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1、城市化后深圳社区集体经济的转型思考城市化后深圳社区集体经济的转型思考李 红 梅摘要 随着城市化的不断推进，深圳社区经济传统发展模式发展手段单一、经济效益低下、抗风险能力差，与周边产业关联度低等弊端逐渐显现，日益成为制约转型发展的障碍。本文旨在通过对社区集体经济发展的历程、城市化过程中遇到的问题及成因进行分析，运用社区经济发展的政策、法律及相关理论依据，对城市化后社区集体经济的转型发展进行分析，提出重构社区发展内部机制、优化外部环境、设立服务引导平台、创新多元发展模式四点主张。关键词 城市化 社区集体经济 社区股份合作公司 转型发展城市化以来，深圳社区集体经济发展的环境发生了巨大的变化，特别在全
2、球经济危机和产业加速转移外迁的双重压力之下，辉煌20多年的租赁经济已经难以为继。危机和困境表面上看是各社区股份合作公司无地可用导致经济增长速度放缓、停滞不前，甚至逆势倒退，实质上是传统的经营模式与新政策新形势不相适应。目前，各级党委和政府，包括社区股份合作公司已经认识到了必须转变经济发展方式，探索新的经营模式，因地制宜进行转型升级的重要性、必要性和紧迫性，宝安区和龙岗区政府也纷纷出台了相关的配套政策措施加以鼓励和扶持。作为一名基层领导干部，我对社区集体经济这几年来的遭遇和实践有着更为直接的体察体验，对其未来的出路和方向也有着自己的思考思虑。谨撰此文，试对社区集体经济发展历程、城市化后社区集体经
3、济面临的问题加以分析，结合社区经济发展研究的一些理论和政策法律依据，对城市化后社区集体经济的转型发展进行一些研究和探讨。一、 城市化前社区集体经济的发展历程（一）深圳社区股份合作公司改制情况深圳社区集体经济的发展与社区股份合作公司的变革是息息相关的。社区股份合作公司起源于20世纪80年代中后期，深圳罗湖区是国内社区股份公司最早发源地。1992 年深圳开始农村城市化改造将特区内4.6 万农民转为城市居民；2003 年全面启动农村城市化改革，特区外18 个镇全部改为街道，218 个行政村改为居委会，2004 年底为特区外27 万农民办理了“农转非”。至此，深圳成为全国第一个取消了农民和农村的城市。
4、深圳社区股份合作公司主要由农村基层经济组织及其所举办的集体企业改制建立，经历了以下三个阶段：1.酝酿成型阶段（19821992）股份合作经济的前身是各种形式的农村集体经济。伴随着深圳经济的迅速发展，农村集体经济组织走上了利用自筹资金建设厂房宿舍，招商引资举办“三来一补”企业，发展第二、三产业的道路。而农村集体经济组织土地的大量征用，国家给予一定数额的征地补偿款，并按照一定的标准给农村基层组织划定集体经济发展用地，在资金和土地方面对集体经济发展提供了有力的支持，更促进了集体经济发展，股份合作制度逐步成型。关内股份合作公司自1992年改制相继成立，而关外的社区股份合作公司2003年前后开始改制建立
5、，运作和管理上还不够稳定，龙岗区集体企业至2004年方开始大规模改制组建股份合作公司。2.推广发展阶段（1992-2004）1992年率先在深圳关内四区实行农村城市化改革，各行政村，包括部分村民小组所办集体企业则实施股份合作制改革，即所谓“改制”。伴随着“村改居”、农民转换为城市居民，村办企业和各类农村基层集体经济全部改制为股份合作制企业，基本上以原行政村为单位，分别改制成立一家社区股份合作公司。自1995年开始，关外两区宝安、龙岗则参照特区内集体企业改制的有关政策法规，在部分地区进行了集体企业改制为股份合作制企业工作，建立起了一部分股份合作制企业。3.全面发展阶段（2004-至今）2004年
