干道支路道1500 1200 距主干道距离2000m800 1200m1000
6、m2000m1500m有 1 路以交通距公共交通设有 4 路以上路有 3-4 路公交有 2-3 路公交有 1-2 路公交下公交车条件施距离公交车通车通车通车通通2500 3000 距汽车站距离4000m3000m3500m供水条件保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低基础设排水条件排水畅通排水较畅排水一般排水较差排水不畅施条件供气保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低供暖保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低1000 1500 距中学距离2500m公用设1500m2000m施条件1000 1500 距小学距离2500m1500m2000m.距幼儿园距离1300m1000
7、 1500 距医院距离2500m1500m2000m1300 距菜市场距离2500m1800m1000 1500 距公园距离2500m1500m2000m距文化设施距1500 2000 3000m离2000m2500m临近存在地质位于地质自然环工程地质条件工程地质条工程地质条自然环境优劣灾害隐患的区灾害易发境优劣优越无灾害影件较好无灾件一般，无灾度域，工程地质较区，工程地度响害影响害影响差质条件差环境质大气环境好较好一般较差差量条件声环境无污染轻微污染一般污染较重污染严重污染绿地覆绿地率高，环境绿地率较高，绿地率一般，绿地率较低，环绿地率低，绿地覆盖度盖度好环境较好环境一般境较差环境差生活型主
8、干生活型次干临近道路类型混合型主干道交通型主干道支路道道宗地自临街状况十字路口丁字路口临主街临次街临支路身条件宗地形状矩形规则多边形较规则不规则极不规则宗地面积无影响略有影响有一定影响影响较重严重影响.对土地的利对利用类型对土地的利用用类型无限对利用类型基规划限无限制，利用改变了利规划限制条件类型利用强度制，但对利用本无限制，利用制条件强度有一定用类型无限制强度略有限强度限制较大限制制郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表影响因素影响因子优较优一般较劣劣商服繁华条距商服中心距离0.02170.01080-0.0158-0.0317件街道等级0.00870.00430-0.0063-0.012
9、7距主干道距离0.00650.00330-0.0048-0.0095距公共交通设施交通条件0.01520.00760-0.0111-0.0222距离距汽车站距离0.01080.00540-0.0079-0.0158供水条件0.00430.00220-0.0032-0.0063基础设施条排水条件0.00430.00220-0.0032-0.0063件供气0.00430.00220-0.0032-0.0063供暖0.00430.00220-0.0032-0.0063距中学距离0.00870.00430-0.0063-0.0127距小学距离0.00650.00330-0.0048-0.0095公用设施条距幼儿园距离0.00430.00220-0.0032-0.0063件距医院距离0.00870.00430-0.0063-0.0127距菜市场距离0.00650.00330-0.0048-0.0095.距公园距离0.00430.00220-0.0032-0.0063距文化设施距离0.00430.00220-0.0032-0.0063自然环境优自然环境优劣度0.013