6、，根据深圳经济特区股份合作公司条例和市、区政府城市化的改制工作要求，原农村集体经济组织统一改制为股份合作公司，统一进行工商登记注册，成为具有法人资格的企业。以龙岗区为例，截止2009年底，龙岗区11个街道有集体经济的74个居委会，433个居民小组，共组建股份合作公司251家，其中社区一级股份合作公司73家（含居委会一级单独组建的公司40家，居委会、居民小组两级联合组建的公司33家），占29.1%；居民小组一级股份合作公司178家,占70.9%。（二） 深圳市社区股份合作公司的组织形式1.政策法规深圳市股份合作公司是通过对原农村基层集体经济组织或企业改制而建立起来的。关内原农村集体企业改制是按照
7、1992年深圳市委、市政府制订的关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定进行操作的，基本做法是把集体企业改制为股份合作公司，按现代企业要求建立法人治理结构。在股权结构方面设置有集体股（集体积累股）、合作股（个人分配股）和募集股（个人集资股），分别规定了一定的比例范围。此后深圳市人大又制订了深圳经济特区股份合作公司条例，对股份合作公司作进一步地规范。2.治理结构社区股份合作公司按照深圳经济特区股份合作公司条例等有关法规的规定，内部建立有股民大会（股民代表大会）、董事会、监事会、经营班子等决策和管理机构。在公司内还成立有集体资产管理委员会，负责行使集体股权益。股份合作公司股民则基本上按一人一票的规则参
8、与公司经营重大决策。虽然深圳股份合作公司按照有关规定建立了内部治理结构，但基本上还是沿用由原农村基层经济组织的管理机制。股份合作公司的董事会、监事会、经营班子在内的内部治理结构组成人员基本上是旧村委会班子，决策机制实质上没有什么改变。 (三) 深圳市社区股份合作公司的发展情况1.收入来源深圳股份合作企业产业主要涉及出租物业、“三来一补”及少量工业企业、农业和酒店、商铺类三产项目，主营业务则集中在物业出租行业，收入80-90%依赖厂房和住宅物业的出租。在宝安、龙岗两区，社区股份合作公司经济规模大、净资产数量大，是当地经济发展的重要力量。80年代至90年代初，罗湖、福田等区以“三来一补”、房地产合
9、作开发、出租等为主要收入来源。90年代中期以来，“三来一补”企业外迁以后，就主要依赖物业出租行业。宝安、龙岗等区集体经济目前集中在物业出租领域，在“三来一补”、农业、酒店、商业服务业也有一定的收入。2.发展水平深圳关内外因政策不同、发展阶段不同，经济发展有着较大的地区差异，导致社区股份合作经济发展水平差异很大。关内的社区股份合作公司于1992年改制时相继成立，企业发展较为成熟，经营管理上相对来说较为规范；关外的社区股份合作公司2004年前后开始改制建立，运作和管理上还不够稳定，特别分红方面差别很大，有的社区股份公司股民每年分红几万，有的社区股份公司分红只有几千甚至多年不分红。在宝安区、龙岗区城
10、市化过程中，还有不少原行政村或自然村，因为经济薄弱、资不抵债等情况，不具备改制建立社区股份合作公司的条件。3.发展模式社区股份合作公司的发展模式主要表现为：以土地或者工业厂房对外出租，引进外向型“三来一补”和“三资”工业项目，收取厂租（地租）和工缴费、管理费作为社区集体收入的主要来源，并以此来支付社区道路、水电、教育卫生等公共设施建设和管理费用，支付社区居民社会保障和福利费用，剩余部分按人头在社区居民中进行年度分红。简单概括为“出租经济+外向工业+社区事务+按人分红”四大要素模式。由于本地农民缺乏工业技术和管理经验，缺乏市场信息条件，合资合作经营企业的困难导致外方实际上处于独立经营的状态，租赁
11、方式提供了双方合作管理和利益分配上的便利性、明确性，形成了典型的“两租经济”的经营模式。4.历史贡献社区集体经济发展模式对我区经济社会发展作出了历史性贡献：一是为当地农民从饥饿向温饱再到小康和富裕的生活状态转变提供了强大的经济收入来源；二是为农村基础设施向城市形态转变创造了条件；三是为市、区财政和各项事业提供了巨大的收入来源；四是为深圳城市规模的迅速扩张和深圳在国内外的城市地位提升立下了汗马功劳；五是推动了深圳外向型经济的发展；六是培育了一大批产业集群，为产业升级发展奠定了坚实的基础。二、 城市化后制约社区股份合作公司转型发展的问题城市化以来，传统农村体制逐步向城市体制转变，社区股份合作公司开
12、始面临“寒冬”。 碰到了“土地、资金、管理、人才”四个难以为继的困难。随着城市化转地的完成,社区土地发展空间大大缩小,社区集体用地基本转为国有,仅剩下工商返还用地、世袭地、插花地、边角地及村落、厂房等建成区土地,社区股份合作公司“包租公”式生存再难拓展空间,特别是金融危机使得社区股份合作公司抗风险能力差的软肋凸显出来。主要表现在以下几个方面：(一)社区经济发展模式单一在农村体制下, 土地是集体经济最主要、最根本的资源。长期以来, 村级集体经济在发展中存在一定程度的“ 路径依赖”, 走的是以土地为中心的发展道路,集体出租厂房、村民出租楼房, 自办、联办经营实体非常少, 档次也不高, 基本没有形成
13、自有、自主、自营的经济形态。以龙岗区为例,全区集体经济中土地、厂房净值约占集体资产总量的97%,。2009年全区股份合作公司总收入30.92 亿元,其中租金收入19.29 亿元, 占总收入的62.4% 。城市化转地后, 集体经济组织随即陷入了无地可用的困境。另外, 在过去的发展中, 由于投资回报快, 收益明显, 集体经济组织的厂房主要是用来发展“三来一补”企业, 不少经济基础较好的股份合作公司就是靠此积累发展的。但是, 随着港台产业转移的逐步完成,“ 三来一补”日益萎缩, 民营企业和高科技企业都有一定的扎根性, 倾向于购地建厂, 不愿租用厂房。加上集体经济组织所拥有的物业普遍存在设计标准低、使
14、用时间长、周边环境差的问题, 对企业的投资吸引力下降, 物业出租率和收益处于滑落状态。数据显示, 国际金融危机以来,龙岗区集体厂房闲置率一直处于高位，2009年厂房空置面积高峰时达到100多万平方米,直接影响街道和社区经济收入,导致2009年全区社区集体经济收入下降3.3%。有的社区厂房空置率高达60% 以上，个别社区甚至出现“产业空心化”。在现今这后金融危机时代，贸易保护主义抬头，人民币持续升值，美欧调整产业结构，改变消费方式，决定了我们的出口在未来3到5年内不可能有很大的飞跃，而社区租赁经济主要是以加工贸易出口为主，在此压力下，社区厂房空置率高企和租金下降的现状就很难改变。受本地营商成本上
15、升、内地招商势头不减的影响，社区现有的低端产业、劳动密集型产业会加速外迁。因此, 过去那种严重依赖土地资源和物业出租的发展模式已难以为继。（二）社区经济发展动力不足科学技术、人才资源、产业集群化等是促进社区经济发展的重要动力。综观社区经济发展现状，在诸多方面呈现出发展动力不足的缺陷。1.租赁经济没有含金量。城市化后，社区股份合作公司几乎再无可开发用地，随着外商投资力度减弱，完全靠出租厂房和物业管理已经没有多少发展余地，后劲不足。现阶段，即使是起步较早，家底较为丰厚的社区，基本上还是来料加工一统天下，工业项目的含金量普遍不高，多以劳动密集型为主，缺少有独立知识产权、有独特销售渠道的领军型大公司大
16、企业。社区股份合作公司自身除了物业涨租和管理涨费外，很难挖掘到新的经济增长点，如果不对现有产业结构进行产业调整，社区股份合作公司的发展就会坐吃山空，停滞不前，甚至逐渐被市场经济所淘汰。近年来，出租市场因为金融危机的影响，还出现了互相压价恶性竟争的现象，靠地吃地、靠房吃房的时代已经走到穷途末路。2.人才匮乏成事难。人是生产力中最活跃的决定性因素。但龙岗各社区及社区内加工贸易类企业的经营管理型人才和技能型人才都十分匮乏。由于众多企业从事的加工生产是处于产业链条的低技术、低附加值环节，工人文化素质、技能素质普遍偏低；二是深圳是一座仅30年历史的移民城市，高等院校和职业院校的发展严重滞后于经济发展速度，人才供给不足；三是龙岗建区不足18年，社区原居民的文化与技能更新严重滞后于快速工业化步伐，而且绝大多数原居民不做工、不经商，靠坐收租金过日子，没有经过工业文明和现代商业文明的洗礼，本质上还是农民的文化水平和思想意识；四是受入户政
